邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中常住人口27021人，非农业人口 24500人。2008年，完成地区生产总值69705万元，全口径财政收入6700万元，农民人均纯收入6950元,一、二、三产业占地区生产总值的比重为14：50：36，农、林、牧、副、渔占第一产业的比重为49：3：41：2：5。截止2008年，花源镇已连续三年位列成都市优先发展重点镇年终考核前6名。
总论：区位经济条件和环境是决定房地产的重要因素，必须审时度势的看清楚地理的优越性和地区经济发展的快慢性，选择房地产业的投资和发展。 2.4分析结论
通过网上查询和个别咨询，07~08年中国国民经济的发展迅速，比如：GDP、居民收入、居民消费价格指数等的增长大力推动了房地产业的发展。
一方面，就成都市来看，经济发展较快，各项经济指标均有增长趋势，房地产业也蓬勃发展。
本项目位于成都市新津县花源镇，有成都市政府的大力支持，着力打造欧洲风情小镇，有牧马山别墅特别规划用地，并毗邻双流县东升镇且较机场较近，交通便利，环境优美，地理位置优越。
另一方面，本项目所在地的服务业、休闲娱乐业等第三产业发展较快,能为当地居民提供良好的居住和休闲场所。
最后，在经济发展的推动下，新津县地区生产总值上涨，居民收入增加，从而带动了地区房地产业的迅速发展，常住人口增加，对商品房等的需求量也随之增加,因此，该项目在经济上是切实可行的。
第三部分 市场研究
3.1市场供给
3.1.1所在区域内住宅现有供给量及结构情况调查
花源镇先后吸引了金秋、龙湖、中鹏、泰来、长城、置信、万邦等7家大型房地产公司落户。现在，金秋房产已发展成为全国首家老年社区，一、二期总投资约1.53亿元，占地194亩，建筑面积达126800平方米，金秋二期已全部售完并交付使用；中鹏房产，总投资8000万元,占地350亩，建筑面积55447.6平方米，拟建高档公寓108套，今年年底将完成60栋别墅（含会所装修）和杨柳河连接大桥的建设；龙湖房产，占地约750亩，正在进行规划设计；万邦房产，占地14亩，建筑面积18000平方米，已有两栋开始开盘销售，目前销售情况良好。
花源住宅现有供给量态势较好，其中已成为成都楼盘“名篇”的龙湖.长桥郡、置信.牧山丽景等在春节期间吸引了3000多人前来看房，成交额在4000万元以上。而开盘不久的万邦.文景名苑、中鹏.南洋国际庄园等高端住宅区销售情况也十分看好。
据了解，看房购房者中有不少返乡的归家客和到花源探亲访友的人，一方面他们惊讶于花源的日新月异的变化，另一方面也相中了花源巨大的发展潜力，计划在这美丽的“桃花源”投资置业。 3.2.2其他替代性产品供给量情况调查研究
就花源镇现有住宅情况看,现在一些替代性住宅出现，其中的置信房产牧山丽景已经销售完，一期工程占地64亩，建筑面积约3.3万平方米，将开发近 100套高档连排别墅及花园洋房，一期工程已启动建设；还有南洋国际庄园等住宅销售情况良好。龙湖长桥郡于2009年10月入住楼房，长桥郡集别墅、高档住宅、低密度区为一体。周围的城乡一体化建房大多已建好，但很多都还是空房。
3.2市场需求
3.2.1所在区域内住宅房的需求情况调查
新津县花源镇地理条件优越。从大的方面来讲，修建快速道路，管网的铺设，各大高等院校的引入等等，这些都是政府在配套上做的工作；从小的方面讲，邀请澳大利亚建筑规划机构重新规划杨柳河，改变供水系统，从成都引水到新津。总之，对在基础设施配套上下功夫，政府是不遗余力的。首先随着各种路网的建设，花源与成都的对接越来越紧密，同时成都的南部经济又会对新津产生巨大的辐射作用；第二是这里环境很好，有山有水，历史文化也很厚重；第
三是新津的经济基础不错，这里曾经被喻为“四川的温州”，有很好的发展条件。所以，可以说新津花源是个目前被忽略的地方，但也是极有潜力的地方。 因此可以吸引更多追求高品质生活的购房者前往。
花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。镇域东部为牧马山浅丘地带，其余为冲积平原，属都江堰自流灌溉区。境内金马河、杨柳河穿境而过，环境优美，物产丰富。全镇幅员面积32.6平方公里，辖10个村，1个社区，149个村民小组，总人口4.3万人，其中常住人口27021人，非农业人口 24500人。花源镇通过加快基础设施配套建设，城市承载力不断增强。计划建设的广场庆典区、创意遐想区、音乐动漫片区、餐饮娱乐区、滨水游览区、滨水住宅区等多个主题街区以及大型中央广场、绿地、音乐喷泉、艺术大剧院、高耸的教堂等欧式建筑特色明显的公共设施正在加快实施，将为居民提供休闲、娱乐的活动空间，必将引领“离尘不离城”的欧式风情居家风尚潮流。这个位于成都第三圈层的乡间小镇正在高速发生“蜕变”。面对花源镇美好的发展前景，对住宅的需求量必定会增加。 3.2.2所在区域内住宅房销售情况调查
新津县花源镇目前还处于发展阶段，住宅销售处于平衡状态。据调查，位于花源镇中心的“金秋乐园”一期工程已经销售一空，其二期工程已经销售达97%，牧山丽景别墅区至2009年7月28日已全部售完。而万邦.文景名苑、南洋国际庄园等正在销售中。 3.3市场价格
3.3.1所在区域内商业、住宅房销售价格情况调查
新津县花源镇住房销售价格大概在1100——2900元平方米，商业房销售价格大概在2800元平方米。（分地段不同，但是价格总体上下波动不大） 3.3.2所在区域内商业、住宅房租赁价格情况调查
新津县花源镇商业房租赁价格在500元——1200元每月。住宅房单间租赁价格是200元——300元每月，其它套间价格大概是350元——400元每月。 3.4市场预测
3.4.1未来该区域内商业、住宅房需求预测
成都商业、住宅预测：
●成套率提高的需求，根据国家产业发展规划要求，成都市住宅成套率达到
100%，需要新建和改造城市住宅13.5万套，1215万m2（可改造的3.4万套306万m2），城镇99.12万套，11894万m2 (可改造34.7万套4164万m2)。按目前的开发能力1300万m2年8%增长计算，需要7年。
●成都市总体规划到2010年都市圈内(紧密层)总人口达到1600万，城市化率达到70%以上，城镇人口占四川省域城镇人口13以上，理论上需要解决556万人口的住宅，按每户3.5人计算，需住宅159万套，14310万m2。实现这一目标可采取两方面的措施，一是加快成都周边小城镇的城市化进程，35%的住宅以改造的方式满足要求；二是城市的自身扩容，65%的住宅需要新建，尚需新建
住宅100万套，9000万m2，按目前成都的开发能力每年增长8%计算，需要7年。 根据成都市总体规划到2010年，人均住宅面积由现在的27.6 m2提高到32.4 m2，按届时的总人口1600万70%的城市化率计算，需住宅5376万m2，按目前成都的开发能力需要4年。
上述三项需求综合分析，成都未来相当长一段时间内住宅的需求量25175万m2，而开发还处在比较低的水平上，从数据分析显示成都住宅产业在未来10—15年内市场前景看好。 新津县花园镇商业、住宅预测：
房地产业：花源镇现有置信、龙湖、中鹏等多家知名房地产公司，建筑面积达70.48万平方米，总投资近50亿元。教育文化产业：成都职业艺术学院规模不断壮大，北大附中一期和成都职业技术学院国际旅游学院也分别迁入。旅游休闲产业：邀请知名公司对牧马山进行整体包装，打造集运动休闲和现代服务于一体“牧马天堂”旅游项目。花园镇还大力发展都市农业。将在大件路以西依托金马河支流水域及其沿岸资源发展特色园艺种植和观光农业等现代都市农业。花园镇坚持“限制发展、稳步发展、引导发展”的办法发展工业。花园镇的全方位发展吸引了更多流动人口和投资商进行招商引资，使花源镇的商业、住宅用房需求量不断增加。 3.4.2销售及租赁价格预测
房屋类别 销售价格：元㎡ 租赁价格：元㎡月
商品房 商业用房 3.5.市场推广 3.5.1推广方式及措施
可通过电视广告、报纸、网络、杂志、宣传单等措施进行宣传。又因为花园镇地理位置优越，镇域内有川藏路、大件路两条快速通道直通市中心，规划建设中的成绵城际铁路及客运站将于今年正式实施，全面建成后，进出花源镇快速通道的通行能力将全面提升，区位优势将进一步凸显。新城区紧邻杨柳河、牧马山脉，环境优美，因此还可以立牌做一些路边广告，以及做一些大的标志作为主要的推广方式。 3.5.2产品推广费用预测
据统计调查分析，产品推广费用一般占产品销售收入的3%左右。所以我们预测我们的产品推广费用是3153.15万元左右。
第四部分 项目研究
4.1.地块特征分析 4.1.1项目区位分析
该区域位于成都市的西南部，距市区20公里；新津县东北部，距县城11公里；西南航空港、牧马山国际高尔夫俱乐部的南部，距之分别为10公里、3公里；东邻双流县胜利镇、新津县普兴镇，南连花桥镇，西靠兴义镇、花桥镇，北接双流县黄水镇。用地南临成都职业技术学院和花源中学，北临大件路。地理位置优越。 4.1.2项目交通分析
● 该地块南北向有川藏公路和大件路与成都市区及新津县城联系。杨柳河以东有两条南北向主干道与牧马新城联系，以加强与成熟高尚休闲娱乐区及高尚居住区的联系。南北向尚有规划中的成际铁路与主城区联系。东西向与周边的联系北有规划中的五环路、南有六环路。城镇东有与华阳南部新城的联系通道，西有与规划中的成新快速通道的方便联系。未来花源城镇的交通将四通八达，对外联系十分方便。
● 公交起始路线：888路： 7：40~18：00 花源场—花源灯具厂—花源车站—