房地产市场销售总金额自2010年回落以来首次增长。 宁波历年固定资产投资及商品房销售金额走势
3.2土地市场方面：
2013年国有土地供应大幅增速，各开发商拿地热情高涨，住宅均地价已创七年来新高。随着城镇化建设推进，2013年宁波土地供应量达到980.38万M2，同比2012年增加126.8%；成交面积979.14万M2，同比2012年增加132.8%；成交金额合计367.35亿元。 2013年住宅类用地成交楼面均价3504.56元，比2012年均价提高11.2%，创七年来新高。
宁波土地市场供求走势图及2013年土地成交排行
4 地块开发效益分析 4.1 投资（开发成本）估算 4.1.1 建设安装成本
本项目总建筑面积171256m2，根据当地造价水平估算，建安成本为147698万元，具体建筑安装费用构成如表4-1所示。建安成本包括基础土建、设备购置安装费用、基础设施以及配套费用等。
项 目 一、土地成本 二、前期工程费 （万元） 82374 1606 备 注 楼面价6914元/平方*38557平方*3.0容积率*（1+3%契税） 前期临时配套工程299万、设计费用1142万、招标费用22万、检测勘察费用125万及审图费用18万 桩基及基坑围护5262万、地下室工程17998万元、地上建筑三、建筑安装工程费 55665 工程17926万元、电梯工程1925万元、幕墙7004万、入户门及窗1554万、景观绿化966万、二次精装修3030万等 外围给水管网478万、外围供电管网2390万、燃气管网280四、基础设施费 5585 万、有线电视120万、网络120万、环卫设备及防雷设备等设备402万及外围市政工程及道路1795万等 五、配套设施费 监理费626万、白蚁防治费45万、评估费15万、咨询费35六、开发间接费用 1006 万、保险费25万、顾问费40万及驻现场管理人员工资220万等其它直接费用 毕业论文
六、不可预见费 小计 七、管理费用 八、销售费用 九、财务费用（资本化利息） 十、总成本 十一、总销售收入 1、高层住宅 2、办公楼 3、商业 4、车位 十二、营业税金及附加 十三、土地增值税 税前所有成本 十四、税前利润 十五、所得税 所有成本 十六、净利润 十七、销售净利率 十八、投资利润率 1462 147698 1909 3013 12115 164735 200865 183720 17145 11248 4017 180000 20865 5216 15649 7.79% 8.69% 房产开发成本*1% 按约53万/月*36个月 销售收入*1.5% 按贷款利率8.45%，三年期 91860平方*20000元/平方 建设期内不考虑租金收入 建设期内不考虑租金收入 1143个*150000元/个
4.1.2 不可预见费
本项目预备费按照建安费和建设开发其他费用之和的1.0%测算，约为1462万元。 4.1.3 建设期利息
拟申请银行贷款60000万元，建设期利息按三年期基准利率上浮5%即6.4575%计算，银行贷款在2015年分四次拨款，按33.33%、21.66%、21.66%及23.35%比例到位，预计建设期利息约12115万元。
4.1.4 建设投资（开发成本）估算
故项目总投资合计约180000万元，单位建筑面积开发成本约10510/m2。
5 项目可行性研究结论
从上述所有的可行性研究中，我们可以得到：
（1）从经济环境看：宁波的房地产市场正处于快速稳定的发展阶段，在国家一系列政策的调控下，宁波的房价虽然遭到一定的冲击，但是高端住宅的价格相对比较稳定，随着人民生活水平提高、城市环境改善，宁波居民存在着较强的改善居住条件需求，尤其是对高品质物业的购买愿望非常迫切，高品质楼盘将越来越受到市场的欢迎，房产品优质优价也将成为市场的共识，高品质房产的销售业绩也将明显好于普通楼盘。故从经济环境角度看，本案是可行的。
（2）从建设方案来看：本案立足于宁波房地产市场的现状，趋利避害，结合宏泰集团先进的开发理念对本项目的开发内容和客户群进行了正确的定位并制定了合理的销售方案，在开发过程中以最大限度发挥本案的优势，本案的销售前景十分乐观。故从建设方案来看，本案是可行的。
（3）从经济效益来看：所以经济效益上来看，只要销售收入高于盈亏平衡点，本案就是可行的。
综上所述：本案从经济环境、建设方案、经济效益上来看，均是可行的，故从综合角度来看，本案可行性研究通过。
参考文献
[1]余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通[M].机械工业出版社,2008 [2]俞明轩.房地产评估[M].中国人民大学出版社,2007
[3]石海兵.投资项目策划与可行性研究实务[M].中国财政经济出版社,2002 [4]李红镝.可行性研究原理与方法[M].四川电子科技大学出版社,2005.35~37 [5]徐学东.建筑工程估价与报价[M].中国计划出版社,2005.108~112 [6]刘洪玉.房地产开发经营与管理[M].中国物价出版社,2002.48~51 [7]陈起俊.工程项目风险分析与管理[M].中国建筑工业出版社,2007
毕业论文
[8]国家发展改革委.建设项目经济评价方法与参数[M].(第三版)中国计划出版社,2006 [9]余源鹏.房地产项目可行性研究实操一本通[M].机械工业出版社,2008.333~339 [10]王国培.房地产开发项目可行性研究必要性[J].科技信息,2007(19):13~16 [11]黄依理.关于项目可行性研究若干问题的思考[J].中国集体经济,2007(23):9~11 [12]张勇.浅谈项目可行性研究在项目建设中的作用[J].山东煤炭科技,2005(5):18~19 [13]韩维宜.可行性研究在项目建设前期中的作用[J].新疆有色金属，2006(4):23~25 [14]何继志.房地产项目可行性研究报告编制及评估要点[J].中国工程询,2003(8):12~14 [15]2010年年宁波房地产市场分析及投资咨询报告.中国投资咨询网,2010
[16]Raghava R. Kommalapati. Feasibility Studies:What Will It Take to Achieve Your Commercial Goals [J]. Water, Air, & Soil Pollution, 1999(4): 63-65
[17]Wies law Paja. Real Estate Investment Projects Feasibility Studies [J]. Springer Berlin / Heidelberg, 2005(8): 42-45
致 谢
此篇毕业设计能够顺利完成，首先要感谢春华学校老师的悉心指导，某老师视野广阔，专业知识丰富，为我的设计提供了非常多宝贵的意见，没有某老师的指导，也不会有这份毕业设计现在的面貌。在此次毕业论文制作过程中，我渐渐养成了做事一丝不苟，严谨细致的习惯，学会了如何让融入并享受这一制作过程。同时，此次设计让我对项目可行性研究这一过程有了更深入的理解，拓宽了我的专业知识面，令我受益匪浅。
感谢各位老师在大学生活中给我的教导和无私的帮助，让我在宁波大学这个广阔的舞台上能够展现自我，发展自我。
最后，还要衷心感谢在此过程中每一个帮助过我的人，在这里请接受我最真挚的谢意！ 同时感谢答辩的老师在我完成本科学业的最后时刻给予我宝贵的指导和建议。
2017年01月10日