前屋后院落空间环境的营造、组团内道路交通的组织、水系及驳岸环境的优化，形成一个农家特色鲜明、功能分区合理、设施完善、整体环境优美的农家乐示范区。
整个农家乐示范区将包括农家主题广场、水乡主题公园、特色农家院落、接待区、种植区、渔人码头、湖岸垂钓等体现农家文化特色的不同功能区，并且通过相应的路径将各功能区予以串联。
图8：农家乐示范区总平面规划图
3.5用地指标对比
通过本次村庄规划，春雷村的用地布局更为合理，同时集体建设用地得到了有效归并，基本农田数量得到了有效保证。农民居住用地从现状28.01公顷减小到14.87公顷，节约13.14公顷；工业仓储用地从现状17.87公顷，减少到3.65公顷，节约14.22公顷。通过这些建设用地的减少为春雷村的农业旅游发展创造了条件，增加商服用地9.98公顷，同时道路交通、绿化环境均得到了改善。
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表2：规划与现状主要用地对照表
用地名称 农村居民点用地 工业仓储用地 商服用地 道路广场用地 绿地 现状（公顷） 28.01 17.87 0 6.0 3.51 规划（公顷） 14.87 3.65 9.98 15.49 9.87 差值（公顷） -13.14 -14.22 +9.98 +9.49 +6.36 注：差值为规划后面积减去现状面积
表3：基本农田数据对照表 名称 基本农田 土地利用规划（公顷） 38.49 村庄规划 （公顷） 38.74 差值（公顷） +0.25 注：差值为村庄规划面积减去土地利用规划面积 4．村庄规划编制与实施中的重要环节
4.1土地确权
由于农村集体土地的权属较为复杂，同时在以往的村庄建设活动中存在部分违法建设等活动，因此在集体用地流转这一背景下编制村庄规划，重要的基础工作就是土地的确权。一方面包括对村庄内土地上企业用地性质、权属、面积进行确认，另一方面也要对农民宅基地范围、住房建筑面积、农用地面积等进行确认。该项工作应由区或镇政府委托相关具有土地测绘资质的专业单位开展。
4.2规划编制
村庄规划必须要因地制宜，结合村庄所处区位、上位规划要求、周边发展条件、村民意愿等进行科学合理的编制。村庄规划编制模式更应从“自上而下”逐步向“自下而上、上下结合”的模式转变。同时在村庄规划编制时需重点考虑以下几方面内容：村庄功能布局必须要与产业发展相结合、集中居住点与城镇化相结合、居住模式与农民需求相结合、保留传统村落与旅游发展相结合、土地平衡与经济平衡相结合、村庄类型与土地流转方式相结合。
4.3搬迁评估及价格协商
由于土地流转将涉及到企业或农民住房的拆迁，因此需进行科学的成本测算、评估、协
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商，并以此为基础对将来用于流转的集体建设用地指标出让单价进行核算。由于农民住宅拆迁涉及的问题更为复杂，因此在集体建设用地流转试点过程中，建议以集体建设用地上闲置的企业厂房为主要对象，便于近期的实施。在此基础上，待时机成熟后，根据统一规划，逐步开展农民宅基地的流转工作。
4.4公众参与
一方面根据《城乡规划法》需要对规划进行公示，另一方面村庄规划、土地流转关系到村民的具体利益，因此村庄规划的方案必须要对村民进行公示，并由规划师向村民详细介绍规划内容。组织召开村民代表大会讨论村庄规划及土地流转出让方案，在村民代表大会通过规划方案的前提下，才可以开展后续相关工作。同时在规划公示、公众参与这一环节，应强调工作的务实性，而非形式主义。
4.5指标流转
对村庄规划中确定的流转指标，需将拟搬迁企业的建设用地指标进行综合平衡，将其一次性放入农村集体建设用地交易平台上进行交易。鉴于该项工作处于试点阶段，因此建议有明确意向的承接单位对流转指标进行承接，如本文提到的合庆镇益民村的流转指标由合庆镇春雷村负责承接。待交易平台机制及市场条件成熟后，再进行推广，确保集体建设用地指标流转的有效推进。
4.6实体流转
流转指标承接单位需对所得指标精确落地，以合庆镇为例，春雷村结合村庄规划将流转指标精确落地，用于农业旅游休闲区内的相关项目建设。并办理落地地块农转用和养息劳手续，之后通过土地交易平台出让给农业旅游休闲区的经营主体，并签订出让协议，以确保相关集体经济组织的收益。此项工作，应由镇政府、行政村、土地规划管理部门共同负责，联合完成。
4.7土地复垦
在集体建设用地流转过程中，需对拟搬迁企业或农民宅基地原有土地进行土地整理，并
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按照村庄规划复垦为农田。这项工作是集体建设用地流转过程中的重中之重，只有做好了这项工作才能真正有效推进集体土地的流转，并保证农用地和基本农田的数量及质量。在集体建设用地流转试点阶段，结合实际情况也可以采取“先占后补”的方式，但相关责任单位必须在规定的时限内完成土地的整理和农田复垦工作。
5．结语
上海农村集体建设用地流转政策的试点是新农村建设进程中探索土地制度改革过程中一次具有积极意义的尝试，为实现城乡统筹发展、加快形成城乡经济社会发展一体化新格局创造了条件。与此同时，根据“先规划、后流转”的原则，村庄规划是否科学合理成为了确保这项工作能否扎实推进的前提条件。
在此背景下，本文以浦东新区合庆镇春雷村村庄规划为例，详细介绍了规划编制的思路、方法、内容，并从土地确权、规划编制、资金平衡、公众参与、指标流转、实体流转、土地复垦等七个方面，总结了集体建设用地流转背景下村庄规划编制及实施过程中应重视的主要环节与问题。当然，每个村庄规划都存在自己的特殊性、片面性和局限性，因此在集体土地流转等相关政策的引导下，如何针对不同地区、不同类型的村庄，因地制宜的编制科学合理的村庄规划将是城乡统筹新形式下我们需要持续关注和思考的问题。
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参考文献
[1]上海市《关于开展农村集体建设用地流转试点工作的若干意见》（2010年1月） [2]《上海市村庄规划编制导则试行》.上海市城市规划设计研究院. 2010.5 [3]《浦东新区合庆镇春雷村村庄规划》.上海市城市规划设计研究院 2010.12 [4]《浦东新区合庆镇益民村村庄规划》.上海市城市规划设计研究院 . 2010.12 [5]《新形势下上海郊区中心村规划实施研究》.上海市城市规划设计研究院. 2011.12
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作者简介：
姓名：陆勇峰 性别：男 出生年月：1979年10月 学历：本科 工作单位：上海市城市规划设计研究院 工程师 注册规划师
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