房地产项目委托开发管理合同书
（1）乙方应根据工程所在地条件、项目定位，确定各类工程材料采购方式。 （2）直接影响产品质量的材料和设备，主要包括外立面材料（石材、面砖、涂料、门窗、构架、幕墙材料）、主要设备（电梯、空调系统、锅炉、生活给水系统、智能安防系统、排污、消防）、装修主材等，在相应的设计方案确定后，由乙方根据集团同类或可参考类似产品，并结合本项目的实际情况，拟订具体采购标准，经与甲方沟通确定后执行；
7、工程变更
（1）对于非重大工程变更，乙方有权根据项目实际情况，在充分征求监理方和设计方意见的基础上安排组织实施，将与有关承包商协商及实施的结果报甲方备案；
（2）对于重大工程变更，乙方应向甲方提供一份书面的工程变更报告，阐明需进行变更的理由，文件中还应附上监理方和设计方对此问题的书面意见及该变更涉及的造价调整预估。甲方应在收到该文件后5日内予以回复，经甲方确认后的变更由乙方组织实施；
（3）如重大工程变更涉及前期政府审批手续变更的，乙方负责按规定程序报有关政府职能部门审批，甲方予以协助；
（4）如重大工程变更涉及到调整项目工程成本管理目标，在甲方对重大工程变更确认后，工程成本管理目标相应调整。
8、乙方应建立完善的工程变更及现场签证管理流程，在施工过程中，由作为发包人代表的管理人员严格按照流程做好施工现场的工程变更及签证管理工作。签证涉及工程造价调整的，应由成本管理专业人员出具意见。
9、项目竣工验收通过后，乙方应要求施工单位及时提交竣工结算报告，由乙方成本管理专业人员提出初审意见，并委托第三方造价咨询机构出具审核意见，与竣工结算报告一并提供甲方。在竣工结算过程中，乙方应全力配合甲方完成移交、签认等相关工作。
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第十三条 工程管理
1、在项目整体或分期施工总承包合同签订后，乙方应要求施工单位及时编制工程总体施工计划及施工组织方案，并根据招投标情况及甲乙双方确认的时间目标，提出专业的审核意见，经各方确认后，乙方应责成施工单位按月、季、年编制阶段进度计划，认真按照标准、规范和设计图纸的要求督促施工单位按计划进行施工，并随时接受甲方的检查检验，同时为检查检验提供便利条件。
2、项目分期实施工期控制，具体以该期工程合同约定的工期为准。如遇下列情况，工程工期应相应顺延，且甲乙双方确认的项目开发建设周期目标可作相应调整：
（1）重大工程变更，项目建设内容和建设标准发生变化；
（2）因施工过程中发现地质情况与详勘资料有较大出入而导致重大技术方案调整；
（3）因需对接的区域市政工程、拆迁等前期工作不能及时跟进而导致延期； （4）甲方未及时拨付建设资金造成工程延误；
（5）施工合同中规定的施工单位可以顺延工期的其他情形； （6）不可抗力因素及政府行为、国家重大政策调整； （7）其他因甲方原因导致工期顺延。
3、乙方应对承包商完成进度计划的情况进行监督和检查，掌握项目实际进度状况。当某一进度计划将无法按时完成并预计将影响到总体竣工期限时，应及时告知甲方，并提出相应的整改措施，确保按期完工。
4、乙方应督促施工单位提报施工组织设计及专项方案，完善质量、成本、进度、安全等控制措施。
5、乙方应充分加强对监理单位的协调和管理，充分发挥监理单位在施工监理中的作用。
6、项目工程质量标准应达到国家或行业现行的施工质量验收规范的合格标准，如双方关于工程质量标准有其他更高约定的，工程质量应同时符合该约定标准。乙方应根据质量管理的实际需要，参加工程各关键节点的隐蔽工程验收、中间验收等，一旦发现工程质量达不到约定标准的，乙方应立即责成施工单位负责
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修复、整改或者返工，直至符合质量要求。
7、乙方应做好本项目安全文明施工的相关管理工作，督促、教育相关施工单位严格按照安全标准组织施工，采取相应安全防护措施，并检查落实到位。乙方应对施工现场进行至少每月一次安全检查。如发生伤亡及其他安全事故，乙方应立即通知甲方，并按有关规定上报有关部门，同时按政府有关部门要求处理。
8、乙方在项目管理团队中指定适当的人选作为业主单位派驻现场的工程师，严格按照相关管理制度进行现场签证及其他现场管理工作。
9、乙方负责对各施工单位提交的已完工程量报表及工程款支付申请进行认真审核。若乙方怠于或对各施工单位提交的已完工程量报表及工程款支付申请予以审核存在过错，对甲方造成损失的，乙方应赔偿因此对甲方造成的损失。
10、项目建设过程中，如甲方超出标准、规范和政府行政主管部门已审批的设计图纸范围，违规增加建筑物、构筑物的，由此引起的责任完全由甲方承担。如甲方要求乙方实施的，乙方有权拒绝。
第十五条 竣工验收与房屋交付管理
1、乙方应按照《建设工程文件归档整理规范》建立完整的项目建设档案，根据项目档案管理制度的要求，及时建档、存档。
2、工程完工后，乙方负责组织竣工验收，一次性验收未能通过的，应要求施工单位整改直至验收通过。竣工验收通过后，乙方督促施工单位按照城建档案管理的要求整理并提交完整的竣工资料，并完成竣工验收备案。
3、乙方应提前制定房屋交付方案，编制《房产品使用说明书》、《房产品质量保证书》等物业交付资料，在房屋具备交付条件后，组织向业主交付物业，向物业公司移交物业公共区域、设施设备及相关资料。
4、乙方应负责协调完成房屋建筑面积测绘，并根据本项目所在地相关政府主管部门规定或要求办理房产所有权及土地使用权初始登记手续。
5、乙方在项目开发建设完成后将工程档案、销售档案、行政档案及相关资
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料向甲方和有关部门移交。乙方可以保留项目相关档案的副本，但非因法律、政府部门的要求或未征得甲方同意，不得泄露与本工程有关的保密资料。
第四章 项目报告
第二十三条 乙方应按月度向甲方提交项目管理者报告。项目管理报告应包括以下内容：
? 项目开发主要工作（包括前期、规划设计、工程营造、招投标和采购等）
的进度和进展情况，以及和项目开发计划的对比分析； ? 项目成本异动情况分析； ? 项目各项费用异动情况分析；
? 项目当季的资金使用情况和下个季度的资金需求计划；
? 甲方关注的其他重点工作情况。
第二十四条 除项目月度管理者报告外，乙方还应按季度、年度向甲方提交项目年度经营报告。并在项目正式开工、主体结顶、竣工验收、交付等重要阶段，专项向甲方提交专题工作报告。
第二十五条 乙方所提交的所有报告，均由甲方代表负责签收。对于需要甲方审议的专项工作报告，乙方应在报告中提出答复期限，甲方如无异议，则应在要求的期限内予以书面答复。
第二十六条 甲方需积极配合乙方提供报告所需要的数据、资料等工作。
第五章 保险和法律服务
第二十七条 乙方应要求各承包商或供应商在项目工程施工期间或在为项目提供设备、材料或服务期间根据法律、施工合同及/或材料设备供应合同的规定购买相应的保险。
第二十八条 为防范和减轻甲方风险，甲方同意乙方以甲方名义投保必要的工程保险，但具体险种、投保金额需事先征得甲方同意。
第二十九条 当承包商或供应商投保范围内的保险事故发生时，乙方应根据
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保险证明文件的要求，促使投保的承包商或供应商采取一切可能的措施保护现场，并要求其及时办理索赔及其他手续。
第三十条 当工程保险范围内的保险事故发生时，乙方应及时采取一切可能的措施，以甲方名义办理索赔及其他手续。
第三十一条 甲乙双方应各自为其相关工作人员投保人身意外保险。履行本合同期间所发生的人身意外事故，由甲乙双方各自向保险公司索赔。
第六章 合作陈述和保证
第三十三条 甲方陈述和保证
1、甲方为本项目开发建设主体，系依据中华人民共和国法律合法设立的有限责任公司，拥有与本项目开发建设相适应的营业许可和房地产开发资质条件，并且甲方保证在合同期间有效存续。
2、甲方具备签订和履行本合同的完全、独立的能力，并已就本合同的签订和履行取得充分、有效的授权和许可。并且本合同不违背甲方的公司章程、董事会、股东会决议，以及其他的协议、承诺，不会引发任何利益冲突。
3、甲方拥有本项目合法的土地使用权，不会有任何政府机关或其他实体或个人启动或可能启动任何程序、主张、诉讼，并导致本项目的正常开发建设存在障碍。
4、本合同签署时，甲方不存在未披露的债务、或有债务，也不存在任何诉讼、潜在的诉讼或者任何影响其业务以及主体存在的任何政府处罚。
5、甲方保证在本项目开发建设过程中，合法经营、依法纳税，不会实施违反法律法规的行为或对乙方做出违反法律法规的指令，也不会安排任何交易对乙方完成本项目各项委托管理目标产生不利影响。
7、甲方承诺在本项目开发过程中，将遵守各项法律规定，包括依法建设、依法经营、依法纳税。
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