时，需重新进行估价。
（8）本报告解释权最终归湖北××房地产评估咨询有限公司。
3、估价报告使用提示
（1）本次估价结果是估价对象于估价时点的状况以及估价时点的房地产市场状况下的价格，因为时间的变化，估价对象的状况可能发生改变，房地产市场状况也可能发生改变，估价对象状况的改变以及房地产市场状况的改变都会对估价对象的价格产生相应影响。
（2）抵押期间可能产生的房地产信贷风险有：
市场风险：房地产项目的市场定位往往成为市场风险的主要决定因素，其中价格和当地对该同类项目的供需情况是衡量的主要参考指标，易受房地产行业经济“泡沫”的影响。目前，我国2006年至2007年连续出台的调控政策让市场经受了洗礼，不断推动行业转型，提高对开发企业资金要求、加强对市场产品结构的控制，从而导致未来房地产竞争将更趋细化，房地产市场进一步稳定，故未来几年尚不会出现大的市场风险，房地产市场不会急剧下滑，也不会造成估价对象的大幅贬值。
信用风险:又称违约风险，是指贷款因借款人不按约按时还贷款本息而遭受的损失。借款人的违约行为分主动违约和被迫违约，通常出现在借款人和银行自身两个方面。从银行角度讲，信用风险是抵押贷款的最大风险，也是最难处理的一种风险。本次项目抵押贷款主体为武汉XX有限公司，在贷款期间银行对武汉XX有限公司的经营状况难以预测，因此，银行应当尤其注意借款人的信用风险，应当委托专门的机构对抵押物的价值进行评估。
抵押物风险:是指因抵押物价值灭失或下降或处理成本太高而使贷款人遭受的损失。例如，本次估价对象可能会因各种自然灾害和人为灾害而遭到损毁，从而导致抵押住房价值灭失或下降，该因素大多时侯人为无法控制，也难以预料。故本次估价对象本身的风险在其抵押期间应适当予以考虑。
流动性风险：是指贷款人持有的抵押资产不易变现而可能遭受的损失。它包括两个方面，一方面是贷款人因抵押资产不易变现而丧失金融市场上所出现的更有利可图的投资机会，增加机会成本而带来的损失；另一方面是贷款人因抵押资产及时变现而在贷款人的债权人要求其清偿所欠债务时出现资金周转的困难，最严重的后果是贷款人因资金周转不灵而破产或倒闭。
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（3）委托方应该遵循谨慎原则，在对以上信贷风险进行必要的预测的基础上，合理使用本报告评估值。
（4）由于房地产抵押贷款周期较长，房地产市场不断变化，委托方在抵押期内，应定期对估价对象抵押价值重新评估；在房地产市场出现明显波动时，也应该对估价对象抵押价值重新评估。
4、估价对象抵押价值下跌的风险分析
主要是来自房地产市场本身的风险，包括市场自身的周期性波动带来的需求供给关系的失衡和价格水平的波动、市场供给发生变化如供给大量增加带来的竞争性风险和产品销售困难的风险、消费者需求变化导致的自己的产品不能完全满足市场需求的风险等等。
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四、房地产估价结果报告
（一）委托方
1、委 托 人：华中科技大学文华学院 2、单位地址：武昌洪山文园路58号 3、联 系 人：X X X 4、联系电话：123456 （二）估价方
1、受托估价机构：湖北X X房地产评估咨询有限公司 2、机 构 地 址：武汉市武昌X X路77号 3、资格证书号 ：建房估证字[2005]051号 4、法 人 代 表：潘世炳 5、联 系 电 话：654321 （三）估价对象
本次估价对象为华科文华老食堂的土地使用权及部分地上房屋建筑物价值，本报告评估土地使用权面积1788平方米，地上房屋建筑面积4200平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌关山文园路，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，武汉市国土资源局于2003年3月15日核发了估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第×××号，，地号：××××，土地使用权面积为1788平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。 （2）土地利用状况
待估宗地位于武昌区文园路，地上有证载建筑物1栋，用途为教育，建筑面积共为4200平方米。故本次评估建筑物面积为4200平方米。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红
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线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。
2、建筑物状况
（1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区文园路，，房屋所有权属华中科技大学文华学院所有。武汉市武昌区房产管理局于2004年×月×日核发了估价对象《房屋所有权证》，证号为：武房权证昌字第×××号，证载房屋总建筑面积为4200平方米，登记用途均为教育，实际用途为教育及配套用房，本次评估建筑物面积为4200平方米。 至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。 （2）建筑物设备及装修
估价对象食堂建筑物结构为砖混结构，食堂建筑面积为4200㎡，食堂基本状况为：外墙装饰为面砖，普通门窗，地面铺地板砖，红瓦坡屋顶。 （3）使用及保养
估价对象建筑物为教育配套用房（学生食堂），根据委托方介绍，食堂于2004年5月20日建成竣工验收合格。房屋经过不同程度的装修改造，使用、维护较好，房屋上下水管道存在不同程度的锈蚀，但基本通畅，电器设备线路、各种照明装置存在不同程度的老化，但绝缘基本良好。房屋整体作为教育配套使用，使用基本良好。 （四）估价目的
为委托人以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。 （五）估价时点
二○一○年十一月二十日 （六）价值定义
本报告中房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。
1、用途：估价对象评估设定用途为教育。
2、权利状况：委托方拥有房屋所有权和土地使用权，土地所有权为国家所有，土地使用权性质为出让。
3、开发利用程度：红线内外“五通”（供水、排水、通电、通路、通讯）及红线内“场地平整”。
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4、建筑物结构：砖混结构。 （七）估价依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《房地产估价规范》（GB/T50291－1999）
4、《武汉市城镇国有土地使用权出让和抵押实施办法》 5、《中华人民共和国担保法》（国家主席令第50号）
6、原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土[籍]字第2号）
7、建设部《城市房地产抵押管理办法》（建设部令98号）
8、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）
9、建设部《房地产抵押估价指导意见》
10、武汉市物价局、市房产局《关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知》（武价房字[2004]74号）
11、市房管局关于发布武汉市2005年上半年房屋租赁市场参考租金的通知 12、《房屋所有权证》（武房权证昌字第××号） 13、《国有土地使用证》（武国用(2003)第××号） 14、国家和省市政府颁发的其他有关法规和政策文件
15、现场勘察资料、市场调查资料及评估人员所掌握的武汉市近期房地产市场行情 16、委托方提供的其他有关资料 （八）估价原则 1、合法原则
即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。 2、最高最佳原则
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房
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