地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。估价对象土地登记用途为工业用地，房地产实际用途为工业，估价对象按实际用途使用符合最高最佳原则，在评估中就应充分考虑工业用房的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、公平、科学、合法的房地产价格。 3、房地产替代性原则
市场竞争规律表明,多种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格上趋同（含租赁价格），这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产评估中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正，从而确定评估对象的客观、合理价格。 4、估价时点原则
估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。 5、谨慎原则
谨慎性原则是指房地产估价机构在确定房地产抵押价值时必须持谨慎态度。充分考虑房地产抵押价值未来下跌的风险，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款。 （九）估价方法
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育，类似房地产交易市场案例较少，不宜采用市场。估价对象作为教育用房可用于租赁经营，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。也可采用成本法
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进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重置成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。
其计算公式为：
Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS
n
其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1
Ｐ － 估价对象价格
Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价 Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：
P＝a/r×[1-1/（1+r）n]
式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率 n — 收益期 （十）估价结果
估价人员在现场查勘的基础上，根据《房地产估价规范》、相关法律法规和我公司掌握的市场资料及长期积累的房地产估价经验，结合贵方所提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照估价程序，选取科学的估价方法，综合分析影响房地产价格的各项因素，经过仔细的分析测算，最终确定估价对象房地产
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建筑面积4200平方米，土地使用权面积1788平方米，在估价时点2010年11月20日, 经调查未发现各项法定优先受偿款的房地产抵押价值为总价值为人民币475.03万元，大写人民币：肆佰柒拾伍万零叁佰元整；单价为4750300÷4200＝1131.02元/ M2，大写人民币：壹仟壹佰叁拾壹点零贰元。详细情况请见《房地产估价结果报告》。 特此函告！ （十一）估价人员
房地产估价师 注册证书号 签 名 雷×× 4220××× 江×× 4220××× （十二）估价作业日期
二○一○年十一月二十至六月二十三日。 （十三）估价报告应用的有效期
在房地产市场未发生明显波动的前提下，本次估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起为半年，即估价报告完成之后的半年内，实现估价目的时，可以估价结果作为依据，超过半年需重新进行评估。如果自估价报告完成之日起半年内房地产市场行情变化较快，应重新评估。
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五、房地产估价技术报告
（一）个别因素分析
本报告评估土地使用权面积1788平方米，评估地上房屋建筑面积4200平方米。
1、土地状况
（1）土地权属及登记状况
估价对象位于武昌洪山文园路，土地所有权属国家所有，土地使用者为华中科技大学文华学院，武汉市国土资源局于2003年3月15日核发了估价对象《国有土地使用证》，证号为: 武国用(2003)字第×××号，，地号：××××，土地使用权面积为1788平方米，登记用途为教育用地，使用权类型为出让。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。 （2）土地利用状况
待估宗地位于武昌区文园路，地上有证载建筑物1栋，用途为教育，建筑面积共为4200平方米。故本次评估建筑物面积为4200平方米。
（3）基础设施
估价对象地势平坦，整块地形呈规则几何形状；宗地无坡度，与周围邻地有一定的高差。宗地实际开发程度为红线内外“五通”（通路、通电、通水、排水、通讯）及红线内“场地平整”，宗地周围轻度污染，绿地覆盖率一般。
2、建筑物状况 （1）建筑物权属及登记
估价对象位于武昌区文园路，，房屋所有权属华中科技大学文华学院所有。武汉市武昌区房产管理局于2004年×月×日核发了估价对象《房屋所有权证》，证号为：武房权证昌字第×××号，证载房屋总建筑面积为4200平方米，登记用途均为教育，实际用途为教育及配套用房，本次评估建筑物面积为4200平方米。
至估价时点，未发现估价对象存在抵押等他项权利状况。 （2）建筑物设备及装修
估价对象食堂建筑物结构为砖混结构，食堂建筑面积为4200㎡，食堂基
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本状况为：外墙装饰为面砖，普通门窗，地面铺地板砖，红瓦坡屋顶。 （3）使用及保养
估价对象建筑物为教育配套用房（学生食堂），根据委托方介绍，食堂于2004年5月20日建成竣工验收合格。房屋经过不同程度的装修改造，使用、维护较好，房屋上下水管道存在不同程度的锈蚀，但基本通畅，电器设备线路、各种照明装置存在不同程度的老化，但绝缘基本良好。房屋整体作为教育配套使用，使用基本良好。 （二）区域因素分析
1、区域概况
估价对象位于武昌区洪山文园路。洪山区是武汉市教育和科技基地，有便利的交通体系和完备的基础设施，非常适合科技发展的需要。
2、交通状况
估价对象位于武昌区洪山地区，该区域公交站点多，还有直达火车站的公交车，形成了便利的交通。
3、基础设施情况
武昌区供水属武昌供水系统，城市给水网络以环状为主，辅以支网，用水保证率较高；排水绝大部分管道是雨污合流，排水通畅；供电与市政电网相连，供电能力约10万千瓦，供电保证率高；区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路以地下管道为主，市话普及率99%，通讯线路畅通。
5、环境条件
估价对象区域绿化条件较好，无噪音污染，环境条件较好。 6、产业聚集状况
估价对象所处的洪山区是武汉科教基地。该地区有便利的交通和完善的基础设施，较适合科技发展的需要，吸引了较多科教企业。
（三）市场背景分析
2009年我市房地产开发累计完成投资778.59亿元，比上年增长38.9%。增幅比上年提高17个百分点，比3月份的全年最低点提高38.4个百分点。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重为25.9%，比上年提高1个百分点。全年保障性住房投资增长较快，小户型住房开发力度加大，全市住宅开发投资498.04
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