浙江万里学院继续教育学院毕业论文
题 目
宁波宏泰地产东部新城地块可行性研究
学生姓名 专业班级 指导教师 院 （系）
学号
浙江万里学院继续教育学院
2017年1月5日
摘要：该文主要针对宁波宏泰地产东部新城核心区以东片区B1-7#、8#地块进行项目可行性研究。在当前国家频频
出台各种房地产新政策、房价走势难以预测的情况下，该文结合项目的实际情况，分别从经济环境、市场格局、项目定位、施工进度、资金筹措、经济效益等方面对本案进行详细的分析并做出可行性结论，根据可行性研究的结论对项目的各项指标作出科学的评价。该文不仅为项目的投资决策和规划设计提供了可靠的科学依据，也为项目今后的顺利开展打下基础。
关键词：可行性研究；房地产市场；项目开发；投资风险。
Abstract : This article mainly aims at ningbo east of guangzhou hongtai real estate in eastern new town core area B1-7 #, 8 # block of project feasibility study. Frequently introduced in the current state of various real estate new policy, the situation is difficult to predict price movements, the article with the actual situation of the project, respectively, from the economic environment, market structure, project location, construction schedule, financing, economic and other aspects of detailed analysis of the case and make feasible the conclusion of the conclusions of the feasibility study on the project to make a scientific
evaluation of the indicators. This investment not only for project planning and design decisions and provide a reliable scientific basis, but also for the smooth progress of the project lay the foundation for the future. Key words: Feasibility studies; real estate market; project development; investment risk
1 绪论
1.1 开发商简介
1.1.1 公司基本情况
宁波宏泰房地产开发有限公司（以下简称“宏泰公司”）是台湾宏泰企业机构的控股子公司，成立于2007年6月5日，其主营业务范围房地产建设与开发。
1.1.2 股东概况
宁波宏泰房地产开发有限公司目前股东为ASIA CROWN ENTERPRISES LTD、ACE WORLD INVESTMENTS、EVERFULL GROUP LTD。这三家股东出资人均为林鸿熙，林鸿熙为林堉璘二子，也是台湾宏泰企业机构的主要管理人员之一。台湾宏泰企业机构由董事长林堉璘创办，是目前台湾最有实力的商业地产开发商。
宏泰企业机构从创办至今已有四十余年的经营商业不动产经验。目前宏泰企业机构在不动产营业体系中涉及不动产买卖、开发、租赁、工程承包、物业管理等各项业务。已开发经营的区域有：台北、板桥、新庄、三重、新店、林口、淡水、桃园等台湾各地以及美国、马来西亚等地。曾成功开发台北市“信义计划区”，并参与建设世界最高摩天大楼（之一）台北“101”案的开发。宏泰企业机构是目前全台湾商业土地储备量最多的企业，开发和经营的项目众多，并拥有经营管理商业地产的成功经验。
该企业机构将房地产开发作为主业，逐步发展成为集建设、金融服务、人寿保险、证券投资为一体的综合性集团公司。旗下拥有宏泰建设、忠泰建设、宏盛建设、宏泰人寿等企业；参与投资安泰银行、中国产物保险、亚洲信托、华侨银行、宏泰证券、群益证券等金融保险业，其中宏盛建设、安泰银行、群益证券和中国产物保险为台湾上市公司。
1.2 项目产生背景
宁波市委市政府从2002年开始决策启动建设东部新城的规划；在“十一五”时期提出了“东扩、北联、南统筹、中提升”的统筹区域协调发展战略，其中“东扩”的一项重要建设内容就是建设东部新城；在宁波市“十二五”规划中进一步明确提出要深入实施“东扩、北联、南统筹、中提升”区域发展战略，加快实施“东扩”战略，按照“国际标准、世纪精品”的要求，大力推动东部新城开发建设，基本建成中央商务区。
东部新城位于宁波中心城三江片区东部，位于未来城市构架的几何中心，其建设的意义：从空间拓展上来讲，是为了寻找宁波新的发展空间；从产业上讲，是为了提升宁波服务业的发展；从人文关怀方面讲，是为了将宁波塑造成更具人文文化的都市。根据宁波城市总体规
划，东部新城区建成后，将与以三江口为核心的老城区一起，形成“一城二心”的总体空间格局，构建未来新的城市中心，为实现宁波城市发展战略，拉开城市框架，拓展城市空间，提升城市功能，提供更大的发展契机。
东部新城门户区是东部新城中央文化走廊的第一个标志性空间节点，它连接起三江口和新城区，是老城进入新城的门户，更是联系宁波城市历史与未来的纽带；其总体功能定位为，宁波市重要的公共生活中心和旅游目的地，集文化意义和功能性于一体，以创新功能为 动力源，办公会议、办公展示、商业娱乐、文化教育等功能互动发展，成为宁波市最具活力的世界级、地标性生态生活广场。东部新城门户区建成后，将吸引创新产业、地标性办公、剧院、艺术画廊、设计展示、旅游信息、休闲购物、酒吧餐饮、培训教育、庆典活动等产业和功能进驻，区域内将形成 20多个业态，开设上百家商业企业，成为具有国际水准，具有商业、办公、娱乐、文化、运动、观光休闲等多业态的创新体验型生态生活广场，为居民提供一个优越的休闲生活场所。
1.3 项目概况 1.3.1 项目情况概述
项目名称：东部新城核心区以东片区B1-7#、8#地块
建设地点：东部新城生态走廊以东、东侧、南侧、西侧、北侧以规划道路为界，其地块南侧为已建成交付明湖钰府项目。 项目性质：新建
项目功能：主要功能为高层住宅及商务办公楼，其中B1-7#地块共由6栋高层建筑、相应裙房及地下室组成；B1-8-1#地块共由4栋高层建筑、1栋独立高层办公楼及相应裙房、地下室组成，项目建筑功能分布情况见表1-1；项目投入运行后，将主要为改善性住房需求及追求中高档任宅需求的群体以及企业总部提供良好的居住环境和办公环境。
建设内容及规模：本项目总用地面积为38557平方米，总建筑面积171256平方米（其中地上建筑面积114522平方米，地下建筑面积56734平方米）。 表1-1 项目建筑功能分布情况 项目内容 高层住宅及办公楼 用地类别 商业、住宅 建筑类别 甲类公共建筑 建筑物形态 B1-7#地块 B1-8-1#地块 7、8#楼为25层底商高层住1~4#楼为25层底商高层住宅，宅，9、10#楼为18层底商5、6#楼为18层底商高层住宅高层住宅楼，11#楼为底商地上 楼。其中6#楼底层配备有物业、高层办公楼。其中10#楼底社区等配套用房。 层配备物业、社区等配套用房，11#楼由1栋12层办公毕业论文
地下 各楼均有地下室二层，功能为汽车库及自行车库，地下室为平战结合核6级人防物资库 楼、2层商业裙房组成。 各楼均有地下室二层，功能为汽车库及自行车库，地下室为平战结合核6级人防物资库。 项目投资：项目总投资180000万元，其中企业自筹约120000万元，拟申请银行贷款60000万元。
实施进度：自2014年9月开始前期准备，预计于 2016年12月建成，建设期共27个月。
主要经济技术指标：本项目主要技术经济指标见下表1-2所示。 表1-2 本项目主要技术经济指标一览表 序号 指标名称 单位 数量 备注 1 38557 总用地指标 平方米 2 171256 总建筑面积 平方米 114522 其中：地上建筑面积 平方米 56734 地下建筑面积 平方米 3 14580.10 建筑占地面积 平方米 4 3.0 容积率 5 % 37.82 建筑密度 6 M 80 建筑高度 7 % 30.3 绿地率 180000 二 总投资 万元 1 145230 建安成本 万元 2 5928 建设开发其他费用 万元 3 1462 不可预见费 万元 4 12115 建设期利息 万元 5 15265 税金 万元 2 B1-7#/8#地块介绍 2.1 项目介绍
东部新城核心区以东片区B1-7#/8#地块，位于东部新城生态走廊以东，东侧、南侧、西侧、北侧以规划道路为界；地块面积38557平方米，容积率3.0，楼面价为6914元/平方米，为批发零售、商务金融、城镇住宅混合用地。
该地块是宁波宏泰房地产开发有限公司在东部新城住宅产品的力作，该设计结合英国著名建筑设计师罗杰斯的设计理念及台湾著名豪宅帝景水花园的开发经验规划而成的，规划由10栋精装府邸、1栋5A级办公楼以及两层沿街商铺构成，位于东部新城规划生态长廊以东，百丈东路延伸段以北，中央走廊以南，毗邻宁波市东部新城三大中心、文化广场和中央门户区，充分结合该地段水文及公园绿化，打造成未来宁波的东部新城新型水花园的生活区。
该地块设计理念是将地块的一部分划为新建办公楼、并在周围创造沿街商业，通过穿插在办公楼体块组合中的花园及平台，将开放的公众空间概念垂直拓展延伸的建筑，人行交通系统藉由在中央花园的外围的连廊，创造了一个与车行流线分离友好的人行环