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凯林房地产项目投资
可行性研究报告
翰逸投资咨询事务所
研究所主任：罗丹 研究所副主任：许婷
成员：刘林 周凯平 胡小娟 何雨倩 白肖 赵刚
2009 年 9 月 21 日
目录
第一部分 项目基本情况
1.1项目名称…………………………………………………………………………4 1.2项目建设单位……………………………………………………………………4 1.3项目位置…………………………………………………………………………4 1.4项目周边目前现状………………………………………………………………4 1.5项目性质及主要特点……………………………………………………………4 1.6研究工作概况……………………………………………………………………4 1.7主要技术经济指标表……………………………………………………………5
第二部分 项目环境研讨
2.1宏观经济环境……………………………………………………………………6 2.2项目所在区域经济环境…………………………………………………………6 2.3地块区位环境经济环境…………………………………………………………9 2.4分析结论………………………………………………………………………11
第三部分 市场研究
3.1市场供给………………………………………………………………………12 3.2市场需求………………………………………………………………………12 3.3市场价格………………………………………………………………………13 3.4市场预测………………………………………………………………………14 3.5.市场推广………………………………………………………………………15
第四部分 项目研究
4.1地块特征分析…………………………………………………………………15 4.2项目SWOT分析………………………………………………………………18 4.3项目规划建议…………………………………………………………………19
第五部分 投资估算
5.1土地费用………………………………………………………………………22 5.2前期工程费用…………………………………………………………………22 5.3建筑安装工程费用……………………………………………………………22 5.4基础设施设计费用……………………………………………………………22 5.5基础设施建设费用……………………………………………………………23 5.6公建设施费用…………………………………………………………………23 5.7管理费用………………………………………………………………………23 5.8财务费用………………………………………………………………………23 5.9销售费用………………………………………………………………………24 5.10各种税金支出………………………………………………………………24 5.11不可见费用…………………………………………………………………24 5.12投资、成本、利润汇总表…………………………………………………24
第六部分 获利性评价
6.1成本利润率……………………………………………………………………25 6.2销售利润率……………………………………………………………………25 6.3自有资金投资利润率…………………………………………………………25
第七部分 风险评价
7.1项目环境风险…………………………………………………………………25 7.2时机风险………………………………………………………………………25 7.3项目规划风险…………………………………………………………………26 7.4项目市场风险…………………………………………………………………26 7.5项目财务风险…………………………………………………………………27 7.6项目自然风险………………………………………………………………27
7.7项目安全生产风险…………………………………………………………27 7.8项目质量风险…………………………………………………………………28 7.9进度控制风险…………………………………………………………………28 7.10项目竞争对手…………………………………………………………………29
第八部分 综合评价
8.1项目投资方案可行性研究结论………………………………………………29 8.2项目投资方案的建议…………………………………………………………30
第一部分 项目基本情况
1.1项目名称：
水乡之城
1.2项目建设单位
成都金泓建筑有限公司 1.3项目位置 1.1.1位置
该地块位于成都新津县花源镇，北邻花源镇，南邻成都职业技术学院北门，西靠大件路，东邻花源大道；该地块距新津,双流县均为十公里左右；距成都市区为19公里。
1.1.2地块现状与用地规模
地块现状:该地块荒置数年,杂草丛生,地势凹凸,无高大建筑物,无须拆迁；无道路规划，靠东有条小路，靠西有条小河，无本地居民。 用地规模：本块地面积为89660平方米，134.49亩 1.4项目周边目前现状
该项目西靠大件路，到成都市区要50分钟左右；该项目与花源镇相邻，东邻花源大道，步行到镇上只需几分钟。该项目周边有本地的常住居民；还有一所大学。该项目周边有较多的店铺，大多数是小餐馆和小超市。 1.5项目性质及主要特点 1.5.1项目性质
该项目为适应花源镇总体规划的要求，着力打造欧式与中式风格相结合的
现代化休闲住宅，采用国外先进的建筑设计风格，引入具有欧式风情的园林设计。能为人们提供舒适的居住环境，给人视觉和精神都带来不同的享受。 1.5.2项目的特点
该项目设计风格独特，居住环境幽美，休闲与娱乐相结合。该项目设计风格独特，居住环境幽美，休闲与娱乐相结合；该项目与一所大学相邻，拥有浓厚的文化气息，清晨的书声与鸟声给人的生活带来惬意与舒适。 1.6研究工作概况
对该项目进行了实地考察，对相关的一些资料进行了市场调查、访问（主要是对花源镇上的居民和商铺进行调查和访问），还借助于网络查阅相关的信息。
1.7主要技术经济指标表 1.7.1用地平衡一览表 各项用地 住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 1.7.2总平面图：
用地面积（㎡） 53900 4400 6360 25000
1.7.3主要技术经济指标一览表 项目 总户数 居住人口 平均每户人口 总建筑面积 住宅总建筑面积 公建总建筑面积 平均每套建筑面积 人均居住建筑面积 绿化率 容积率 地下车库用地面积 1.7.4项目公建配套设施一览表 项目 建筑面积（㎡） 球类娱乐场所 2300 室内娱乐中心 1750 物业管理所 300 煤气变压站 50 销售中心 1000 合计 数量 2730户 9555人 3.5人户 305740.6㎡ 300300.6㎡ 5440㎡ 110㎡ 31.43㎡ 30％ 3.41 4780㎡ 单价(元㎡) 936 1000 480 720 960 金额（万元） 215.28 175.0 14.4 3.6 96 504.28