资产管理公司筹备及运作方案
资深人士谈商业地产运营
当拐点这个词成为房地产行业热议的话题，住宅地产似乎已不再是炒房团的宠儿，开发商和投资者不约而同地把目光投向商业地产。目前多数商业项目普遍采取只租不售的策略，但是越来越紧的资金链条使开发商捉襟见肘；大家都在强调商业物业统一经营，但是各商业项目运营的市场表现很难令人满意。这些问题应该如何解决？商业地产到底路在何方？ 带着这些疑问我们走访了业内资深人士----北京豪斯康袤商业管理公司原总经理骆煜先生
笔者：骆总您好！从去年至今北京商业地产供应量很大，在住宅类项
目销售不景气的情况下，您认为商业地产会不会成为房地产市
场的新热点？目前商业地产的发展存在哪些问题？
骆总：好的，从各种统计数据我们可以看出近一年来北京商业地产供
应放量，市场反响积极。作为一个新兴的房地产细分市场，未
来的发展空间很大；作为一种附加值较高的产品，必然会吸引
投资者的关注。我认为市场潜力巨大。
当然，我们也应该看到商业地产市场存在的一些问题：首先是
经营模式还不成熟。尽管很多开发商成立了商业管理公司，但
是运作效率还不高。由于普遍缺乏专业人才，导致各公司还没
有形成自己的PNP/SOP，很难实现良好的商业运营管理，也就
更谈不上经营模式的创新以及企业核心竞争力的形成。对于一
个处于起步阶段的行业，这需要一个过程。其次是宏观金融政
策与阶段性市场供大于求对商业地产项目的影响。商业地产开
发商面临的就是项目整体运营与资金回笼的矛盾，简单地讲就
是租与售的矛盾。我们知道很多商业地产项目的失败都是因分
割销售造成的。所以开发商普遍采用整体持有，租赁经营的方
式经营商业物业。但是这个过程中遇到很多困难，很多商业地
产项目的运营效果与预期相差甚远。
笔者：您认为商业地产开发商怎样才能形成自己的核心竞争力,从
而成为商业地产的行业领袖？
骆总：商业地产项目的运营是一个复杂的过程：市场定位、价格策略、
商业规划、业态组合、策划招商、市场推广、运营管理，每一
个环节都需要相应的技术支持作为保障。当前的商业地产项目
供应量很大，招商宣传铺天盖地，但成功的商业运营案例不多。
究其原因，主要是缺乏专业的商业运营管理机构，项目运营工
作没有章法。尽管目前有很多投资顾问机构为商业地产项目提
供顾问咨询服务，但这种服务并不能取代商业运营管理工作。
我个人认为：对于商业地产的开发商而言，目前的市场形势既
是挑战也是机遇。整合一批拥有商业运营技术的高素质专业人
才，建立一个专业的商业运营管理机构，形成一套科学的商业
运营工作流程，为这个行业创建一套标准，才能真正培养出商
业地产开发商的核心竞争力。否则无法保证商业项目的长期运