3.7复合式可调整利率贷款【例5－11】
3.1 组合抵押贷款的相关计算
■ 是指购房贷款中由公积金贷款和商业贷款两部分给成，公积金贷款利率较低，但根据政策的规定有额度的限制，商业贷款利率较高。
■ 一般的作法，先用满公积金贷款的额度，不足部分执行商业贷款，这样的组合总的融资成本最低
【解题思路与步骤】
■ 第一步：先算出贷款总额
■ 第二步：题中会告诉公积金贷款的额度 商业贷款数额＝贷款总额－公积金贷款额度 ■ 第三步：P-A，算出公积金贷款的月供 ■ 第三步：P-A，算出商业贷款的月供 ■ 第五步：两个月供相加即为总月供 【典型例题】【例5－6】
某家庭拟购买一套面积为80平米的经济适用住宅，单价为3500元/㎡，首付款为房价的25%，其余申请公积金贷款和商业组合贷款。已知公积金和商业贷款利率分别为4.2%和6.6%，期限均为15年，公积金贷款的最高限额为10万元。问该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是多少？ [答疑编号5573050601] 【答案】
第一步：求出贷款总额
P=3500×80（1-25%）＝210000（元） 第二步：计算两种贷款的分别额度 公积金货款额度为P1=100000（元）
商业贷款额度P2＝210000－100000＝110000（元）
【2010年真题】
王某拟购买一套面积为120㎡、单价为7800元/㎡的住房，首付款为30%，其余申请年贷款利率分别为4.8%和7.2%的公积金和商业组合，贷款期限为20年，按月等额还本付息。如果公积金贷款最高限额为20万元，则商业贷款的最低月还款额为（ ）元。
A.1297.91 B.3584.01
C.4881.93 D.5158.71 [答疑编号5573050602] 【正确答案】B 【答案解析】
第一步：计算出贷款总额
P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（万元） 第二步：计算出商业贷款的总额 P1＝65.52－20＝45.52（万元） 第三步：计算出商业贷款的月还款额A1.
3.2 提前还款相关计算 ■ 提前还款余额的实质：将尚未归还的年值（月供），折现为已还款期末的现值（A－P） Pm－贷款余额 ■－贷款期数 m－已归还期数
【解题思路与步骤】
■ 第一步：求出月供数额
■ 第二步：把提前还款的几期的月供折现到提前还款的时点 【典型例题】
赵某购买一套商品住宅，成交价格为50万元，首期付款为房价的30%，余款向银行抵押贷款。该贷款的贷款期限为10年，贷款年利率为6%，采用按月等额还款方式偿还。若第5年末赵某决定提前偿还全部贷款余额，此时的贷款余额为（ ）元。 A.172858 B.182786 C.192858 D.201006 [答疑编号5573050603] 【答案】D
【解析】实质：贷款余额＝第6年至第10年的年值，折现到第5年年末时的现值
第一步，已知贷款P，先求出月还款额A.
第二步，把第六年到第十年的年值（月供），折现到第五年年末
3.3 提前还款（还本金）相关计算【例5－7】
■ 第一步：求出正常还款的月供
■ 第二步：提前偿还一部分本金，则在以后年度中每月少偿还多少 ■ 第三步：
提前偿还本金后的每月月供
＝正常月供－因提前偿还本金而每月少还的数额 【例5－7】教材P164
某家庭以4000元/㎡的价格，购买了一套建筑面积为120㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住宅抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%。如该家庭在按月等额还款5年后，于第6年初一次提前偿还了贷款本金8万元，问从第6年开始的抵押贷款月还款额是多少？ [答疑编号5573050604] 【答案】
第一步计算正常情况下的月还款额
年内减少的月还款额：
第二步，计算出第6年年初（也就是第五年年末）偿还的本金部分，在第6到到第15
第三步，计算从第6年开始的抵押货款月还额：
【2009年真题】
李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为（ ）元。
A.3456.09 B.3505.95 C.3509.74 D.3705.73 [答疑编号5573050605] 【答案】B 【解析】
第一步：计算出正常的月供
第二步：计算出提前偿还的10万元，作为P’在6－20年相当于多少月偿
第三步，计算出提前偿还本金后的月供4511.32－1005.37＝3505.95（元）
3.4 还款常数的相关计算
■ 月等额还款金额占借款总额的比例为还款常数
■ 知道了贷款额，再知道了还款常数，直接可以算出月还款额，或反之可直接算出贷款额
■ 每期实际还款数＝贷款总额×还款常数
■ 每期实际还款与按正规公式计算出的应还款额之间的差距,将在最后一期中结算。其实质是将等额的A,年算为期末的F
【例5－8】
某家庭以3500元/㎡的价格，购买一套建筑面积为80㎡的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，年利率为8%，抵押贷款价值比率为70%，月还款常数为0.65%。问抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是多少？ [答疑编号5573050606] 【答案】
第一步，先计算出理论上按月等额偿还的还款额
第二步，计算实际每月的月付款额
第三步，计算每月实还与应还的差额，即每月欠款
第四步，所月的欠款，将在最后一次性还清，相关于把等额的A〞折算到期末，其实质是A换算为F
【2007年真题】
银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式，该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了（ ）元。 A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 [答疑编号5573050607] 【答案】B
【解析】
第一步，先计算出理论上按月等额偿还的还款额
第二步，计算实际每月的月付款额 A′＝100000×0.7%＝700（元）
第三步，计算每月实还与应还的差额，即每月欠款 A〞＝A－A′＝1110-700=410（元）
3.5 开发项目现金流量表、现金流量图及相关计算
■ 画出现金流量表，由现金流入、现金流出和净现金流量三个部分组成