各种服务而发生的费用。主要包括管理人员工资及附加费、办公费用、差旅费、固定资产使用费、业务招待费等。根据武汉市同类房地产项目管理费用的一般水平，并结合该项目的规模和开发周期确定为建筑费用的5%： 管理费用为4232655×5%＝21.1633（万元）
（3）投资利息
投资利息=（建筑物建造成本+管理费用）×年限×贷款利率×0.5
本次评估的房屋建筑物工期约为1年，根据全国统一建筑安装工程工期定额（建标（2000）38号）确定正常施工期，资金均匀投入，贷款利率综合确定为5%(一年期贷款利率)，故投资利息为：
（4232655+211633）×1×5%×0.5＝11.1107（万元） （4）开发利润
开发利润是在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，通常按照一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。由于本次估价对象为教育配套用房，其开发利润相对较低。本次评估根据估价对象的实际情况，取开发利润为20％，以投入的成本为计算基数，即：开发利润＝（建筑物建造成本+管理费用）×利润率。则：
（4232655+211633）×20%＝88.8858（万元） （5）建筑物重新购建价格的确定
建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+开发利润，则： 423.2655+21.1633+11.1107+88.8858＝544.4253（万元） （6）建筑物的折旧的确定
建筑物折旧＝建筑物重新购建价格×（1-成新率） 成新率的确定：现场勘察法成新率为80% 折旧为544.4253×（1-80%）＝108.8851（万元） （7）建筑物价格的确定
建筑物价格＝建筑物重新购建价格－建筑物折旧，则： 544.4253－108.8851＝435.5743（万元）
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Ⅲ、成本法评估值确定
成本法评估值=土地价格+建筑物价格=39.46+435.5743
=475.03（万元）
? 采用收益法对估价对象进行评估
（1）年总收益的确定
估价对象位于武昌区洪山文园路，根据武汉市房产管理局发布的《市房管局关于发布武汉市2009年上半年房屋租赁市场参考租金的通知》，结合估价对象的建筑结构、现状用途、所处的地段等级及区位环境、个别环境，以及同区域类似房地产的租金水平，综合确定估价对象房屋租金、出租空置率和租金损失如下表：
估价对象房地出租年总收益计算表 名称 食堂 平均租金 租金 年总收益 2建筑结构 建筑面积（M） 空置率 2（元/ M·月） 损失率 （万元） 砖混 4200 12 10% 5% 51.71 （2）求取年总费用
年总费用亦即租赁经营总成本。它含：①维修费；②管理费；③保险费；④税金。
①求取维修费
维修费是为维护房屋正常功能的使用而对其进行维护和修理。按建筑物重置价格的2%计算。建筑物重置全价取上述中的建筑物重新购建价格计算为544.43万元，则：年维修费=544.43×2%=10.89万元
②求取管理费
管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。根据估价对象的用途、规模，并参考企业的实际费用确定管理费按年总收益的5%计算。
年管理费＝51.71×5%＝2.59（万元） ③求取保险金
指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按房屋现值乘以保险费率0.5‰计算。根据以上计算建筑物现值435.57万元，则：
年保险费＝435.57×0.5‰＝0.22（万元）
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④税费
按规定收益型房地产应交纳如下税款：①房地产税按年租金收入的12%；②营业税按租金收入的5%计；③城市建设维护税按营业税税率的8%计；④教育费附加按营业税税率的3%计；⑤堤防费为营业税的2%；⑥平抑副食品价格基金为营业额的0.1%；⑦地方教育发展费为营业额的0.2%。则综合税费率为营业额的18.9%。 税费=51.71×18.9%＝9.77（万元）
⑤求取年总费用 年总费用为上述四项费用之和： 年总费用＝10.89+2.59+0.22+9.77＝23.47（万元）
（3）求取年纯收益 年纯收益＝51.71-23.47＝28.24（万元） （4）确定资本化率（或报酬率） 综合取定为6.0%。 （5）收益年期的确定
估价对象土地使用权性质为出让，土地剩余使用年限为33年，故取估价对象的收益年限为33年。 （6）收益价格的求取
根据收益法公式： P＝a/r×[1-1/（1+r）n] 式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益
r — 折现率，此处取6% n — 收益期，此处取33年 估价对象房地产收益价格＝(28.24÷6%)×[1-1/(1+6%)33]
＝401.86（万元）
土地出让金总额=116×1788＝20.74（万元）
则估价对象房地产收益法最终结果＝401.86-20.74＝381.12（万元） （七）房地产估价结果的确定
根据《房地产估价规范》及估价对象的具体情况，对估价对象分别采用房地分估和收益法进行评估，其中成本法评估结果为475.03万元，收益法评估结果为381.12万元。
通过对这两种不同方法得出的结果进行检验，两种方法的结果相差较小。由
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于本次评估按估价对象现状利用进行评估，土地容积率较低，采用收益法通过测算地上建筑物所获收益来计算房地产整体的价值，其结果偏低；而成本法通过分别计算土地使用权价值和地上建筑物价值，计算方法和依据可信度较高，其计算结果能够客观的反映估价对象现状房地产的价格水平。经分析并征询有关专家的意见，确定成本法的测算结果作为估价对象房地产的最终评估结果，故：
房地产总价=475.03（万元）
通过以上计算，确定估价对象房地产在假定未设立优先受偿权利下的市场总价值为人民币475.03万元，大写人民币：肆佰柒拾伍万零叁佰元整。
单价为4750300÷4200＝1131.02元/ M2，大写人民币：壹仟壹佰叁拾壹
六、 附 件
1、委托方评估咨询委托函 2、委托方营业执照复印件 3、《房屋所有权证》复印件 4、《国有土地使用证》复印件
5、估价对象权利状况查询资料及调查记录 6、估价对象区位示意图
7、估价对象外观、内部状况、周围环境概貌性照片 8、估价机构营业执照及资格证书复印件 9、估价师注册证书复印件
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