受影响的是一些有刚性需求的购房者，这跟国家房地产调控的目地背道而驰。”经过 4次加息和数次提高存款准备金率后，进一步上浮银行贷款利率的空间已经不大了，“下半年贷款利率会趋于稳定，购房者不要太过担心。”
房贷利率提高，对于房价或许会带来一定的压制。“房价的这一轮暴涨，与低利率政策是分不开的，房贷利率优惠从某种程度上来说是房价上涨的助推因素”，青岛大学经济学院张宗强博士说，青岛目前正处于利率的上升空间，今年房地产市场成交量萎缩，让银行在保证贷款安全度的问题上尤为谨慎。“房贷利率上浮，使得购房成本增加 ，直接打击房产成交量，改变供求关系，有可能促进房价回落。”
加息+限贷之下长沙楼市猜想:房价能否继续坚挺
[提要] 。7日，记者在长沙采访获悉，不少没有信贷额度的银行，干脆不接受新的房贷客户，而勉强接受新客户的银行，首套房贷利率则直接上浮10-20%，二套房贷利率则要上浮30-40%。
有关楼市向左转向右转的猜想，仍在继续。
7月7日，5年以上购房贷款年利率从6.80%调高为7.05%，直达近10年最高水平。
与此同时，银行“钱荒”还在加剧。7日，记者在长沙采访获悉，不少没有信贷额度的银行，干脆不接受新的房贷客户，而勉强接受新客户的银行，首套房贷利率则直接上浮10-20%，二套房贷利率则要上浮30-40%。
加息+限贷，买房的成本到底增加了多少？长沙房价会“涨停”吗？现在，出手还是观望？所有这些，都是揪心的问题。
■记者刘永涛
猜想一：楼盘提前打折促销？
“如果大幅加息，楼市肯定会迅速降温。”湖南大学财经学院一位不愿具名的教授接受记者采访时说，尽管本次加息0.25个百分点，但连续5次之后，房地产市场下行动力在未来一段时间会加大。
7月的长沙楼市，或许正在应验这样的判断。记者多方采访获悉，多数楼盘看房上门量跌入今年以来最低点。中心城区售楼部里到访的人也并不多。7月的
酷暑正在加剧楼市观望。
有业内人士预计，面对越来越僵持的楼市，原计划9月、10月做活动的楼盘，或会提前打折促销，回笼资金，以争取市场主动。
猜想二：长沙房价继续坚挺？
打折促销通常只是取宠手段，而非实质降价。在眼下的长沙，期待房价下降也许只能是一种奢望。
湖南中原地产提供的一组数据显示，尽管今年1-6月长沙商品房销量同比萎缩37%，但房价同比却上涨接近30%。
“房价不会降，稳中有升。而加息并不是主要针对楼市的，对普通购房者来说，当前首付成数的趋紧比起加息来说影响更大。”湖南中原地产总经理胡治钢分析，目前限贷对需求的抑制比加息更大，“部分按揭人士减少信贷额度或改全款购房，甚至被迫放弃购房计划”。
长沙另一大型房企营销负责人亦认为，预计三季度楼市成交量将进一步在低位徘徊。但价格仍会坚挺。
猜想三：年内再加息逼降房价？
与以往的加息不同的是，此次加息活期利率保持在0.5%不变，在此前的两次加息，活期利率均有所上调。
兴业银行资深经济学家鲁政委预计，今年年内央行还将有1-2次加息，但7月不会再提高存款准备金率。
长沙一位开发商坦言，房地产企业对于借贷资金要求很高，企业在任何时间都是缺钱的。区别是，在市场好的时候，因为房价上涨预期，开发商不愁借钱，即使贷款成本高了，也能转嫁到房价上。但是市场不好的时候，房子出售不畅通，如果融资难度和成本上升，则会比较麻烦。
算账
A、50万元30年贷款总利息多3.4万元
加息前，5年以上贷款年利率达到6.80%，买二套房按基准利率的1.1倍执行，即为7.48%，买房50万元30年贷款，月供为3489.23元，总利息为756121.93元。
此次加息后，5年以上贷款年利率达到7.05%，买二套房按基准利率的1.1倍执行，即为7.755%，买房50万元30年贷款，月供3585.52元，总利息为
790786.13元。调整后总利息多3.4万元。
B、负利率达2个百分点，存钱仍不划算
本次加息后，以10万元为例，如果存一年期定期存款，利息收入将由此前的3250元提高到3500元；如果存5年期定期存款，5年共计利息收益增加1250元。
目前负利率达2个百分点。假设未来一年的通胀水平保持在5.5%左右的高位，一年期定期存款一年之后购买力将缩水2%左右。
C、公积金存贷款成本也高了
在个人购房贷款方面，五年期以上公积金贷款，首套房利率从4.7%上调至4.9%。以首套房贷款40万、20年期为例，之前每月偿还本息2573.98元，调整后每月需偿还本息2617.78元，增加了43.8元。
多地库存积压严重 房价坚挺楼市何时走出怪圈
http://www.0731fdc.com 2011年07月25日 国际金融报 我来说两句(0)
[提要] 在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。
多城市库存严重，房价或受波动
目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调[最新消息 价格 户型 点评]整的信号。”
从产品的角度来看房地产业，在今年楼市调控措施“国八条”的打压下，多个城市的库存量大幅攀升，甚至逼近历史高位。但奇怪的是，全国多城市房价并未下降，这种产品大量积压但价格坚挺的现象在经济领域并不多见。 房价居高不下的理由究竟何在?随着下半年供应压力进一步增大，房价走势将何去何从?
多城市库存逼近历史高位
据北京市房地产交易管理网统计，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，这一数额处于今年高点，而根据上半年北京市的销货速度，北京楼市的存销比达到了14.8，即在不新开盘的情况下，按照上半年的销货量北京市场房源可供销售近15个月。北京中原地产市场总监张大伟表示，这一存销比是最近三年来的新高，表明北京楼市积压严重。
其他一线城市也不乐观，截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，面积为783.9万平方米，据中原地产预测，其存销比为12.4，库存也需要较长的消化时间。截至7月20日，广州市的未售房源为73728套，可售房源为36034套，也显现出积压态势。
在二、三线城市，如石家庄、郑州等地，库存量也在逐步攀升。截至2011年6月底，郑州市区商品房累计可售面积522.79万平方米，同比增长31.75%。分析人士指出，如果按2011年上半年商品房和商品住房的月度销售均值52.87万平方米和39.69万平方米来计算，目前郑州市区商品房累计可售面积可以销售近10个月，商品住房累计可售面积可以销售7个多月。
张大伟表示，库存上升体现了调控政策的效力，这主要是在限购、限贷等作用下，极大地抑制了投资投机性购房需求。
在量、价、供、求等左右楼市大局的基本因素中，目前呈现的市场信号是部分一、二线城市交易量处于萎缩状态，不合理购房需求受到了抑制，库存量也在持续上涨，不过，价格变动尚不明显。张大伟表示，随着库存的上升，买方市场很可能到来，市场从量跌到价跌的变化将在下半年明显呈现出来。 下半年楼市供应潜力巨大
世联地产[简介 最新动态]华北策略资源中心[最新消息 价格 户型 点评]总经理刘春岩分析，目前来看今年调控不会放松，而且随着限购令的推广，更多城市的购房需求将受到抑制，这意味着在量、求这些环节仍然将释放价格调[最新消息 价格 户型 点评]整的信号，与此同时，多个城市在今年下半年或明年上半年都有着供应井喷的潜力。
据世联地产对北京、上海、广州、南京、天津、青岛、沈阳等40个重点城市未来潜在供应量监测显示，下半年绝大多数城市的商品房供应将迅速放量。刘春岩表示，无论是这40个城市还是全国，今年下半年的供应量都十分充足，而且今年上半年受压制延后上市的供应量都将在今年第三、第四季度推出，这些因素将汇聚在今年第四季度和明年第一季度形成供应顶峰，届时市场压力将十分巨大。 根据世联地产研究，供销差达到顶峰时，随即迎来价格底部。
刘春岩分析认为，今年下半年及明年上半年全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，供大于求将成常态，2012年第一季度楼市供销差将达到顶峰，价格面临较大的下行压力，未来市场走势正朝着调控预想的方向发展，房地产市场正进入由政策主导转向市场力量主导的局面。
不过，从今年上半年市场来看，推迟开盘和收缩投资成了许多开发企业应对高积压的方式。今年上半年北京市取得预售证项目在近年来处于低位，而从上海等地供应曲线图来看，其上半年供应上涨其实十分缓慢。 需关注开发商资金链
在很多经济领域，企业根本经不起半年的积压，但是在房地产市场，经过几波时间长短不同的产品积压，全国房价未见松动。尤其是就区域市场来看，分析人士指出，随着库存的增加和需求的压抑，局部市场处于微妙的动态平衡状态，甚至是供过于求，房价下降动力应十分充足。
一家房地产企业高层人士对此表示，这主要是因为开发企业仍然普遍看好后市，长期来看，由于我国城市化所带来的巨大的新增购房需求仍然没有消化。 分析人士认为，整体上开发商的资金链仍然能够运转，如果资金持续受到压力，开发企业势必积极吐盘，甚至是降价求量。
数据显示，在已公布上半年销售业绩的开发商中，万科[简介 最新动态]、恒大[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、碧桂园、恒盛等房企上半年销售金额同比均大幅增长，这显示出大型房地产开发企业的资金链有一定保证。另外，来自用益信托等机构的数据显示，今年上半年房地产集合资金信托规模比去年同期翻番。分析人士指出，很多开发商已储备了大量资金以应对风险。
刘春岩表示，必须看到，今年下半年库存压力将比上半年更大，而且，如果未来房价继续坚挺或走高，不排除限购政策范围继续扩大和新的行政政策出台。
长沙等四市楼市调控紧松有度 限小放大有力度
http://www.0731fdc.com 2011年07月22日 楚天都市报 我来说两句(2)
[提要] 连日来，本报记者兵分四路探访与武汉同属二线城市的长沙、成都、西安、沈阳4大城市，发现四地“限购”政策紧扣实际、紧松有度，却达到了精准调控的效果，楼市已陷入销量下降、房价涨幅放缓的低迷状态。
始于“国十条”的新一轮房地产调控，各地落实力度有的严厉，有的温和。上半年收官之际，二三线城市又被纳入“限购”之列。率先限购的部分城市，哪些经验可资借鉴？
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