■ 流入流出包括哪些项目，要根据题干中给出的内容
【例5－9】教材P165
某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前三年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第四年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下文所列示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算出项目净现金流量的现值之和（设投资和经营期间的收支均发生在年初）
（第4年装修费用60万元，第20年转售收入1600万元，转售成本150万元，装修费用200万元）
[答疑编号5573050701]
第一年第一年第二年第三年第四年 年初 年末 年末 年末 年末 0 1 2 3 4 一、现金流入 0 0 125 125 －125 0 300 300 －300 100 100 80 60 20 20 第十九年 ? 年末 19 【解析】
1600+100（1+12）100（1+12%） ? 16 100（1+12%） 100（1+12%）16 1600 350+20（1+12%）20（1+12%） ? 16 200 150 1.租金收入 2.转售收入 二、现金流75 出 1.购楼款 75 2.装修费用 3.经营成本 4.转售成本 三、净现金流量 －75 20（1+12%） 20（1+12%）16 1250+80（1+12%）80（1+12） ? 16
【注意事项】
■ 写出表后要核实收入支出项目是否缺少
■ 一定要把第一年的年初和年末分开写为0和1，这样不容易出错 ■ 一定要注意收入与支出发生在年初还是年末，统一计入年末，如是本年年初发生的，一定要记入为上一年的收支
【解析】
（等比年值折算为现值）
3.6 抵押贷款加按的相关计算 ■ 何为加按
◇ 按评估值办理了贷款，其后抵押的房产价值升值，则升值部分可以再次办理抵押贷款
【例5－10】教材P167
已知某家庭1998年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为20年，年利率为6%，按月等额还本付息。2004年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放。已知当地住宅价值年上涨率为5%，问该家庭申请加按时，最多能得到多少抵押贷款？
[答疑编号5573050702] 【解题思路】
首先算出2004年1月1日时该房屋的价值
然后在此价值上减去到此时尚未偿还的货款余额，剩余部分即为产权人拥有的权益价值
最后再按产权权益价值的50%发放第二次抵押贷款。 第一步，计算到2004年1月1日时的该房产价值
第二步，计算第一次抵押贷款月还款额
第三步，计算至2004年1月1日末偿还的第一次抵押贷款余额
第四步，计算到2004年1月1日产权人对该房屋拥有的权益价值
第五步，计算二次抵押贷款可获得的最大货款额
340992.2×50%＝170496.1（元）
3.7 复合式可调整利率贷款 ■ 实质
◇ 前若干年采用合同约定的固定利率，以后年度随市场利率调整（伦敦同类拆借利率调整）
◇ 也称m/n贷款，主要有2/28和3/27两种
■ 注意
◇ 前M年以单利计息，且只需要还利息，不需要考虑本金 ◇ 后N后以复利计息，而且要等额偿还本利
◇ 调整利率后的月还款额的计算，仍然按贷款额计算，而不按尚未偿还的贷款余额计算
【例5－11】教材P167
某家庭与2004年购买了总价为22万美元的住房，成功申请了总额为18万美元，期限为30年，前3年固定利率为7.5%的复合式可调整利率贷款，2007年以后调整利率为9%，问该家庭在前三年和后几年的月还款额分别为多少？
[答疑编号5573050703] 【答案】
第一步：前3执行固定利率期间月还款额（单利且只还利息不计本金）
第二步：2007年初调整利率后（复利且必须等额本利还款）
【2008年真题】
某家庭于2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2／28”，第一年和第二年的年利率为7.5﹪ ，两年后的年利率调整为8.5﹪，则该家庭在第28个月的还款额为（ ）美元.
A.1250 B.1398 C.1416 D.1562 [答疑编号5573050704] 【答案】D 【解析】
调整利率后（复利且必须等额本利还款）
【2009年真题】
只要商品住宅的价格不下跌，就不会发生次贷危机。（ ） [答疑编号5573050705] 【答案】× 【解析】次贷危机的根本原因是把贷款发放给本来没有还款能力的人，是多种因素的综合作用。即使住宅价格不下跌，只要利率有较大程度的提高，就会使月还款额占家庭收入的比例大幅度提高，还款负担日益沉重，就会发生理性违约行为。