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议；
? 根据消防法规要求，和项目消防设计要求，对项目的消防系统从物业管理角
度提出合理化建议；
? 审阅园林绿化设计中植物的选择，对不利于以后物业管理养护及有害健康的
植物提出调整建议；
? 从治安管理、员工生活、社区文化活动需要等方面提出修改建议； ? 根据公共部位建筑材料的选用情况，提供保洁标准和程序建议； 2）从客户使用的角度，提出专业化建议：
如从车辆停放、商业用房的管理与设臵内容、应急预案及安全管理、消防需求等方面建议；
3）从环保的角度，提出专业建议：
根据开发商商在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议。 4）从创建优秀物业管理项目的角度，根据省级、市级、区级优秀物业管理项目的考核评比标准，对大厦配套设施、设备提出专业的改进建议，以便大厦交付后尽快参加评优条件提供保障。
5）从物业管理角度提供专业咨询、服务以降低成本提高效益： ? 公共部分装修材料的选用；
协助发展商对供配电设备进行优化选择，从性能价格比等多方面确定最优方
案建议。
? 协助发展商选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的智能化系统、综合布
线系统、消防系统的产品；
? 解答客户关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本。 ? 配合销售期间各类物业管理服务的咨询与解答及现场销售人员的培训。
2、销售配合
1) 项目销售策略定位的协助分析与建议； 2) 配合发展商楼宇营销宣传、推广工作；
3) 根据物业项目档次定位和当地政府物价主管部门有关物业管理收费政策，以
及当地市场情况和客户群体分析，制订合理的物业管理服务费收费标准，在售楼
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时向业主明示本物业管理收费标准；
4) 协助发展商进行销售大厅的VI系统设计、大厅布展、销售亮点设计、大厅物
业管理服务；
5) 负责销售大厅、样板房、销售现场的物业管理服务工作，提供良好的销售形
象和现场气氛
6) 协助发展商对房屋销售买卖合同条款进行分析、指导，并提出建议； 7) 编制《前期物业管理服务协议》和《临时业主公约》，并协助指导发展商与
业主签订；
8) 对发展商本项目销售人员进行物业管理专业知识培训；
第四节：装修管理监管方案和措施
（一）各部门的职责分工
1、物业服务中心经理室负责组织安排装修管理工作。
2、公共事务部负责具体办理装修手续、装修施工检查及验收工作。 3、财务部负责核收各项装修费用。
4、机电维修部负责装修施工中的水电管理。 5、安全管理部负责安全与交通疏导工作。
6、环境服务部负责装修垃圾清运的监督管理工作。 7、安保部负责装修施工人员管理及出入证办理工作。
（二）办理装修手续的外部条件 1、业主已办理完毕入住所有手续。
2、业主的房屋整改工作已基本完毕（业主装修工作不得与尚未整改的工作冲突）。 3、有关装修的收费项目与收费标准已经确认。 4、装修管理制度制订科学、人性化。 4、装修垃圾清运分包合同已签定。
5、装修商家已联系（根据大厦情况，向业主推荐合格的装修公司、材料供应商）。
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（三）装修手续办理流程 （四）装修管理的监控措施 1、装修氛围宣传
——业主办理入住手续时便与之进行装修管理宣传。 ——门岗的规范管理，严格控制装修材料与装修人员。 ——将装修有关法律法规和收费文件进行公告。 ——“预案制”的实施。 2、装修接待把关 ——严格装修资格审核。 ——签署装修管理相关文件。
——对业主与装修施工单位进行全面培训。 ——“唱诺制”的实施（略）。 ——做好业主装修方案审核沟通工作。 ——收取违约保证金。 3、装修期间监控
——门岗把好装修施工人员与装修材料进场关。
——巡逻保安岗做好辖区内装修材料的安全流动和装修垃圾的指定堆放。 ——楼宇巡查员每日的装修现场巡查工作，及时发现与解决业主装修违章问题。 ——维修人员保证装修期间的用电安全，用水畅通，协助楼宇巡查员开展工作。 ——实施夜间清场制度。
——实施装修违章“一事一报”制度。 4、装修完毕的验收
——现场查验公共部位（结构与外立面）与相临部位使用情况。 ——查看计量设施完好情况及有无非法改动。
——对可能影响今后使用的情况向业主进行通报并请业主签字确认，明确责任。 ——对违章装修施工单位进行通报曝光。
（五）常见违章装修及管理对策
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1、常见违章装修现象 ——擅自开工。
——乱拉电线、超负荷用电。
——擅自改动燃气线路，安装燃气用具。 ——空调机不按位臵安装。
——随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。 ——随意改变阳台功能。
——随意封阳台，装防盗门、网(高层建筑)。 ——随意拆改墙体。
——在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。 ——私自增加线路负荷。
——改动上下水、电线（开关盒）。
——私自开凿楼面层，破坏防水层（24小时闭水试验）。 ——擅自占用公共通道、天台、屋面。 ——擅自在室外加装灯、牌、广告等。 ——堵塞地漏和排水管道。 ——擅自移动消防设施。
——擅自改变门的开启方向或使用旋转门（商业），使用消防禁用品。 ——擅自动火作业。 ——铺装过重的地板材料。
——随意丢弃装修垃圾，利用公共部位、场地加工装修材料。 ——随意向窗外抛扔物品。
——随意用电梯运送装修材料（散装料和超长重料）。 ——冲洗地面将水冲向电梯，破坏电梯装饰。 ——不按规定时间施工，制造噪音。 ——破坏公共绿篱、绿地。 ——夜间随意在住户家中留宿。
——不办理《施工证》，不遵守大厦治安管理规定。 ——随意拆掉阳台配重墙。
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——高层住宅、写字楼、宾馆等不按规定配臵灭火器。 ——随意改装智能化系统。 ——擅自拆改烟道，堵塞排气孔。 ——顶层以下随意安装太阳能。 2、管理对策（略） （六）违章装修的处理办法 1、批评教育，规劝改正。
2、出具《违章整改通知单》限期整改。 3、责令恢复原状。 4、报政府相关责任部门。
5、扣留工具（须报项目经理批准）。 6、停水停电（须报项目经理批准）。 7、要求赔偿损失（须报项目经理批准）。 （七）总结组织工作
1、每周统计实际装修户数并与计划数量对比。 2、分析检讨当日工作中的失误与分享成功经验。
3、对培训工作有欠缺的项目进行及时补充，现场统一口径。 4、填写《装修动态表》报主管领导。
5、业主装修结束一周内，制订回访计划并安排回访。 6、定期统计装修情况并进行分析跟进。
第二章：技术和服务方案
第一节：****〃商业中心物业管理要点分析
****?商业中心作为一座对外开放的商业中心，根据项目物业管
理涉及面广、人员集中、标准要求高等特点，在管理****?商业中心项目时，我司认为应根据其不同的管理要点和服务需求，针对性的编制管理规划方案，并严格按此指导日后物业管理工作。对此，我司认为：
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