资产管理公司筹备及运作方案
营，也就更谈不上长期稳定的收益。
笔者：目前很多商业地产开发商遇到资金链紧张的问题，您认为运用 怎样的经营手段可以解决这个问题？
骆总：房地产开发商开发住宅地产的资金滚动模式不能简单地移植到 商业地产上。商业地产项目真正的利润来源于商业运营的长期 收益，开发商持有的商业物业资产，依靠这种长期收益实现保 值、增值。同时与金融机构对接，使之成为公众投资者的一种 理财工具，进而形成长期、稳定的融资渠道。这是一个复杂而 且充满技术壁垒的过程，包括品牌运营与资本运营两个层面的 工作，但这是商业地产正确的经营模式。
大多数开发商已经习惯于“开发 — 销售 — 再开发”这种 模式，一个项目的运作周期短则两三年长则四五年。商业地产 的运营是一个长期过程，运作周期长，初期资金回笼较慢。 但是随着市场机制的健全与运营工作的不断完善，商业地产 运营企业在品牌运营与资本运营两个层面的收获将是巨大的。 同时，这种成长模式符合企业纵向一体化发展的需要，房地 产领域将因此诞生出一批专业开发商，形成若干有市场影响 力的商业地产品牌。所以转变观念是抓住这次历史机遇，完 成企业核心竞争力提升的前提。
笔者：前面您提到商业地产是一种附加值较高的产品，这是一种什 么样的附加值？怎样实现这种附加值？
骆总：简单地讲就是商业地产对资本市场的吸引力。我们知道住宅 地产的市场需求属于生活性需求，商业地产的市场需求属于 经营性需求。巨大的消费需求是商业经营的基础，它只有阶 段性变化而不会消失；优质的商业地产项目是商业经营的平 台，它因土地资源的稀缺而不可再生。同时商业经营所产生 的现金流也是各种金融信贷产品的设计要素，资本市场不会 在这里留下空白。另外，大、中型商业地产项目所产生的商 圈聚合效应与品牌效应可以衍生出很多市场机会，其直接影 响就是商业地产本身价值的提升。
实现这种附加值的有效途径就是商业运营。它包括以下几个 主要环节：
项目的市场定位
（经营规模定位、经营方式定位、目标消费群定位、目标 投资人定位、主题定位、业态定位、功能定位。）
项目的商业规划设计
（总体商业布局规划、使用功能规划、服务设施规划、空 间利用规划、内部动线规划、外部交通规划。）
项目的市场营销方案
（价格方案、宣传推广方案、策划招商方案。）