房的投入力度，通过多种途径参与保障性住房的开发建设。然而，国务院和各部委虽多次出台相关宏观调控政策, 但国内房价局部性上涨过快这一问题并没有得到根本解决, 政策实施效果与预期目标尚有一定的偏差。
（二）国家宏观调控对我国房地产企业的影响 1.国家宏观调控对我国房地产市场的影响
为了促进房地产市场的健康发展,自2003年以来,国家出台了一系列宏观调控政策,主要包括有土地政策、金融政策和税收政策等。这些政策虽取得了一定成效, 但在具体政策的制定和执行方面也存在一些问题。
（1）土地政策。中国的基本国情是人多地少,土地资源稀缺, 因此严格控制土地开发规模、提高土地利用效率是中国的一项长期国策。而土地作为房地产市场发展的必要条件, 是引导房地产开发投资方向, 促进商品房供求平衡的基础因素。因此,土地政策就自然成为一种最直接、最现实的调节房地产市场的手段。
从上图可以看出，近一年来出台的调控政策成效显著。房地产企业购置土地的速度放缓，一直处于下滑状态。从前两年的“地王”频现到现在的土地转手回笼资金，可以说这些调控政策很好的控制了土地出让的价格，从而引导房价合理回归。
但在土地政策的实施中还存在一些问题。( 1)土地供应结构不合理。国家对房地产市场实施宏观调控, 其中很重要的一点就是调整土地供应结构, 增加经济适用房、中小户型商品房建设用地的供应量,减少别墅、高档商品房建设用地的供应量,进而解决更多中低收入居民的住房紧张问题。但是,由于地方政府的土地管理部门在这方面管理工作的不到位, 市场上中低价位商品房供应不足的现象仍然没有得到有效改善。( 2)土地供应方式单一造成土地价格上涨过快。自从土地供应方式由协议出让转变为招标拍卖挂牌出让,确实很好规范了土地供应市
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场, 增强了政府调控房地产市场的能力, 同时也让政府从土地出让中获得大量财政收入。但在目前的招标拍卖挂牌制度中,政府作为土地的唯一供应者, 往往以竞价高为标准来选择开发商, 结果造成地价连年大幅上涨。截至2009年末,全国105 个主要监测城市的地价总体水平为2595元/平方米,同比增长5.05% ,近10 年来, 全国地价水平累计上涨超过50%。( 3)对开发商土地开发利用监管不力。一些开发商在紧缩银根造成的地荒心理预期下, 开始大量囤积土地。更有甚者,有的房地产商只是“圈地”, 围而不建, 坐等地价上涨, 转手卖个好价钱。而由于各种原因, 土地管理部门对“土地闲置两年依法收回”的规定并没有严格执行,所以造成大量土地闲置,没能形成房地产市场的现实供给,进而加剧了房地产市场的供需失衡状况。
（2）金融政策。金融政策主要表现为提高房地产开发项目资本金比例、上调商业贷款利率和个人住房贷款利率,其目的主要有两个:一是抑制房地产开发投资, 降低金融风险；二是打击炒房投机现象,抑制商品房投资需求。然而, 在执行过程中,这两方面目标并没有完全实现, 反而出现了新的问题。( 1)在当前房地产行业的高毛利率情况下,各商业银行出于自身利益的考虑,往往会违背中央银行的统一部署,向开发商大量提供商业贷款。同时,再加上中国金融制度的不完善, 关于房地产开发项目资本金比例的规定并没能得到严格执行。这样一来, 商业银行的金融风险并没有明显降低。而在“低风险高收益”的驱使下,开发商也就可以通过短期“囤房”、“惜售”等手段抬高房价,进而赚取更高的利润。( 2)个人住房贷款利率的上调,增加了购房者的贷款利息,导致大批购房者提前还款。相对于美国的次级贷款,我国的住宅抵押贷款是银行稳定且风险较小的优良资产,大规模的提前还贷势必影响到银行的利息收入。同时,利率的上调在抑制投机需求的同时,加重了居民的购房成本,必然影响到许多城镇居民的正常自住需求。
（3）税收政策。2009年, 来自房地产业的税收收入约占全国总税收收入的20% 。地方财政收入的增加和经济发展对房地产业的依赖程度较大。因此, 近年来, 在经营城市理念的驱使下, 各级政府往往热衷于房地产开发。这也是中央各项宏观调控政策落实不到位的根源所在。另外, 从中国目前房地产业相关的税种来看,有土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税、营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等11种之多, 这些不同的税种存在重复征收的现象, 增加了房地产开发成本。而且这些税种主要都集中在开发和流通环节, 资本类的税制几乎还没有开征, 这也是投资需求过大的原因之一。
2.宏观调控对房地产企业融资的影响
一是要继续坚持房地产的宏观调控，二是坚持各项政策都不动摇，三是
将“房地产价格有一个合理回归”作为近期调控目标。我们明显感到，政策取向
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悄然在变：从以往的“防止价格过快增长”，转向了“价格合理回归”。在这个调控的大潮下，融资成了开发商们最头疼的难题
房企发现传统的融资渠道已远远不能满足自身需求，银行贷款越发审慎。举例来看，建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。另外，今年建设银行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年；自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。对于房地产市场持续调控对业务布局的影响，中、农、工、建、交五大行的年报近乎默契的一致，均表示将根据房地产市场形势变化，优化房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模。据统计，至去年底，建行房地产开发类贷款余额较上年增加6.50亿元，增幅仅0.16%，新增额度是最近5年来最低。一些开发商表示，从2011下半年开始贷款就越来越难，小开发商则基本上贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率还要比基准利率上浮20%以上。
另外，就最新数据来看，2012年1-3月份，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1-2月份回落8.0个百分点。其中，国内贷款4319亿元，增长12.6%；利用外资112亿元，下降22.4%；自筹资金8910亿元，增长25.0%；其他资金7506亿元，下降8.0%。在其他资金中，定金及预收款4380亿元，下降9.2%；个人按揭贷款1963亿元，下降5.5%(来源于国家统计局)。各项数据都明显表明，房企融资越来越难，不管是国内资金还是海外资金。
三、我国房地产企业融资渠道存在的问题
随着我国改革斤放的深入，以及城市住房和土地使用制度的改革，我国房地产企业融资逐步发展起来。房地产企业融资作为房地产紧融的重要组成部分，已经历了由传统计划经济体制下的财政供给渠道融资方式、向现代市场经济体制下的金融资源配置方式的变迁。从传统的主要融资渠道分析来看，我国房地产企业开展诸如上市融资、债券融资等银行贷款之外的融资架道，很大程度上受到现行房地产金融政策的约束，不能有效地发挥应有的功效，从而导致我国房地产企业的融资渠道比较单一。
虽然我国直接融资的市场发展迅速，但是以间接融资为主的融资格局，短时期内恐难以彻底改变，房地产业很大程度上仍需银行信贷的资金作为支持。我们可以试想一下，一旦开发的商品房长期处于积压状态的话，开发商不能支付建筑
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工程款和银行贷款时，此时唯有将开发产品抵押给银行或工程建设方;而建设方自身所垫付的建设资金绝大部分也是来自银行借款，这样他们也只好把开发商抵押工程款的房产一再次抵押给银行。如此一环套一环，当房地产市场泡沫濒临破裂时，商品房价格应声骤降，此时银行拍卖抵押的房产，肯定无法收回本金，更何况贷款利息，结果就是银行反而成了房地产市场风险的最终环节，也是最大的风险承担者。反思以上状况，这多少与我国房地产融资的发展历史、房地产政策影响以及所处的宏观环境等分不开。
（一）发展历史较短
我国的房地产业产生和发展的时间是比较短的，在这个大背景之下，我国的房地产企业融资渠道方面的发展自然也是时间不充裕的。我国的房地产业伴随着住房制度改革深化不断发展。在计划经济体制时代，我国将住房视为福利产品，否定了其商品属性。那个时期的住房由政府部门和企事业单位统一投资、建设、分配和维修，住宅消费属于福利性、低费用的消费，个人只需交少量的房租，住房投资的成本根本无法回收。同时，当时片面强调了土地公有制，土地是由国家无偿调拨的，土地使用权不允许出让。在这种制度下，土地不能出让，住房不能买卖，房地产业失去了经营活动的基本条件，住宅经济没有形成良性循环，其发展被严重抑制，住房投资几乎不存在。1978年后，随着经济体制改革在不同领域的推进，建国后实行30多年的住房福利制度也逐渐开始改革，住房的商品属性此时终于得到恢复。1984年，我国召开了第六届全国人民代表大会，大会上通过的《政府工作报告》中提出，城市住宅建设要进一步推行商品化试点，开展房地产经营业务。1988年第七届全国人民代表大会通过的《中华人民共和国宪法修正案》接着明确了土地使用权可以依照法律的规定进行转让，这就为房地产业发展提供了法律制度保证。这一时期住房改革也同时进行了一系列探索，如1980年一些地区作为试点地区，开始向城镇居民出售公有住宅。1986年，我国进行了以提高房租、增加工资、鼓励买房等一揽子安排为内容的“提租增资”的改革。在土地制度上，一些地区也先后开展了土地招标拍卖和协议转让的试点。总的看来，这一时期房地产的发展还处于酝酿、探索阶段。1992年随着市场经济取向改革的确定，在总结20世纪80年代住房改革经验的基础上，住房改革指导思想也发生了根本性的变化，由过去甩包袱的立场转到转换机制上，包括提租、售房、土地转让、建立住房公积金、开展住宅融资在内的一整套改革方
案陆续推出，房地产业迎来了大发展阶段，房地产业也成为国民经济的热点行业，房地产投资快速增长，土地出让量和商品房销售面积猛增。但房地产业在迅速发展时期却突然经历了1992~1993年部分地区房地产泡沫破灭而带来的行业调整过程。我国房地产融资体制是在房地产业的发展中才开始发育和成长的，从1998年开始，我国才开始出台了一系列与房地产融资有关的政策措施。从1998
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年到202年下半年中央对房地产融资方面的政策是支持鼓励的，此期间出台了一系列提升和促进房地产业发展的相关政策。接着从2002年下半年到现在都是属于政策规范的完善期，国务院、央行、银监会等等管理部门针对房地产融资等方面的金融风险存在的问题出台了一些政策措施和风险指引。时至今日，房地产金融已成为各家金融机构重点开拓的新业务。目前我国初步形成的是一个以商业银行信贷为主，资本市场和信托等融资工具为辅的房地产融资体系。我国房地产业的发展前后仅仅只有30多年的历史，产生的时间太短。
（二）资本市场有效性差
我国资本市场发展不完善，不能很好地起到配置资本的作用，从而使房地产企业不能通过资本市场进行有效地融资，其主要体现在房地产金融市场不发达且金融休系运作效率低下。
虽然近年来整个房地产金融市场有所发展，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品不断推出，但由于国家对房地产业的宏观调控以及银行紧缩了对房地产业的信贷，使得目前我国的房地产企业融资困难，难以筹措到所需用资金，资金整体运行质量不高。
今年以来，国家针对房地产业出台了一系列宏观调控政策，究其原因是我国房地产企业盲目开发，房价上涨过快，从而导致投资过热，严重影响了国民经济的稳定，而房地产又与人民的生活息息相关，进而影响了整个社会的稳定。我国房地产市场很不规范，企业多规模小，大多数房地产企业的融资来源主要是商业银行贷款，融资渠道单一，使银行承担了房地产业的过多风险。房地产企业无法从商业银行获得长期贷款支持，而我国房地产金融市场又不发达，没有成熟的信托、基金市场，无法获得长期资金来源，房地产开发商只有通过现有资金资源进行快速开发，迅速回收资金，造成房屋品质降低。因此，目前我国房地产企业融资困难的内因是没有一个良好的融资体系作为保障，由于银行贷款是房地企业的主要资金来源，房地产企业融资渠道单一，中央为防范金融风险，不得不对房地产业进行调控，收缩对房地产业的信贷规模，致使房地产企业难以获得足够的资金支持进行房地产开发，房地产企业的生存越来越艰难。
另外金融体系的作用是将资金进行合理配置，从而充分地利用社会资金，满足社会发展的需要。而我国目前的金融体系效率低下，在金融资源配置方面普遍存在以下现象，一方面是存在着投资机会的企业需要资金支持而融资困难，融资需求得不到满足，另一方面是存在着大量的闲置资金在寻找投资机会。金融体系不能很好地匹配融资需求和投资需求，将闲置资金最大限度从过剩方融通到需求方。由于我国房地产金融体系效率低下，致使房地产企业难以融通到所需资金，特别是房地产企业属于资金密集型行业，进行房地产项目开发需要大量的资金投
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