（2）土地增值税:
扣除项目金额＝12000×130%＋30000×5.5%＝17250(万元)
增值额＝30000－17250＝12750(万元)
增值率＝12750÷17250＝73.91%
适用税率40%，速算扣除率5%；
应交土地增值税＝增值额×40%－扣除项目金额×5%
＝12750×40%－17250×5%＝4237.5(万元)
（3）印花税=30000 ×0.0005＝15(万元)
（4）企业所得税：
应纳税所得额＝(30000－13000－1650－4237.5－600 － 15)=10497.5（万元）
应交企业所得税＝10497.5×25%＝2624.38(万元) （5）税负总额＝1650＋4237.5＋15＋2624.38＝8526.88
（6）税负率＝8526.88÷30000＝28.42%
方案2、七星公司将兴隆小区的毛坯房以20000万元卖给关联企业佳德公司，由佳德公司装修后销售，预计装修费用2000万元，佳德公司期间费用为装修费用的10%，完工后每平方米售价10800元，销售总额32400万元。总体税费由两个公司来承担。
（一）七星公司的税负:
（1）营业税及附加＝20000×5.5%＝1100(万元)
（2）土地增值税：
扣除项目金额＝12000×130%＋1100＝16700(万元)
增值额＝20000－16700＝3300(万元)
增值率＝3300÷16700＝19.76%
适用税率30%，速算扣除率为0；
应交土地增值税＝增值额×30%-0
＝3300×30%-0＝990(万元)
（3）印花税＝20000 × 0.0005＝10(万元)
（4）企业所得税＝（20000－12000 － 600－1100－990－10）×25% ＝ 5300×25%＝1325（万元）
（5）税负总额＝1100＋990＋10＋1325＝3425（万元）
（二）佳德公司的税负：
（1）契税＝20000 ×3%＝600(万元)
工程成本＝ 20000 ＋2000＋ 600 ＝ 22600
（2）营业税及附加＝（32400 － 20000）×5.5%＝682(万元)
（3）土地增值税：
扣除项目金额＝22600×1.3＋682＝30062(万元)
增值额＝32400－30062＝2338(万元)
增值率＝2338÷30062＝7.78%
应交土地增值税＝2338×30%－0＝701.4(万元)
（4）印花税＝ 32400 ×0.0005 ＝ 16.2(万元)
（5）企业所得税：
应纳税所得额＝324000－22600－2000×10%－682
－701.4－16.2＝8200.4（万元）
应交企业所得税额＝8200.4×25% ＝2050.1(万元)
(6)税负总额＝600＋682＋701.4＋16.2＋2050.1
＝4049.7(万元)
（三）两个公司纳税合计＝3425＋4049.7 ＝7474.7(万元)
方案2比方案1节税＝8526.88－7474.7＝1052.18(万元)
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（七）企业筹建期的巧妙运用
[例—8] 某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5200万元，可售面积20000平方米，以单位均价6700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。
土地增值税的计算：
（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元
（2）扣除项目金额＝（2800＋5200）×130%＋13400×5.5%
＝10400＋737＝11137(万元)
（3）增值额＝13400－11137＝2263万元
（4）增值率＝2263÷11137＝20.32%
适用税率30%，速算扣除率为0
（5）应交土地增值税＝2263×30%－0＝678.9(万元)
筹划方案：国税发[1995]153号，首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日。把开工前的 200万元费用直接列入前期工程费，应交土地增值税就会发生变化
土地增值税的计算：
（1）销售收入总额＝6700×20000＝13400万元
（2）扣除项目金额＝（2800＋5200 ＋ 200）×130%
＋13400×5.5%＝10660＋737＝11397(万元)
（3）增值额＝13400－11397＝2003万元
（4）增值率＝2003÷11397＝17.57%
增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元) 。
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（八）增加土地开发成本,降低土地增值税
例、鸿祺房地产开发公司2003年以2000万元拍得一块土地,没有进行土地开发，2008年3月,准备把土地使用权转让,评估价5000万元，由于取得土地后，没有进行任何实质性开发，计算土地增值税时不得加计扣除，税负较重。经过税务师事务所筹划，建议该公司对土地进行一级开发后再转让，就可以享受到30％的加计扣除。筹划方案：只对土地进行前期开发，如“三通一平”、建造围墙、旧房拆除、清运残土等土地开发后再转让，但是，不可进行建筑施工。预计开发费用需要1000万元，开发后评估价6100万元。计算两个方案土地增值税纳税效果。
第一方案、取得土地使用权，不进行开发即转让的税负计算：
（1）扣除项目金额=2000＋(5000－2000)×5.5%＝2165（万元）
（2）增值额＝5000－2165＝2835（万元）
（3）增值率＝2835÷2165＝130.95%
适用税率50%，速算扣除率15%；
（4）应交土地增值税＝2835×50%－2165×15%
＝1417.5－324.75＝1092.75（万元）
第二方案：对土地进行一级开发后再转让的税负计算：
（1） 扣除项目金额＝(2000＋1000）×1.3＋
(6100－2000)×5.5%＝3900＋225.5＝4125.5(万元)
（2）增值额＝6100－4125.5＝1974.5（万元）
（3）增值率＝1974.5÷4125.5＝47.86％
适用税率30%，速算扣除率为0；
（4）应交土地增值税＝1974.5×30％＝592.35(万元)
第二方案较第一方案＝1092.75－592.35＝500.40(万元)
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（九）投资时机的最佳选择
例、景泰房地产开发公司2008年投入15000万元，取得一项土地使用权。经过董事会会议决定，准备将其中的五分之一土地，用于建造宾馆和餐饮娱乐中心，并决定，建成之后注册设立国泰国际大酒店。宾馆的建设期为2年，建设投资预计需要13000万元，预计建成后宾馆房产的公允价28800万元。
方案一、宾馆建成后注册设立国泰国际大酒店
（1）营业税及附加：
（2）契税：28800×4％＝1152（万元）
（3）土地增值税：
酒店的建造总成本＝15000×20％＋13000＝16000（万元）
扣除项目金额＝16000×130％＝20800（万元）
增值额＝28800－20800＝8000（万元）
增值率＝8000÷20800＝38.46％
适用税率30％，速算扣除率0；
应交土地增值税＝8000×30％＝2400（万元）
应交契税与土地增值税＝1152＋2400＝3552（万元）
方案二、以20％的土地使用权作价和13000万元的资金对酒店公司进行投资，由酒店公司