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（三）巧用利息扣除法，降低土地增值税
[例—3] 宏大房地产开发公司在开发旭升小区的过程中，支付土地出让金4000万元，房地产开发成本9000万元，其中含银行借款费用1000万元，假设能够提供银行借款证明文件。可售面积40000平方米，每平方米平均售价6400元，销售总额25600万元。应如何计算土地增值税可以使税负降低。
建造总成本＝4000＋9000＝13000（万元）
不含息建造成本＝13000－1000＝12000（万元）
银行借款费用/建造成本＝1000÷12000＝8.33%＞5％
土地增值税纳税申报表
单位：万
项 目 房地产开发费用 其中：利息 其他房地产开发费用 行次 13 14 15 比例扣除 1200 600 600 据实扣除 1600 1000 600 （1）按照比例扣除法应纳土地增值税：
扣除项目金额＝12000×130%＋25600×5.5%
＝15600＋1408＝17008(万元)
增值额＝25600－17008＝8592(万元)
增值率＝8592÷17008＝50.52%
适用税率40%,速算扣除率为5%;
应交土地增值税＝8592×40%－17008×5%
＝3436.8－850.4＝2586.4(万元)
（2）按照据实扣除法应纳土地增值税：
扣除项目金额＝12000×（1＋20%＋5%）＋1000＋25600×5.5%
＝15000＋1000＋1408＝17408(万元)
增值额＝25600－17408＝8192(万元)
增值率＝8192÷17408＝47.06%
应交土地增值税＝8192×30%－0＝2457.6(万元)
据实扣除法较比例扣除法节税＝2586.4－2457.6＝128.8(万元)
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（四）合作建房筹划法
[例—4] 甲企业属于非房地产开发企业，2006年通过招拍挂受让一块土地使用权，支付土地出让金3000万元，甲企业没有进行任何开发。2008年3月，甲企业准备将土地使用权转让给乙房地产开发公司，评估价8000万元，由乙公司开发这项土地。营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算甲企业应交土地增值税额。 如何筹划可以降低土地增值税？
（1）转让方案：甲企业转让土地使用权给乙企业，根据《土地增值税条例》规定，应征收土地增值税。
扣除项目金额＝3000＋（8000－3000）×5.5%＝3275（万元）
增值额＝8000－3275＝4725（万元）
增值率＝4725÷3275＝144.27%
适用税率50%，速算扣除率15%；
应纳土地增值税＝4275×50%－3275×15%
＝2137.5－491.25＝1646.25（万元）
（2）筹划方案:变转让土地使用权为合作建房，分得房产后，再转让房产。甲企业以土地与乙房地产开发公司合作建房，乙公司出资8400万元，在这块土地上建同样面积的两栋写字楼，各分得一栋。 假设，甲企业分得的写字楼评估价值为5500万元。
甲企业以地换房，发生了土地使用权转让行为：
应交营业税＝（5500－3000÷2）×5%＝200(万元)
应缴城市维护建设税＝200×7％＝14（万元）
应缴教育费附加＝200×3％ ＝6（万元）
转让土地使用权利得＝5500－1500－220＝3780(万元)
会计分录为：
借：投资性房地产—写字楼 5500万
贷：无形资产— 土地 1500万
应交税费— 应交营业税 200万
应交税费－ 应交城建税 14万
应交税费－ 教育费附加 6万
营业外收入 3780万
甲公司分得楼房后再转让，楼房原价为5500万元加上土地使用权1500万元，总成本7000万元。假设甲公司以8000万元把分得的房产转让，应交土地增值税：
扣除项目金额＝（5500＋1500）＋（8000－5500）×5.5%
＝7137.5(万元)
增值额＝8000－7137.5＝862.5(万元)
增值率＝862.5÷7137.5＝12.08%
应纳土地增值税＝862.5×30%＝258.75（万元）
减少土地增值税额＝1646.25－258.75＝1387.5(万元)
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（五）股权转让筹划法
[例—5] 广源房地产公司是三个自然人出资设立的有限责任公司。实收资本3000万元，公司成立之后，通过拍卖取得一宗土地使用权，面积100 000平方米，支付出让金3000万元，随后进行了房产开发，投入开发费用2000万元,发生期间费用100万元；现在，因金融危机再无力开发，德隆房地产公司准备用10000万元收购这项在建项目。如何转让可以使广源房地产开发公司税费最低？
方案1、广源房地产公司将土地使用权转让给德隆公司，应纳税费：
（1）营业税及附加：10000×5.5%＝550(万元)
（2）土地增值税:
扣除项目金额＝(3000＋2000)×130%＋10000×5.5% ＝6500＋550＝7050(万元)
增值额＝10000－7050＝2950(万元)
增值率＝2950÷7050＝41.84%
应交土地增值税＝2950×30%＝885(万元)
（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)
（4）企业所得税:
应纳税所得额＝10000－5000－100－550－885－5＝3460
应纳所得税＝3460×25％＝865(万元)
（5）个人所得税：
假设项目转让之后，股东们将净利润全部分配：
（3460－865)×20％＝519(万元)
（6）应纳税总额＝550＋885＋5＋865＋519
＝2824(万元)
方案2、变转让房地产开发项目为转让股权。
假设，甲公司资产总额5500万元，负债额2500万元，乙公司以7500万元购买加公司全
部股权并负责偿债，计算纳税效果。
（1）营业税：财税[2002]191号规定，股权转让不征收营业税
（2）土地增值税：股权转让只是股东权益的变化，原企业仍然存续，没有发生房地产转让，不征土地增值税。
（3）印花税＝10000×0.5‰＝5(万元)
（4）个人所得税：三位股东应缴个人所得税＝
（7500－3000）×20%＝900（万元）
（5）应纳税总额＝5＋900＝905(万元)
方案2比方案1节省税费＝2824－905＝1919（万元）
转让在建项目与转让股权纳税比较表 单位：万元 转让在建项目纳转让股权纳税额 增（＋）、 税额 减（－） 1.营业税及附加 2.契税 3.土地增值税 4.印花税 5.企业所得税 6.个人所得税 合 计 550 － 885 5 865 519 2824 －550 － － －885 5 －865 900 905 ＋381 －1919 （六）转让在建工程法
[例—6] 七星房地产公司在兴隆小区开发了100套别墅，总建筑面积30000平方米，取得土地使用权支付的费用3000万元，建造成本10000万元，其中：金融机构借款费用1000万元，开发期间发生期间费用600万元。现在正在筹划销售策略，如果销售毛坯房，每平方米售价10000元，计算纳税总额。有无可以减轻税费支出的筹划方案？
方案1、销售毛坯房，建造总成本13000万元，不含息建造成本12000万元，销售收入总额30000万元。
（1）营业税及附加=30000 ×5.5%＝1650(万元)