程度之大就显而易见了。
在这种情况下，我国房地产金融市场上的金融创新活动却并不活跃，除了银行信贷之外的其他融资工具都十分缺乏，尤其是直接融资，更是严重匮乏，规模及其之小。在2009年的宏观统计中看，我国房地产企业融资的来源中，债券、国家预算内资金和利用外资这三项，在所有资金来源中的比重总和都不足2%。在未来的发展中，我国的金融门槛必然会一步一步提高，那时房地产融资就会也随之变得越来越困难，只要货币市场上贷款一旦收紧，资金矛盾就必然会图穷匕见。
进入 2010 年以来，央行与银监会、证监会再三警示风险，银行存款准备金率已经上调，加息传闻不断。一方面，银行收紧开发贷款，大幅提高放贷门槛；另一方面，房价持续上涨，银行提高二套房标准，甚至首次置业都无法享受七折优惠，导致后续购买力不足，部分城市出现退房潮。显而易见，关乎房地产企业财务安全的几个重要资金来源，都存在着潜在的风险。现在的一线房地产企业的手中，动辄都有上千万平方米的土地储备。这些企业在土地价款、工程建设、营销推广等等方面，始终都面临巨大的资金压力，滚动开发的行业特点，对企业合理负债水平、现金流量等要求极高。
从 2010 年 1 月开始，各家地产开发企业已经尽其所能各显神通，贷款融资广开财路。在此期间，绿城中国通过与平安信托、中泰信托以及多家银行合作，累计获得近 30 亿元的资金。平安信托 1 月份还发行了和金地集团合作的规模为16.17 亿元投资产品；恒大地产发债 7.5 亿美元，期限 5 年。间隔几天后恒大地产又以 1.8%股份抵押获得贷款 4000 万美元。雅居乐于去年 11 月发行了一笔金额为 3 亿美元的优先票据，又向两家国际银行各贷款 1.5 亿美元；碧桂园在 2009 年底共发行 3.74 亿美元的优先票据。在截止 2009 年 11 月 9 日的所有已经发行的 51 只公司债中，房地产公司债就有有 18 只，所占比例超过三分之一。
尽管如此，国内房地产开发的软肋还是资金途径过于狭窄。因此拓宽新的融资渠道势在必行，开发新的房地产金融产品必须提到议事日程上面，积极借鉴国外房地产主要融资方式，大力发展房地产信托投资、房地产证券化、公司债券、房地产投资基金，主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新的多元化融资渠道。
多元化融资渠道的开辟可以提供给多种规模的房地产企业各种形式的资金保障，银行风险可以由此得到降低，进一步的，可以完善我国的房地产资本市场，合理配置市场上的资源，并且我国居民的金融投资品种也将随着房地产融资渠道多元化的发展而渐渐增多。
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二、调控背景下房地产企业融资渠道的现状
（一）近年来我国房地产调控政策分析（对近年来我国房地产宏观调控政策的梳理及评价）
1998年住房制度改革以后，为了深化经济体制改革和应对亚洲金融危机对我国的冲击，国家从供求两方面对房地产业发展给予了政策支持。巨大的市场需求、较好的经济环境、政策支持和市场预期，造成了从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过了10%，这成为我国房地产宏观调控开始的导火索。
1.第一阶段：2003～2004年（严控房地产信贷、严格土地供给阶段） 这一时期政策调控的出发点在于防范房地产泡沫，促进房地产业和国民经济健康发展；调控的手段较为单一，主要通过土地和金融政策来约束开发商的投资。出台的政策主要有2003年2月8日，国土资源部发布的《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》；2003年6月5日，中国人民银行发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》( 121号文)；2003年8月国务院发布的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》( 18号文)，2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,以及2004年央行两次提高存款准备金率，将房地产开发项目资本金比例提高到35%以上和对金融机构存贷款利率的调整等。
这次调控以行政手段为主，以收紧土地和信贷两个“闸口”为突破口，力度较大，通过控制土地供给和资金供给，从而控制房地产市场供给。在调控政策的作用下，房地产投资增长速度由2004年年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。但这次调控主要是抑制供给，对需求，尤其是非合理需求缺乏有效控制，之前几年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现土地交易价格上涨，投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长放大了住房需求。中低价位住宅供应比例下降、房地产供求结构不合理等问题引起商品房价格大幅上涨，全国平均销售价格同比增长14.4%，尤其是上海、杭州、宁波等东南沿海城市房价涨幅更大，引起了社会各界对是否出现房地产“泡沫”的关注和担忧。
2.第二阶段：2005年（重点抑制房地产价格阶段）
这一时期政策的目标由控制房地产投资规模过大的单一目标向既控制投资速度又抑制商品住房价格上涨过快的双重目标转换。调控的重点相应调整：一是有效调整房地产市场供求关系。从增加供给和减少需求两方面入手来调整房地产市场，实现稳定房价的目的。一方面，利用信贷、税收等经济手段，提高炒房成
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本，抑制投机需求；严格控制城市拆迁改造规模，抑制被动住房需求。同时，加大对闲置土地的清理力度，以此增加土地供给。二是在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持，改善住房供应结构。三是整顿房地产市场秩序。出台了不准预售房再转让、实行购房实名制、网上交易等措施，并对依法严肃查处违法违规销售行为。加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产市场运行情况的动态监测，创造良好的市场环境。
通过2005年“急风骤雨”式的宏观调控，房地产市场“虚火”消退了不少，年末房地产投资增长了19.8%，增速比上年同期回落了8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落了3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效控制，宏观调控初见成效。但是，2005年的房地产调控没有达到预期的目的，不仅没有解决需求的问题，反倒一定程度上让供给受到了抑制。这与政策无法有效操作，房价调控幅度、户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体以及房价统计缺乏统一口径都有很大的关系。因此，经过了2005年近一年指向“调控房价”的“房地产新政”之后，国内房价依旧高烧不退，住房问题逐渐引发了一系列社会矛盾。因为，每当新政策出台后，购房者都期望政策出台会拉低房价，所以延缓了购房计划。但当政策效应过后，房价并没有如预期中那样降低，这时就会有更多消费者加入购房大军中，造成因为延缓积压后的“井喷”现象，进一步抬高了房价。
3.第三阶段：2006年
进入2006年，房价不断高涨的问题还没有解决，住房供应结构失衡的突出问题又凸显出来。这一时期市场运行的特点表现在：一是房地产投资增速出现反弹，1～6月增速比上年末提高4.4个百分点。二是供给结构不合理状况依然存在，部分大城市中低收入家庭急需的中低价位住房和经济适用房的比例偏低、供给不足。三是深圳、北京、广州、大连等城市房价大幅上涨，中低收入人群难以承受，增加了社会不安定因素。面对这种趋势，在继续控制住房投资和房价上涨的基础上，积极调整商品住房供应结构。2006年5月17日，国务院提出了促进房地产业健康发展的六条指导性措施（“国六条”），具体六项措施包括重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长以及进一步整顿和规范房地产市场秩序等内容，这些措施给房地产市场带来了一定的警示。但是，“国六条”依然采用的是“怀柔政策”，在政策上是对“国八条”的延续和传承，并没有本质变化。采取这一措施是基于中央政府的施政思想——循环渐进作量变。2006年5月末，建设部、发展改革委员会等九部委又联合出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发〔2006〕37号），具体内容包括调整住房供应
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结构，应用税收、土地和信贷等经济杠杆控制闲置土地、住房投资和囤积土地房屋，控制被动住房需求，整顿市场秩序等。
2006年的房地产宏观调控政策由“国六条”开始，随后各种细化的调控措施陆续出台，从土地、税收、外资准入、信贷、住房结构和房地产市场交易秩序等方面全方位对房地产市场进行了全面调控，不仅涉及房地产二级市场（房地产开发、交易市场），而且集中力量于房地产一级市场（土地市场），不仅重视经济、金融等市场调控手段的组合使用，更以行政问责的手段来确保宏观调控措施的执行力。所有这一切，显示了政府控制房价、促进房地产市场持续健康发展的决心。因此，可以说2006年我国房地产市场经历了有史以来最猛烈、最严厉的政策调控，但国内大部分城市房价上涨的趋势并没有明显改变其运行轨迹。全国70个大中城市房价上涨5.5%，尽管与上年相比有所回落但一些大城市的房价还创下了历史新高。尽管中央政府严厉督促各地方要在规定时间内制定出落实房地产新政的实施细则并加以落实，但由于一方面房产新政执行须有一定时间，另一方面在操作层面还存在一些技术障碍，因而各项调控政策并未取得立竿见影的成效。
4.第四阶段：2007年
到2006年，我国房地产宏观调控已经涉及到了房地产供求的方方面面，用建设部官员的话来讲就是“该出的政策都已经出了”。因此， 2007年我国房地产宏观调控的重要任务是落实并完善前几年出台的各项措施。除此以外，针对2007年国内经济过热、房价飙升、投机泛滥以及住房社会问题突出等新的现象，国家也加强了应用金融调控的力度和增加保障性住房供应的力度。
2007年的房地产调控政策，整体趋势是针对性加强，操作性加强，力度大，见效快。在2003年国家实施房地产宏观调控以来，2007年房地产宏观调控是最有效的，也是最有针对性的。这是因为，一路飙升的房价已经成为一大社会公害，上至国家决策层下到百姓都为之焦急万分。无论是从民生、社会稳定还是经济可持续发展的角度来看，房价持续快速上涨的危险性都已被决策者高度重视。同时，房价过快上涨使得低收入人群住房问题越发突出。也正是在2007年，国家房地产宏观调控的基点发生的根本性的转变，即市场和保障都要抓、市场和保障不能偏的“两条腿走路”调控模式。
5.第五阶段：2008年
2008年，我国房地产宏观调控是随着国家宏观经济运行状况的变化，以及宏观调控政策基调的变化而变化的。2008年，美国次级抵押贷款危机金融领域传染到实体经济领域，由美国国内蔓延到全球。受次级抵押贷款危机的影响，我国宏观经济调控政策经历了迅速和大幅度的调整，由年初的“双防”转向“一保一控”，在转向“扩内需、保增长、促发展、调结构”。在此背景下，我国房地
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产宏观调控分为截然不同的两个阶段：9月之前的“去泡沫化阶段”和9月之后的促进阶段。
2008年上半年：这一阶段房地产政策的特征是平淡，因为在房地产市场自身下行和国际金融危机的冲击下，这一阶段的房地产市场调整是政策制定者们所愿意看到的。在政策上，在巩固以往调控成果的同时，重点落实国发〔2007〕24号关于加强保障性住房建设的精神。2008年1月份国务院办公厅发布的《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，指出农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房或“小产权房”；3月国务院3号文件《国务院关于促进节约集约用地的通知》算得上有分量的房地产政策，但该政策对象主要是针对土地，且缺少硬性的约束指标，对房地产行业影响力度较小。而3月份的两会上，温家宝总理提出要抓紧建立住房保障体系，这为房地产行业带来了一些变数。随后的7月份，新成立的住房和城乡建设部联合发展改革委、财政部出台了2008年廉租住房工作计划，计划年内新增廉租住房保障户数250万户。8月央行下发的《关于金融促进节约集约用地的通知》成为房地产行业的最后一道利空政策。整个阶段的政策对商品房市场影响较小。在全国房价环比、同比增速减缓的市场情势下，中央政策制定者倾向于巩固之前的调控成果，对房地产行业既不打压、也不促进，他们更关心的是宏观经济的调控。
2008年下半年：如果没有美国金融危机的影响，我国房地产行业还将在温和的房地产政策和货币政策下进行着可控的、持续的去泡沫化过程。然而，9月份开始的一系列突发事件中断了这一切。美国金融危机暴发使全球经济急剧恶化，中国的GDP继续快速下行。前三季9.9%的增长率成为警示的信号，“保增长”也开始逐渐替代“一保一控”。从此时开始，房地产行业实质上进入政策拉升期。
6.第六阶段：2010 年——至今（2010年至今进一步严格控制房价，推进保障性住房建设）
为抑制房价过快上涨, 国家在2009 年年底和2010 年年初密集出台了一系列针对房地产市场的调控措施, 其中新《国四条》、《国十条》相继出台, 政策内容涉及营业税调整、保障性住房供应、差别化信贷政策等一系列调控措施。2011年也是调控政策最紧凑的一年，国家分别在保障性住房建设、限制房价和货币税收政策方面加大了调控力度。一月初，中央政府公布年度1000万套保障性住房建设目标，“新国八条”要求各地政府一季度出台调控细则和房价调控目标，进一步加大差异化信贷力度，准备金率上调0.5个百分点；二月底，住建部与各地方政府签订《保障性住房目标责任书》，存贷款基准利率上调0.25个百分点，中旬北京上海先后发布“限购令”细则；四月《商品房销售明码标价规定》正式实施，商品房“一房一价”，不得随意涨价；五月，国资委下发《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求各中央企业进一步加大对保障性住
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