入，由于资金压力，企业不能从资本结构的角度进行合理融资，致使我国的房地产企业资本结构普遍不合理，资产负债率过高，企业面临很大的财务压力。
（三）房企自身融资结构不合理
我国房地产企业的资产负债率普遍较高，资本结构不合理。近十年来，我国房地产开发企业的资产负债率虽有所下降，但下降幅度较小，资产负债率仍在70%以上，负债率依然很高，这给依附于银行贷款的房地产业带来很大被动。过高的负债率不仅增加了企业风险，也增加了债权人风险。在房地产开发投资中，银行贷款和经营性欠款所占比例过高。有效地改善融资结构，是近期调控房地产市场，降低风险的最有效着力点。改革开放30多年来，我国资本市场发展较快，但是在短期内大多数房地产企业难以走进直接融资的格局，在相当大的程度上需要银行的信贷资金支持。特别是近年来，房地产开发贷款占金融机构贷款余额的比重呈逐年上升的态势。
上市能够快速聚集大量不需支付利息的资金，增强自身品牌等无形资产和融资能力，银行对上市企业也是青睐有加。但是，股权融资比重在我国房地产融资中较小，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例仅为0.12%左右，股权融资发挥的作用还相对较小。我国房地产债券最早出现在1992年，在房地产企业所有资金来源中所占的比例一直很小，且近些年来，房地产开发企业的债券融资比重日益下降。据统计，我国房地产企业80%以上的外部融资来自于银行贷款，直接融资比例过小，融资结构极不合理。
（四）外部环境影响 1.土地取得成本较高
我国的一些地方政府的财政收入主要依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，即依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招挂拍，价格就会翻几番。
由于地方财政对于“土地财政”的依赖，地方政府自然不希望房价下跌，地价下跌，从而使财政收入受到影响，因此，地方政府利用土地出让市场的垄断权，导致市场供需关系不对等，从而催生了“天价地块”、“标王”、房地倒挂现象不断在各地涌现，土地价格持续追高，又反作用房价，形成新的房地产泡沫。远超出实体经济发展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都或将产生致命毒害。
同时，土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了
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企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。2010年上半年部分城市土地交易价格屡创新高。并向二线城市蔓延，地价追高刺激了房价上涨，同时也对企业资金要求更高，需要更多的资金支持，增加了融资难度。房地产开发商为了获得土地资源，需要大量的资金支持，并且房地产企业赖以生存的根本就是土地，因此开发商为了保证以后的开发，开始囤地。而这需要资金支持，房地产企业不是根据项目开发预算进行融资，这就出现在房地产业的盲目融资现象，而融资必然增加财务风险，增加了房地产企业的资本成本。
世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但是，国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价，而不像我国千方百计抬高地价。西方发达国家的经验值得我国借鉴。
2.金融市场法律体系不健全
目前，我国与房地产金融相关的政策、法规很不完善，未能形成一套科学有效的体系，各种法律之间缺乏协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。市场经济就是法制经济，需要有强大的法律体系作为保证。一个成熟有效的房地产金融市场必然伴随着一个严密的法律体系的建立。而我国与房地产金融相关的法律法规不完善，严重影响了我国房地产市场和房地产金融的规范发展和安全运行，房地产金融市场法律全有待进一步完善。房地产市场的很多问题的出现都是由于缺乏相关的法律法规进行规范。目前，《担保法》是我国房地产抵押贷款方面主要法律，但是由于对住宅抵押贷款方面的规定并不详细，影响了银行资金的流动性和安全性。同时，我国也没有真正意义上的《投资基金法》，发展房地产投资基金无法可依，没有在法律上为房地产投资基金的发展加以规范。为拓宽房地产业的融资渠道，解决房地产企业的融资问题，发展成熟有效的房地产金融市场，必然需要建立一个严密的法律体系。
四、宏观调控下我国房地产开发融资的具体对策分析
在这个房地产行业的冷冬，如何在宏观调控的风口浪尖上乘风破浪，使企业在这个非常时期能够实现良好的发展，是每个房地产企业不得不面对的难题。在笔者看来，新形势下开发商们应该理性的看待调控，在适应中求发展，坚定房地产发展的信心，强化管理，促进企业健康发展。
（一）新形势下房地产企业开发融资的应对之策
尽管受目前整个宏观调控和资本市场政策的影响，房地产业的融资困难很大，但是对于一位房地产商来说，坚实的资金链才是房地产商最终需要的。因此，从这一目标出发，房地产商尤其是中小企业应积极应对，制定融资策略，抓住国
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内房地产业大发展的有利时机，争取在本轮房地产业重新洗牌的过程中调整和壮大自己。
1、调整心态和思路，制定多元化融资发展战略
在目前的宏观大背景下，为了在行业竞争中取得有利的地位，房地产企业就必须面对困难不退缩，尽快调整心态和思路，理解和接受国家宏观调控的政策措施，对比融资成本和可能，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新的发展空间。比如将直接融资方式和间接融资方式相结合，或者将信托计划及股权融资与银行信贷融资相结合、房地产企业融资与个人融资结合起来的方式等。多种融资方式相结合，一方面，可以减少对银行贷款的依赖，缓解资金压力；另一方面，可以降低资金成本，减少企业的融资风险。
2、探索有效的民间融资方式
随着我国经济发展和民间金融资产的逐步扩张，民间借贷逐渐活跃，特别是在经济发达、市场化程度较高的地区。截至2011年一季度我国住户存款已超过33万亿元，流通中的现金超过4万亿元，这就意味着相当多的资金寻求不到良好的投资渠道和投资产品。由于房地产业的投资回报率相对来说比较高，往往民间闲置的资金也愿意投入到这个行业。因此，在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其它企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。
3、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度
可根据实际情况，尝试按照国家有关规定面向中小房地产企业的资本市场建立中小企业风险投资基金和发展基金、创业投资基金等，解决中小房地产企业的资金难题。同时，以各地房地产开发企业协会为平台，建立民间组织性的企业互助发展协会，吸收辖区内符合条件的企业入会，会员如果出现资金紧张，会员单位之问可互助、互保、互督，减轻政府负担。在协会内，处于劣势的中小房地产企业通过互助性担保，在向银行争取贷款时增加了贷款可信度和成功率。而且这种担保形式将银行外部监督转化为互助性担保组织内部的相互监督，提高了监督的有效性。
4、寻求合作开发
一是与建筑企业合作开发，由建筑企业垫资建设，由开发商支付所垫资金利息，在约定时问内付清所垫本金。如支付还有困难，可用开发房屋作抵押，或者由建筑企业出资建设，开发企业出土地，合作开发。 二是与大公司合作，这种方法，一方面能得到大企业部分资金支持，解决暂时的资金困难；另一方面可以借助大企业的良好声誉吸引购房者。只要合作能成功，对中小企业来讲是条融资捷径。
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5、积极进行房地产企业融资创新
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式，通过多种融资方式的创新来确保房地产企业的持续发展。
（二）对当前房地产市场宏观调控的政策建议
在市场调控下， 由于高房价， 很多老百姓买不起房； 在政府调控下， 由于诸多限制和政策，还是老百姓买不了房。这使我们必须反思的是，如何对房地产市场进行调控和管理， 才能切实地满足广大人民群众住房需求呢？ 我国房地产市场存在问题更多的是中长期的、体制层面的， 未来一个时期必须要瞄准这一主要矛盾， 理清政府与市场之间的关系和分工， 主要运用经济手段， 尽量避免过多行政手段， 以稳定房地产市场的预期为着手点， 遏制房地产市场的投机行为， 全力推进保障房建设， 妥善解决好中低收入者、进城务工人员的住房问题， 促进我国房地产市场健康和可持续发展。因此， 当前最为迫切的是以下几个方面的工作：一、通过征收“房产税” 为核心的制度建设，稳定投资者对房地产市场未来的预期；二、通过构建“多元、稳定、高效、安全的保障性住房融资机制” 为核心的制度建设， 扎实、快速推动保障性住房建设；三、 树立科学的政绩观， 把保障房建设相关指标纳入到干部考核体系。
结束语
在新的房地产宏观调控下，随着一系列房地产银行信贷政策与措施陆续出台，我国传统房地产融资渠道的弊端逐渐显露，已经影响了房地产金融的持续、健康发展。面对融资困局，房地产企业纷纷开始探求多元化的融资渠道，诸如房地产信托、私募基金、买方信贷等等，纷纷进入我国房地产市场并起了重要作用。
因此，我国房地产企业应充分考虑各种因素以及自身需求，选择最适合的融资渠道或融资渠道组合。房地产多元化融资渠道的开拓和创新，有利于建立健全房地产融资体系，促进我国金融体系的完善。房地产企业采取多样化的融资渠道发展己成必然趋势。
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