境，天际轮廓线是由本区域和城市总体尺度决定的，在局部地段及城市的背景中构成天际线的建筑体量，在地块周边各个面向给予了建筑表情的鲜明的城市组织形态，平行于地块东西轴线布置的建筑体量，赋予城市一个强烈的组织机理。
该地块设计目标是发展出一个有组织的总体规划，是由环境目标为出发点所勾勒出的布局、建筑体量与都市形体，并且承诺在一个经过整合的发展的框架下，创造出高质量的住宅领域。塑造一个背靠宁波东部新城新都心的精致住宅项目。利用地块所有的开发潜力，创造项目最大的价值。围绕一个凝聚社区意识的绿地花园，创造一座具有独特个性和场所精神的现代都市生活区。提供一座满足不同的私人居住需求、生活工作合一的公寓单元以及社区辅助设施的建筑。将项目与周围既有的邻里社区连接并整合在一起。为所有人提供最方便进入项目的路径。完成一个达到高效利用能源并回应生态议题的目标，而具有前瞻性的开发项目。实现一个回应本地块诸多独特条件的高质量的住宅空间。在地块周围创造积极、活跃并可以参与其中的的沿街街道空间。在进一步增进临接的宁波东部新城商业活动中，也连带从其辐射效应中获利。
该地块总平面设计从城市设计、市场观点、规范可行性等不同的角度检视了各种建筑体量高度、密度、数量的总体规划配置方案，，最终定立了主要总体布局方案： 空间架构：整体布局以加强生态走廊和地块内部环境景观、沿河绿带景观的渗透为指导原则，将内部绿化空间最大化，在提供沿街商业合理无柱墙空间后，将建筑排布外扩至沿街边缘，因而形成南北侧两排建筑塔楼、而在中间东西穿透的体量构成，创造内部绿化与生态走廊无缝连接的效果。
景观设计：景观设计概念以‘公园大道’（Park Avenue）为主题，将规范所要求设置的各高层住宅塔楼的消防登高面，结合景观元素形成一系列的次要广场，将其串联起来，把传统建筑一进、二进等空间层次手法，转而运用在景观空间设计上。在‘公园大道’与各广场相交的节点，设置景观小品、水景等，以不同的主题塑造广场。东西两区的公园大道以跨越中央河道的连桥连接，使东西两区连成一气。
2.1.1地理位置：
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2 项目市场调查分析
2.1 中国房地产市场发展概况
自2003年开始的房地产价格一路飙升，一时间关于房地产过热问题成为政府与百姓、商界与学界共同关注的焦点。直至2006年，国家宏观调控政策频繁出台。土地、信贷等房地产行业链条各个环节都一并收紧，地方政府、开发商、银行、消费者都在观望等待中作出了各自的反应。国务院总理温家宝在2006年得政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。而到了2007年，楼市风云激荡，争论四起。楼价或扶摇直上，或大幅回落；地价在各路开发商的热烈追捧下，地王频出，天价地屡屡刺痛众人的耳膜；市场政策风云变化，存款准备金率多次上调，房贷政策收紧，加息频频；市场产品形态也开始出现变化，90平方米以下的小户型越变越实用。
最近几年来，房地产行业可谓波澜壮阔，遭遇持续的宏观调控以及金融危机的多重打压，
却又能于大厦将倾之际绝处逢生。房地产市场走向如何，房屋价格是升是降，普通民众甚至众多专家都是一头雾水。受国家调控政策和国际金融危机的影响，2008年我国房地产市场曾出现萎缩现象，但2009年我国房地产市场开始复苏，量价齐升。总体而言，2009年房地产市场状况可归纳为以下几个方面：
（1）开发投资方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发投资完成人民币31.271亿元，同比增长17.8%；其中，商品住宅完成投资人民币22,369亿元，同比增长15.7%；占房地产总投资的71.5%。而房地产施工面积、新开工面积、竣工面积的增幅在15%-20%左右。
（2）销售方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，全国商品房销售面积75,203万平方米，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售面积增长54.4%，办公楼销售面积增长39.2%，商业营业用房销售面积增长39.1%。同时，二手房的交易量突飞猛进，不仅大大超过历年的指标，而且首次超过商品房新房交易量。
（3）开发资金来源方面：据国家统计局的数据统计，2009年1-11月，我国房地产开发企业本年资金来源共人民币48,170亿元，同比增长44.2%。其中，国内贷款人民币8,994亿元，增长40.2%；利用外资人民币413亿元，下降31.4%；企业自筹资金人民币15,909亿元，增长18.3%；其他资金人民币22,854亿元，增长76.6%。在其他资金中，定金及预收款人民币13,347亿元，增长66.5%；个人按揭贷款人民币7,009亿元，增长130.1%。
自2010年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以来，房地产调控已满一年，国家先后出台多项措施，多管齐下抑制房价过快上涨，调控力度不断加强，在连续不断的调控政策“重拳”作用下，北京、上海、广州、深圳等一线城市房地产市场成交量萎缩，房价也出现松动迹象。
然而，进入2011年4月以来，京沪广深等一线城市楼市出现回暖迹象，部分地区楼市“量价齐升”。据国家统计局公布最新的统计数据显示，3月国内70大中城市新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。在一季度三个月时间里，全国商品房销售面积17643万平方米，同比增长14.9%，住宅销售面积增长14.3%。四五月份本就是楼市销售旺季，在胶着行情中持续低调推盘的楼市，近期销售状态明显兴奋起来。
部分城市楼市回暖态势引人关注，房产调控升级的风声骤紧。《商品房销售明码标价规定》将于2011年5月1日起实施，该规定要求商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案。新的政策执
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行后，关于开发商高价申报、低价售房的情况是否会出现，国家发改委价格监督检查司司长许昆林称：“我们绝不会让《商品房销售明码标价规定》成为一纸空文。”表明中央坚定不移地搞好房地产市场调控的决心。
展望中国房地长市场的未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。
可以预期的是，2011及之后的中国房地产将呈现以下的发展趋势和特点：
第一，房价将逐步回归理性，呈现平稳渐进发展的趋势。如果相关调控政策及时有力，化解了当前房地产泡沫的风险，并推动其健康发展，则会实现平稳的过渡；而如果任由房价按照目前趋势推进，则未来的下行和危机难以避免；预计房价在10年代会有一个泡沫破灭和价格下跌的过程，而后再逐步平稳健康发展，但下跌的幅度和引起的危机程度则取决于市场和政策的组合作用。
第二，保障性住房将得到加强。从目前的政策措施看，未来中国将加大保障性住房的建设，但中国人口众多的实际和计划供给带来的分配畸形和无效率决定了依靠保障难以解决中国住房的民生问题。
第三，中国房地产在10年代会经历较快的发展过程。这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实需要决定的，所以中国房地产预计不会出现如香港和日本的一旦下跌则一蹶不振的局面。
第四，目前的房地产价格基本已经达到高位顶点，2010年继续大幅上涨的局面应该不会出现，原因是政策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
2.2 宁波市房地产市场发展概况
宁波位于中国大陆海岸线中段、经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州。宁波是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的“全国较大的城市”，是全国历史文化名城。全市总面积9365平方公里，总人口550万。全市辖象山、宁海二个县，余姚、慈溪、奉化三个县级市。市区设海曙、江东、江北、镇海、北
仑、鄞州六个区和东钱湖旅游度假区。
近年来宁波持续致力于房地产开发投资的发展，房地产开发投资已成为投资增长的主要拉动力。但与兄弟城市相比，房地产开发投资占全社会投资比重依然偏低。2002年，宁波房地产开发占投资总量的比重为21%，比全国平均水平低12.2个百分点。这一比重在各城市中仅高于无锡、苏州、长春，列倒数第四，比广州、深圳分别低21.4和26.6个百分点。应该说，房地产在宁波市仍有一定的发展空间。
2006年宁波市房地产开发投资走出低谷，完成开发投资313.1亿元，同比增长21.3%，表现出较快的恢复性增长趋势。商品房建设投资和土地购置费分别为164.5亿元和113.4亿元，占房地产开发投资总量的近九成，其中土地购置费增长迅速，增长70.9%。2006年宁波住宅投资220.7亿元，占总投资的七成多，同比增长20多个百分点，其中的经济适用房和别墅高档公寓总量尽管不大，分别为14.5亿元和22.4亿元，但增长幅度分别为上年同期的1.5倍和2.5倍。办公楼投资增长也较快，完成投资27.4亿元，同比增长86.9%。商业营业用房则呈负增长8.8%。2006年房屋竣工面积达682.2万平方米，同比增长9.2%。商品房屋销售面积601万平方米，同比增长19.1%，大大好于上年同期-9.7%的增长情况。
2007年，国家不断加强对房地产市场的宏观调控，采取了一系列的货币紧缩政策，旨在抑制高涨的房地产投资热潮，让房地产市场健康有序的运行。这一轮房地产调控措施目前看来起到了标本兼治的作用，给疯狂的楼市一个很大的打击。从2007年10月份起，一线城市如深圳、广州、上海等地，相继传出房价大幅下跌、打折等消息。宁波楼市经过一轮迅速飚升，也在2008年初悄然停滞，出现浓重的观望态势，买卖双方战略相持，等待出手。2008年9月初，以万科为首的开发商，终于在市场目前选择了跳水，破解了近一年的迷局；奥克斯疾步跟进，骇人低价高调开盘，更加确信动荡的楼市可能出现“夺路狂奔”的景象。宁波楼市到了极为重要的转折关头。
近几年来，宁波房地产市场同其他城市相比，仍然显得非常活跃。宁波的购买力非常可观，改善型需求潜力也非常巨大。宁波与其他城市相比，竞争力不明显，市场空间非常大。宁波东站 B1-7#/8# 宁波的老龄房非常多，随着城市改造进程的加快，这类改善型需求必然得到进一步的释放。
3 宁波市房地产市场分析 3.1 房地产市场销售方面
房地产投资势头依然强劲，成为拉动全国经济增长的重要因素，
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