这一前提下，企业才会尽力寻求最有利于自身的价格，通过市场买卖双方的讨价还价，各
种市场力量的博弈，最终形成一个市场参与各方均可接受的价格 。（5）市场价格中存在的与所计量的项目的权利与义务并不直接相关的部分应予以提出。
2． 类似项目法
类似项目法是在找不到所计量项目的市场价格的情况下，通过类似项目的市场价格来确定所计量项目公允价值的一种替代方法。应用类似项目法时，最关键的就是类似项
目的确定。所谓的类似项目必须是那些与所计量的项目具有相同现金流量形式的项目。因为，具有相似的现金流量形式的两个项目，对于经济状况变化的反应也是相似的。
3．估价技术法
估价技术法是指当一项资产或负债不存在或只有很少的市场价格信息时，采用一定的估价技术对所计量项目的公允价值做出估价的方法。运用估价技术法首先要明确其应用条件。不存在或只有很少的市场价格信息的情况是指至少存在下述情况之一的情形 ：（1）一项现时或近期的交易是不可能或很困难的 ；（2）该资产或负债是独特的或不寻常；（3）虽然存在交易，但市场参与者对其交易的价格或估价技术保密。在上述情况下，就不得不考虑采用适当的估价技术，来确定资产或负债的公允价值。
通常，在确定所计量项目的公允价值时，为了兼顾信息的相关性和可靠性，根据成本效益原则，我们要对不同的资产，在上述三种方法中进行选择。这三种方法采用是有一定程序的。市价法、类似项目比较法、估价技术法所使用的参照信息层级是逐渐降低的 ，因而主观成分是依次增加的 ，应用难度也是依次增加的。一般而言，首选的方法是市价法，其次才是类似项目法，最后考虑采用估价技术法。每种方法都有其各自的优缺点。只有弄清楚了各个方法的使用条件，才能灵活应用。另外，公允价值计量方法目前依然存在很多条件缺陷，只有解决好了这些问题，公允价值计量才会客观、真实。 二、 公允价值在新会计准则中的应用现状
（一）公允价值在我国运用的历程
首次正式在我国会计准则中应用公允价值是从1998年开始的，其应用可划分为三个阶段：公允价值引入阶段、公允价值回避阶段和公允价值重新采用阶段。
1．公允价值引入阶段（1997-2000）
1994年7月，《国际会计准则 》一书中，将“fair value”翻译为“公允价值”，标志着公允价值的概念在我国被正式使用。
1998年6月，财政部发布了《企业会计准则 ——债务重组》，公允价值的概念首次
正式在我国的具体会计准则中出现 。此后，公允价值概念又出现在《企业会计准则——投资》和《企业会计准则 ——非货币性交易》中。
2． 公允价值回避阶段（2000-2005）
自财政部于1998年引入公允价值计量，由于内外部环境等多方面的原因，使得公允价值不仅没有达到预期效果，反而成为了利润操纵的工具，会计信息失真现象普遍，严重影响了企业的正常发展，扰乱了市场秩序。为了防止滥用公允价值的情况再次发生，同时也为了保证会计信息的质量，2001年财政部在当年发布的准则中对债务重组、投资以及非货币性交易3项准则进行了修订，对公允价值采取了明确的回避态度。然而，修订后的准则在一些方面又不可避免地要应用到公允价值，这使得公允价值在实践中陷入了尴尬境地。特别是在准则修订后的这 一段时间里，利润操纵现象并未得到明显改善，使得回避对公允价值的应用显得过于盲目，不仅没有从根本上解决问题，反而加大了人们对公允价值的误解，由此在会计界对于公允价值是否应当被回避也产生了激烈的争论。
3．公允价值的重新采用阶段（2006至今）
随着我国市场经济的快速发展和有关职业人员素质的不断提高，公司治理初见成效，激励和约束机制逐渐形成，法制建设逐渐完备，对投资者的保护力度加强，入世后我国新会计业务不断涌现 。2006年2月，财政部正式发布了39项新会计准则，该准则中大面积运用了公允价值，基本准则明确给出了公允价值的定义，存货，长期股权投资，投资性房地产等等都应用了公允价值。至此，公允价值在我国的研究和应用进入了一个新的时期。
（二）、公允价值在投资性房地产中的应用
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产准则出台前，该类资产按其历史成本记入资产，采用这种计量基础往往使得房地产的账面价值与其真实价值不符，甚至与市场的实际价值相差悬殊。新会计准则针对规范土地、房地产专门用于投资项目的进行了处理。
《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值计量的，应当同时，满足下列条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销 ，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。企业对投资
性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更 ，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。 采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产时按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期 损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。
对上述准则进行分析，可以首先了解采用公允价值模式计量是有前提条件的 ，只有同
时满足两个条件才能采用。由于公允价值模式较之成本模式，不需要对投资性房地产计提折旧或摊销、减值等，因此会降低企业会计核算期间的成本；同时在房地产市场持续升温的大环境下，按照公允价值在会计期末调节资产账面价值，多数情况下会增加企业的总资产。在二者的共同作用 下，企业净利润会大幅提高。
通过整理上市公司年报资产负债表中 “投资性房地产 ”项目、利润表中 “本年净利润 ”项目、新旧会计准则差异调节表及报表附注中会计政策选择和主要项目注释，分析了计入损益的投资性房地产公允价值变动对净利润的影响，具体如下表所示。 公司简称 行业种类 公允价值变动对上市公司利润的影响
2009 年2009 年 2010 年2010 年 2011 年公公允价值公允价公允价值公允价允价值变变动（万值变动变动（万值变动动（万元） 元） 对净利元） 对净利润的影润的影响（%） 响（%） 6286.75 50.41 77843.16 57 358.50 21.68 16134.75 78.32 1800 0.06 5425.76 20.15 35310.54 19.81 --- --- 42649.69 48.80 2100 0.054 2011 年公允价值变动对净利润的影响 中航地产 金融街 津滨发展 世茂股份 交通银行 昆百大A 新华锦 (1) (1) (1) (1) (2) (3) (4) （%） 23321.25 45.08 111142.71 55.09 -2999.76 1067 17364.61 14.67 6100 --- 279.06 0.12 --- 23.14 3205.59 81.44 475.00 18.92 2155.36 75.72 300.49 -21.97 沱牌舍得 金宇车城 方大A 胜利股份 白云山A 国脉科技 武汉控股 (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) 25.12 0.47 11.30 0.15 9.68 -18.90 --- --- -69.99 350.19 93.32 0.5 -5.64 --- --- -0.26 3.03 1.53 2117.60 855 632.30 14.35 -1249.61 69.91 1392.12 25.28 813.88 300.85 410.47 54.95 3.25 1.47 3.98 0.5 1897.86 9.2 187.58 366.19 13.95 1.74 3.93 0.19 行业种类 ：（1）房地产开发与经营业 ；（2）银行业 ；（3）零售业 ；（4）饮料 制造业；（5）纺织业；（6）金属制品厂；（7）塑料制造业；（8）医药制造业；（9）通信服务业；（10）自来水生产、供应业；
2．公允价值在投资性房地产中应用评价
由公允价值在投资性房地产这方面的实际应用，可得出以下几点评价： （1）会计准则要求的限制
由新会计准则中可知，在投资性房地产中应用公允价值必须同时满足两个前提条件，再者，虽然公允价值计量模式有利于提高上市公司相关信息的可比性和相关性，但是由于公允价值取得困难，计量的成本也很高，所以没有被广泛采用。
（2）公允价值确定较难
在公允价值确定方面，比较倾向借助于独立第三方的房地产评估价格，但目前我国在这一方面的条件不够成熟，故而在进行地产估价时有时会依据各自的评估细则，投资性房地产价值的公允性难以保证。
（3）上市公司利润平滑的要求
在首次执行新准则时，将原投资性房地产账面净值与公允价值之差，计入资本公积，这将增大企业当期总资产和所有者权益，会降低净资产收益率，影响上市公司再融资条件。另外，采用公允价值计量模式，在公司的经营管理没有变化的情况下，净资产和净利润会随着房地产市场大幅度波动，而波动的加大意味着投资风险加大，增加了公司业绩的不稳定性，给投资者们留下企业经营管理不稳定的印象。 （4）对企业税收的影响
在公允价值模式下，由于考虑到会计和税法之间的诧异，企业不能直接根据利润计缴税收，而
只能通过纳税调整来计算应纳税所得额，这样就势必会增加核算的难度及工作量。而且，采用公允价值计量投资性房地产，不再对其计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础，调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。伴随着账面盈利的增加，税收也相应增加了，继而增加企业现金流的支出。
（三）、公允价值在债务重组中的应用 1． 新会计准则中债务重组形式
债务重组，是指债务人在发生财务困难的情况下，债权人按照其与债务人达成的协议或者法院的裁定做出让步的事项。
根据财政部新会计准则的规定，债权人与债务人进行债务重组具体有一下几种形式：（1）以资产清偿债务，包括以现金资产清偿和以非现金资产清偿； （2）债务转为资本；
（3）修改其他债务条件的； （4）混合重组；
2． 公允价值在债务重组中的具体应用 《新会计准则第12 号——债务重组》中，公允价值被重新引入，将债务人进行债务重组时所获得的收益被计入当期损益。准则规定，（1）当企业以资产清偿债务时，企业以低于债务重组的账面价值的现金偿还债务时，应将所支付的现金与债务重组账面价值的差额确认为债务重组收益，计入当期损益；而债务被债务人以非现金资产偿还债务时，应当将债务重组的账面价值与所转让的非现金资产公允价值之间的差额被确认为债务重组收益，计入当期损益，转让的非现金资产的账面价值与公允价值的差额被确认为转让资产损益，计入当期损益；（2）企业在将债务转换为资本时，债权人股本的确认应该是以债权人所放弃债权而享有股份总额的面值来确认，股份的总额与公允价值的差额确认为股本溢价被计入资本公积，股份的公允价值总额大于重组账面价值的差额，应被确认为债务重组所得的收益，计入当期损益。
3．公允价值在债务重组中对财务报告的影响
新准则规定，债务人以非现金资产清偿债务的，债务人在债务重组时所获得的收益可分为两个部分：一部分是转让非现金资产的公允价值小于债务重组的账面价值的差额，另一部分是所转让非现金资产的账面价值与公允价值的差额。在债务重组中这两部分所获得的收益均被确认为当期损益。能够确认债务重组所获得的收益的情况下，尽管是按照历史成本模式计量，其非现金资产账面价值与债务重组账面价值之间的差额也将会全部被计入当期损益。当企业以股权投资、存货等非现金资产偿还债务时，在债务重组当中公允价值与历史成本之间的差额将会被体现在计入损益的会计科目上；而当无形资产、固定资产来偿还债务时，历史成本计量模式与公允价值计量模式对企业的财务报告影响相同。公允价值具有双面性，在市场较好的情况下，能够提高企业的损益，相反则可能