《计算免税临界点》：
设销售收入总额为X，设不含息建造成本为Y。
于是：
按照建造成本10％计算的房地产开发费用为0.1Y；
财政部规定的加计20％扣除额为0.2Y；
允许扣除的营业税、城建税、教育费附加为：
X×5％×（1＋7％＋3％） ＝ 0.055X
计算：当增值率为20%时，销售总额X与建造成本Y的关系：
X－（1.3Y+0.055X）
（1.3Y+0.055X）
0.934X ＝ 1.56Y
X ＝ 1.67024Y
即：增值率＝ 20%时，售价为建造成本的1.67024倍;
当X＜1.67024Y时,增值率＜20%,根据税法规定,免交土地增值税。
所以,我们把1.67024称为“免税临界点定价系数”。
根据上述计算方法，我们得到高收益最低定价系数为1.82014。用图表示如下：
不交土地增值税 税负重、利润少 相对税负轻、利润高
1.67024
（免税临界点定价系数） （高收益最低定价系数）
上例建造总成本1424万元，单位建造成本1186.66元/平方米
免税临界点定价＝1186.66×1.67024＝1982.00元/平方米
1.82014
高收益最低定价＝1186.67×1.82014＝2159.91元/平方米
一、开发产品定价技巧：
（一）普通标准住宅避税临界点：
例3-1、某房地产公司从事普通标准住宅开发，2008年，出售一栋普通住宅楼，总面积12000平方米，平均单位售价2000元，销售总额2400万元，该楼支付土地出让金324万元，房屋开发成本1200万元，其中：利息支出100万元，假设不能提供金融机构借款费用证明，城建税率7%，教育费附加3%，印花税率0.5‰，当地政府规定房地产开发费用允许扣除比例10%。
1、收入总额：2400万；
2、扣除项目金额（扣除利息支出100万）：
（1）取得土地使用权金额：324万
（2）房地产开发成本：1100万
（3）房地产开发费用：（324+1100）×10% = 142.4万
（4）加计20%扣除数：（324+1100）×20% = 284.8万
（5）扣除营业税及附加：2400×5%×（1+7%+3%）= 132万
扣除项目金额合计：
324 + 1100 + 142.4+ 284.8 + 132 = 1983.2万
3、增值额：2400－1983. 2 = 416.8万
4、增值率：416.8÷1983. 2 = 21.02%
建造成本
5 、应交土地增值税：416.8 × 30% － 0 = 125.04万
6、获利金额＝收入－成本－费用－利息－税金＝
2400－324－1100－100－132－125 ＝ 619万
假设：降价到1975/平方米
增值额＝2370－1981.6 ＝ 388.4万；
增值率＝388.4÷1981.6＝19.6% 小于20%，免缴土地增值税。
获利金额＝2370－324－1100－100－130.4 ＝ 715.6万
多获利＝715.6－619＝96.6万
★当前讲授★
计算验证：
（1）当定价为每平方米1982.00元 ，销售总额为2378.40万
扣除项目金额＝1424×1.3＋2378.40×5.5%＝1982.01万
增值额＝2378.40－1982.01＝396.39万
增值率＝396.39÷1982.01＝19.9999%
增值率＜20％，不交土地增值税。
（2）当定价为每平方米2160时，销售总额2592.00万元：
扣除项目金额＝1424×1.3＋2592×5.5%＝1993.76（万元）
增值额＝2592－1993.76 ＝598.24（万元）
增值率＝598.24÷1993.76＝30.01%
交土地增值税＝598.24× 30%＝179.47（万元）
销售总额增加192.0万元,交土地增值税179.47万元, 多获利＝192.0－179.47＝12.53（万元） （二）非普通标准住宅免税临界点的计算
计算：当增值率为0时，销售总额X与建造成本Y的关系：
X－（1.3Y+0.055X）
（1.3Y+0.055X）
X－（1.3Y+0.055X）＝ 0
X ＝ 1.37566Y
当X≤1.37566Y，增值率即≤0，免交土地增值税。
二、土地增值税纳税筹划十大方法：
（一）适度加大建造成本法
[例—1] 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金1500万元，开发成本3200万元，含借款利息200万元，可售面积30000平方米。现在正在讨论销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价3200元，销售收入总额为9600万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应交纳多少土地增值税？并请帮助进行纳税筹划。
提高售价，收回成本
加大扣除额，降低增值率
方案1：销售毛坯房应交纳土地增值税
不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（万元）
扣除项目金额＝4500×130%＋9600×5.5%
＝5850＋528＝6378(万元)
增值额＝9600－6378＝3222(万元)
增值率＝3222÷6378＝50.52%
适用税率40%,速算扣除率为5%;
应交土地增值税＝3222×40%－6378×5%
＝1288.8－318.9＝969.9(万元)
方案2:改卖毛坯房为卖装修房,对房屋进行装修，预计装修费用1200万元,装修之后,每平方米售价为3700元,销售收入总额11100万元,无其他变动因素。
不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＝5700（万元）
扣除项目金额＝5700×130%＋11100×5.5%
＝7410＋610.5＝8020.5(万元)
增值额＝11100－8020.5＝3079.5(万元)
增值率＝3079.5÷8020.5＝38.40％
应交土地增值税＝3079.5×30%－0＝923.85(万元)
方案2与方案1的差额＝969.9－923.85＝46.05(万元) （二）费用移位法
[例—2] 仍然利用[例—1]的资料，假设甲公司开发丽景小区需要两年时间，公司管理人员30人，每年需要管理费用200万元。公司本部的人员兼任项目的管理工作，为了加强项目管理，经过董事会决议，把公司的一部分管理人员编制到开发项目中，共计扩大项目人员编制16人，每年减少管理费用、增加开发间接费用100万元，计算对应交土地增值税的影响。
《讨论》：调整公司编制，10％的“房地产开发费用”扣除是否会降低？
不含息建造成本＝1500＋3200－200＋1200＋100×2
＝5900（万元）
扣除项目金额＝5900×130%＋11100×5.5%
＝7670＋610.5＝8280.5(万元)
增值额＝11100－8220.5＝2819.5(万元)
增值率＝2819.5÷8280.5＝34.05%
适用税率30%,速算扣除率为0；
应交土地增值税＝2819.5×30%－0＝845.85(万元)
改变公司编制减少土地增值税额＝923.85－845.85
＝78.00(万元)
两种方法降低税负＝ 46.05＋78＝124.05（万元）