亿元，增长20%。其中经济适用房完成投资59.47亿元，增长20.7%。90平米以下住房完成投资195.21亿元，增长111.2%。
2009年我市房地产开发规模突破4千万方（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区）。
近年来房地产业发展迅猛，房地产市场一直高温不下，国家对房地产行业的调控一轮紧接着一轮。随着武汉市轨道交通等重点项目及各项基础设施配套建设力度的加大，城市面貌日新月异，商业地产、工业地产和旅游地产的开发规模不断扩大，企业信心逐渐恢复推动开发投资稳步增长，房地产市场正在向积极的方向发展。
（四）最高最佳使用分析
由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。
最高最佳使用,是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行、价值是否最大，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。因此，评估价格应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能获得最大收益的使用方式的估价结果。
估价对象土地登记用途为教育用地，房地产实际用途为教育，按实际用途使用符合最高最佳原则。但从土地与建筑物的均衡性以及土地利用强度上来评定，估价时点上的估价对象现状并非最高最佳使用。本次估价目的是为委托方办理抵押贷款手续提供拟抵押物现状房地产价值依据，因此限于本次估价目的的特殊性，估价师只能假设估价对象能够在保持现状使用方式前提下继续使用并获得相应的权利来收益。
根据以上分析，本次评估按估价对象证载用途为最佳用途，按现状利用情况进行评估。 （五）估价方法选用
本评估中运用的估价方法在严格遵循估价原则的基础上，按照《房地产估价规范》的规定，结合估价机构掌握的有关资料、估价目的以及估价对象房地产市场具体特点来确定的。估价对象房地产整体用途为教育，类似房地产交易市场案
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例较少，不宜采用市场法。估价对象作为教育及配套用房，可用于租赁经营，并且同区域类似房地产租金亦可通过市场调查取得，估价对象的未来收益可以预测，故可采用收益法进行评估。房地产也可采用成本法进行评估，其中估价对象土地位于武汉市基准地价覆盖范围之内，可采用基准地价修正法进行测算；估价对象土地上的建筑物成本资料易于收集和测算，可采用重置成本法进行测算。
1、成本法：求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为： 房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧
2、基准地价修正法：就是指在求取某估价对象价格时，根据当地基准地价水平，参照与估价对象相同土地级别或均质区域内该类用地地价标准和各种修正因素说明表，根据两者在区域因素、个别因素、土地使用年限、市场行情、容积率、微观区位条件等确定修正系数，修正基准地价从而得出估价对象地价的评估方法。 其计算公式为：Ｐ＝Ｐ'（１＋Ｋ）×ΠS n 其中：Ｋ＝ ∑ Ki i=1
Ｐ － 估价对象价格
Ｐ'－ 估价对象所在区域基准地价 Ｋ － 全部影响地价区位因素总修正值
Ｋi－第i个因素的修正值
ΠS－ 估价对象个别因素修正系数的乘积
3、收益法：预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。其计算公式为：P＝a/r×[1-1/（1+r）n]
式中：P —房地产收益价格 a — 年纯收益 r — 折现率 n — 收益期 （六）估价测算过程
? 采用成本法对估价对象进行评估
房地产价格=土地价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧 I、基准地价系数修正法测算土地价格
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1、武汉市基准地价概况
根据湖北省物价局、湖北省国土资源厅《省物价局省国土资源厅关于武汉市市区基准地价更新的批复》（鄂价房服[2005]10号），武汉市市区土地定级估价成果已经过省国土资源厅、省物价局批准。
根据《武汉市市区土地定级与基准地价评估技术报告》，武汉市土地定级与基准地价评估的范围为武汉市市区，包括江岸区、江汉区、桥口区、汉阳区、青山区、武昌区、洪山区以及东湖新技术开发区和武汉经济技术开发区。
武汉市市区基准地价定义为：武汉市市区基准地价内涵：各类用地基准地价评估期日为2004年1月1日；平均容积率：商业用地基准地价设定的平均容积率为2.6，住宅用地基准地价设定平均容积率为1.8，工业用地基准地价设定平均容积率为1.0；开发程度：商业、住宅用地设定为“五通一平”（宗地外围通给水、排水、电力、道路、电讯和宗地内土地平整）；使用权期限：各用途土地使用权期限确定为法定最高出让年限，其中商业用地40年、住宅用地70年、工业用地50年。
2、确定待估宗地的土地级别及基准地价
待估宗地位于武昌区洪山文园路，评估设定用途为教育用地，根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，基准地价为868元/平方米。 3、宗地地价区位因素修正
①基准地价修正体系
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，宗地地价区位因素修正系数指标说明表和宗地地价区位因素修正系数
②确定待估宗地各因素修正系数
根据武汉市Ⅱ级工业用地修正系数（因素）说明表和修正系数表所叙述的具体内容，结合待估宗地的具体情况，编制待估宗地因素数修正系数表分别如下表。
待估宗地因素条件说明、优劣程度及修正系数表
因素 影响因素 临街道路状况 交通条件 距公交站点距离（米） 距火车站距离(米) 距长途汽车站距离(米)
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调查情况 交通型或生活型次干道 约300米 约8000米 约5000米 优劣程度 一般 较优 一般 一般 修正系数 0 0.007 0.015 0.013 距码头距离(米) 基础公用设施状况 环境条件 产业规模 排水状况 地质状况 产业集聚度 合 计 约4000米 较好 抗震能力一般 一般产业联系紧密区 —— 一般 较优 一般 较优 —— 0 0.032 0 0.015 0.082 4、宗地地价个别因素修正 ①使用年期修正系数
估价对象土地使用权性质为出让，本次评估首先设定为用地出让年限40年进行评估，再扣除出让金。而基准地价设定的年期为法定最高出让年限，所以待估宗地年期修正系数为0.8。
②交易期日修正系数
武汉市市区基准地价基准日为2004年1月1日，而本次评估的估价基准日为2010年11月20日，需进行交易期日修正。
2004年第一季度工业地价指数为117， 2010年第四季度工业地价指数为163。则估价交易期日修正系数K=163/117=1.3932。
③宗地面积修正
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，对估价对象的不同面积状况需要做出修正。经估价人员的实地勘察，估价对象宗地面积对土地利用无不良影响。根据宗地面积修正系数表，估价对象的面积修正系数为1.00。
④宗地形状修正
根据《武汉市市区土地定级及基准地价评估技术报告》，对估价对象的不同形状需要做出修正。估价对象的形状形状对土地利用无不良影响。根据宗地形状修正系数表，估价对象的形状修正系数为1。
⑤宗地基础设施配套程度修正
武汉市区用地基准地价设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整。本次评估过程中，待估宗地设定开发程度为红线外“五通”（即供水、排水、通电、通讯、通路），红线内场地平整，与基准地价内涵设定的开发程度一致，故待估宗地基础设施配套程度修正系数为1。
5、基准地价系数修正法估价结果
待估宗地地价＝基准地价×（1+区位因素）×∏个别因素修正系数
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＝868×（1+0.082）×0.80×1.3932×1.00×1.00 ＝1046.77元/平方米
出让土地单价＝1046.77（元/平方米） 出让土地总价＝1046.77×1788＝18.72（万元）
根据武汉市人民政府《关于公布武汉市市区土地出让金租金标准的通知》（武政[2004]39号），对照土地出让金级别图，则：
土地出让金总额=116×1788＝20.74（万元） 划拨土地总价=18.72+20.74=39.46（万元） II、建筑物重新购建价格的确定
建筑物重新购建价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+开发利润 （1）建筑物建造成本＝建安工程造价+前期费用+其他费用 ①建安工程造价的确定
因委托方无法提供建筑工程的有关技术资料,所以本次评估参照武汉市物价局、武汉市房产管理局“关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知”（武价房字[2004]74号）及武汉市建设工程造价管理站“市造价管理站关于发布武汉地区建筑安装工程二○一○年一季度造价指数的通知”（武建价字[2010]6号），结合估价对象的实际现状及武汉地区类似工程的一般造价水平，根据估价对象的结构、建筑标准确定工程造价为850元/ m2
建安造价为：850×4200=357（万元） ②前期费用及其它费用
前期费用及其它费用经调查有关文件规定采用以下标准计算。 费用=总工程造价×9.15%+80×建筑面积
前期费用及其它费用为3570000×9.15%+80×4200＝662655（元）
③建筑物建造成本的确定
建筑物建造成本＝建安工程造价+前期费用+其他费用 建筑物建造成本为3570000＋662655＝423.2655（万元） （2）管理费用
管理费用指开发商为组织和管理房地产开发经济活动以及房地产开发提供
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