XX大学毕业设计 专题论文
2.2.3建筑设计因素
(1)商铺规格
各处的商铺按规格分类有所不同，但其基本规律是商铺价值高的地区，商铺的规格划分越小，而商铺价值低的地区，商铺的规格划分越大，而且随意性大。在香港，商铺以“面积”经营，在上海商铺以“平方米”经营，而在经济落后、商业不发达地区论“间”经营。
(2)商铺面积
面积是商铺房地产价值的基本要素，其一般规律为面积大、租金高，但在计算面积时体现为面积越大，单价越低。具体表述为“大面积，小价格；小面积，大价格”，这一规律又称为“双三角”规律。尤其在中国人口众多、相对就业机会少的客观背景下，有商业机会的小型商铺无论在销售还是在租赁的市场上都是抢手的品种。
面积
价格 图2 双三角规律
(3)楼层分布
楼层商铺的出现是商业企业挖掘潜力、增加面积的结果。但楼上商铺的便捷程度一般要低于底层商铺，导致了商铺的营业额随着楼层的增高而下降，楼上商铺的经营利润低，又造成其租金大幅下降，楼层越高，降幅越大。一般情况：二楼商铺的租金约为底层商铺租金的一半；三楼商铺的租金约为二楼商铺租金的一半，这就是商铺楼层租价与价值变化规律，称之为7A规律。
A 3F
A A 2F
A A A A 1F
图3 7A规律
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2.2.4市场认同因素
任何项目和产品的开发前提就是获得市场认同，而商业地产认同的关键则是商业经营，如果前期定位为后期商业经营做好铺垫，其他问题一般都能得到迎刃而解。
清晰的定位，反映商业发展趋势、消费增长态势，符合商业逻辑数理推导，项目获得市场认同的几率就大。在谋求市场认同过程中，商业地产有“三点归一”的模式，就是政府得益，开发主体得益和投资者得益。而三个主体得益的前提条件是消费者得益，只有这三方归集成一个共同利益点，项目才会形成市场共识。而市场的认同度往往可通过租金水平得到很好反映，以下是目前XX各商圈和主要商业街的租金情况。
曲江商圈单位：元/月*平米瘦西湖北商圈第二城商圈京华商圈文昌商圈0100200300400500 图4 XX各商圈的租金水平
文昌百汇单位：元/月*平米荷花池商业街毓贤街徐凝门商业街瘦西湖新天地望月路步行街020406080100120140160
图5 XX各主要商业街的租金水平
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2.3商业地产项目定位策略化操作 2.3.1操作1：目标市场定位
区域定位：对区域商圈范围的分析，寻找商场需求空白点空间范围； 客户群定位：商圈范围确定后，依区域产业结构、行业发展态势，定客户群。 超级消费群定位：通过对消费者的市场细分，最终确定消费群。 商场消费群分析的三个层次 ：
层次1：顾客的基本情况层次，包括性别、年龄、文化程度、职业、婚姻状
况及经济收入等自然属性和社会属性的特征指标，在统计分析中称为社会学因素；
层次2：行为反应层次，主要调查顾客商场消费的一般行为状况； 层次3：动机层次，主要调查顾客对商场服务质量的认可情况。 2.3.2操作2：商业功能定位
现代商场已不可能以传统单一的购物功能满足消费群、客户群的需要了。随着人们消费水平的提高，休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势。
现代购物中心功能组合表 表1
购 物 功 能 服务功能 休闲功能 娱乐功能 餐饮功能 修理功能 批发功能 商务功能 最基本功能，体现在商品品种、档次上 基本功能之一，物业管理和客户经营服务方面 附加功能，体现在休闲配套实施上 附加功能，体现在各类游戏活动设施上 快餐、中西餐、小吃、酒吧、茶艺、特色店 家电维修 批零兼营 商务服务中心 2.3.3操作3：商业特色定位 特色化定位主要体现在：
一是商场特色主题；二是特色服务。 2.3.4操作4：经营方式定位
根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种方式。
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经营方式定位要点： 要点1：投资资金回收期预测
项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目； 要点2：项目收益效果预测
收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式效果分析比较，选择最优方案； 要点3：经济走势分析
通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断采取何种经营方式； 要点4：风险比较分析
分析商业不同经营方式所带来的风险几率、大小等； 要点5：统一管理
商业实行统一管理，能有效维护商业日常经营秩序。 2.3.5操作5：商业业态定位
商业业态定位要考虑产业结构、消费群结构、需求动向等因素。 商业有如下七种业态：
(1)超级购物中心：一般规模在10万平方米以上，由管理商统一经营管理，
主要采取出租方式运营的集零售、娱乐、餐饮、休闲等于一体的复合商业业态。
(2) 精品百货：其特点是以较高定位，与消费市场形成错位经营，将高消费
人群定为目标客户；且商品以国内外顶级品牌为主。
(3)专业市场：特点是将同一类商品集中在一起经营，整合各种有效资源，
形成专业优势；同行之间竞争虽会加剧，但是集聚效应更加明显。 (4)商业街：不同于集中型商业，其商业格局是沿街条状分布，商铺店面以
产权式分割商铺为主，业态布局更加灵活。
(5) 奥特莱斯：英文名OUTLET的音译，意思是名品折扣店或名牌产家直销
店。专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，折扣可以低至七折以下，项目位置一般位于市郊。
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(6)旅游商业：一般以独特的自然环境为依托，旅游资源丰富，开发为具有
观赏游玩价值的商业项目。
(7) 文化商业：融合建筑文化、历史文化、科技文化、民俗文化、商业文化
等综合特色的商业项目。
2.3.6操作6：商业规模定位
商业的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商业的规模也并非越大越好，适当的规模才能达到经营的最优，商业规模定位，要考虑以下因素： (1)商品品种对商业规模的制约
我国现有商品品种约70万种，而一个商业所能经营的品种往往只占很小比例，而对于走特色化经营路线的商业，可供选择的商品种类就更少。若商业规模过大，可能造成品种重复。
(2)顾客购物疲劳度对商业单店规模的制约 消费者逛商场疲劳度指数： 购物时间 ≤3小时 步 速 30-40米/分钟 步行距离 7500米
(3)商圈购买力对商业规模的制约 购买力决定规模公式：
规模=商圈购买力－圈内竞争分流购买力 (4)商业单位面积保本销售额
商业购买力取决于商圈人口及其消费水平，商圈人口通常包括圈内居住人口，市内过客及外地游客；消费水平往往与其收入水平和消费习惯有关；竞争店分流的购买力往往与竞争各方在规模、档次、经营能力、经营范围等方面的差异程度有关。
商业单位面积的保本销售额与其经营成本和经营毛利率有关。
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