第二部分 项目环境研讨
2.1宏观经济环境
2.1.1国民经济发展状况
2007年由于经济增长高位加速，1~9月份重工业增速快于轻工业增速3.5个百分点，比上年同期扩大0.2个百分点，使得能源消耗继续保持快速增长势头。2007年上半年，全国单位GDP能耗同比降低2.78%，单位GDP电耗同比上升3.64%，规模以上工业单位增加值能耗同比降低3.87%。1~9月份工业生产增长18.5%，比上年同期提高1.3个百分点，同期内发电量增速为16.4%，比上年同期提高3.5个百分点，单位工业增加值电耗不降反升。全国化学需氧量排放量和二氧化硫排放量变化与“十一五”规划目标相差甚远。2007年上半年，全国二氧化硫排放总量1263.4万吨，与上年同期相比下降0.88%；化学需氧量排放总量691.3万吨，与上年同期相比增长0.24%。
2007年前3季度我国外贸进出口总值15708.3亿美元，比上年同期增长23.5%。其中，出口8782.4亿美元，增长27.1%；进口6925.9亿美元，增长19.1%。前3季度累计贸易顺差为1856.5亿美元。2007年我国在连续5年外贸出口高增长的基础上继续保持较快增长，很多产品对国际市场依赖程度偏高，使我国一些商品受到欧美国家的反倾销调查和指控，频频引发贸易摩擦。近期，国外针对我国产品质量问题加以炒作，掀起了新一轮贸易保护主义浪潮。1~9月份外贸顺差比上年同期增长68.9%；贸易顺差占GDP的比重继续提高，全年这一比重有可能提高到8.5%左右，净出口对我国经济增长的贡献度明显偏高，我国经济受国际不稳定因素影响的潜在风险加大。 2.1.2 固定资产的增长
国家统计局公布,去年我国投资保持较快增长,投资结构有所改善。全年全社会固定资产投资172291亿元,比上年增长25.5%,增速比上年加快0.7个百分点。其中,城镇固定资产投资148167亿元,增长26.1%,加快0.3个百分点;农村固定资产投资24124亿元,增长21.5%。在城镇投资中,第一产业投资2256亿元,增长54.5%;第二产业投资65036亿元,增长28.0%;第三产业投资80875亿元,增长24.1%。分地区看,东、中、西部地区城镇投资分别增长21.3%、33.5%和26.7%。全年房地产开发投资30580亿元,比上年增长20.9%。
2.1.3消费需求的增长
公报称，2008年，中国居民消费价格比上年上涨5.9%，其中食品价格上涨14.3%。 2008年末全国就业人员7.718亿人，比上年末增加490万人。年末人民币汇率为1美元兑6.834元人民币，比上年末升值6.9%。
2008年物价涨幅将明显低于2007年，预计CPI上涨3.8%，商品零售物价上涨2.8%。由于物价水平降低，消费品零售额的名义增长将有所降低，预计增长15.8%，低于2007年0.4个百分点。
住房消费也不容乐观。一方面目前房价居高不下，2007年前三季度，70个大中城市房屋销售价格分别上涨5.6%、6.3%和8.2%，10月份增长9.5%，涨幅呈现逐季加大的态势。2008年奥运会结束之前，房价不会明显下降，供应有限的新楼盘和快速上涨的价格，将使许多购房者裹足不前。另一方面第二套住房的首付比例提高至40%-50%已在实施，也将限制部分消费者的购买。
2008年将实现消费品零售额102993.9亿元，同比增长15.8%，名义增速低于2007年0.4个百分点，扣除物价因素后，消费实际增长12.5%，与2007年的增长水平基本持平。城市和农村消费品零售额分别增长16.0%和15.3%，农村消费减缓速度小于城市，两者差距缩小。农民收入水平的提高和消费观念的变化，将有力推动农民第二次消费结构升级向更大范围扩展、以更快速度增长。城市消费由于汽车和住房消费增长趋于平稳，新增消费增幅将小于往年 2.1.4城乡居民收入增长
分析表明，最近几年收入增加对消费的拉动作用显著提高。2007年上半年城市居民每百元收入带来的消费增量是55.4元，比2000年提高18元。农民收入增长对消费的带动作用更大，2007年上半年农民每百元收入带来的消费增量是79.9 元，比2000年提高30.6元。2008年我国城乡居民收入前景依然乐观，将继续支持消费的增长。
总论：国民经济、固定资产、消费需求及城乡居民收入的增加或减少在很大程度上影响着房地产经济的发展与滞后，所以应注重宏观经济的调控。
2.2项目所在区域经济环境
2.2.1目前中国房地产业的发展现状
07年1-11月，全国房地产开发企业完成土地开发面积2.14亿平方米，增长8%。全国房地产开发企业完成土地开发投资1194亿元，比06年同期增长22.2%；完成土地购置面积3.4亿平方米，比06年同期增长15.5%。07年1-11月，全国房地产开发完成投资21632亿元，比06年同期增长31.8%。商品住宅完成投资15440亿元，比06年同期增长33.7%，其中，经济适用住房投资693亿元，增长31.7%。
2008年1-6月房地产开发13195.67亿元，同比增长3.5%，比一季度提高1.6个百分点。1至6月，房地产开发土地购置面积1.86亿平方米，同比增长7.59%，增幅同比下降2.41个百分点；完成土地开发面积1.3亿平方米，同比增长9.95%，增幅同比提高2.39个百分点。新开工面积5.35亿平方米，同比增长19.11%，增幅同比下降0.68个百分点。
2007年以来，全国房价同比涨幅呈逐月加快之势。据统计，2007年4至10月份，70个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、7.5%、8.2%、8.9%、9.5%。特别是刚刚过去的11月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅首次突破两位数，达10.5%，涨幅比10月份高出1个百分点，再创两年来新高。 但08年1至6月，全国商品住房竣工面积1.69亿平方米，同比增长13.78%，增幅同比提高2.73个百分点；销售面积2.59亿平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66个百分点。 2.2.2 金融及税收政策分析
中国银行的报告认为，2008年中国经济将保持10％以上增速，人民币预计升值8％ 并将引起资产价值重估。在抑制银行体系流动性方面，中国人民银行将继续在法定存款准备金率、央行票据、特别国债、特别存款等工具之间进行选择。2008年内央行三到四次上调存款准备金率。 兴业证券分析认为，2007年12月份的CPI仍高位运行，涨幅区间中值6.6％，2007年全年CPI涨幅达到4.8％。考虑到流动性压力，央行提高存款准备金率0.5％－1.0％。1月份CPI突破前期6.9％高位，则会再度加息。
从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售
住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 该规定还指出：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
总论：国家政策的修改及完善，银行利率的降低与提高同时作用着房地产业的发展进度，适时做好应对准备。 2.3地块区位环境经济环境 2.3.1区域定义
成都市位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经102°54′～104°53′和北纬30°05 ′～31°26′之间，全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里，2005年市区建成区面积395.5平方公里。东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南面与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。距东海1600公里，南海1090公里，属内陆地带。 2.3.2成都市国民经济发展状况 2.3.2.1成都市国民经济发展状况 全年主要经济指标完成情况如下：
——地区生产总值3901.0亿元，增长12.1%，高于年度计划0.1个百分点。 ——全社会固定资产投资总额完成3012.9亿元，增长25.8 %，高于年度计划
7.8个百分点。
——社会消费品零售总额完成1621.9亿元，增长19.5 %，高于年度计划6.5个
百分点。
——进出口总额154.1亿美元，增长62.0 %，高于年度计划44个百分点；其中
出口90.7亿美元，增长58.8%，高于年度计划40.8个百分点；实际利用外资 22.5亿美元，增长97.3%，高于年度计划41个百分点。
——万元地区生产总值能耗下降4.4 %，比年度计划多降0.15个百分点。 ——地方财政一般预算收入354.6亿元，同口径增长19.1 %，高于年度计划3.1
个百分点。
——城镇居民人均可支配收入16943元，增长14.1%，高于年度计划6.1个百分
点；农民人均纯收入6481元，增长14.9%，高于年度计划5.9个百分点。
——城镇新增就业11.7万人，高于年度计划1.7万人；城镇登记失业率3.1%，
低于年度计划0.4个百分点。
——居民消费价格指数104.3，低于年度计划0.7个百分点。 ——人口自然增长率2.1‰，低于年度计划0.9个千分点 2.3.2.2居民消费
国家统计局四川调查总队和成都市城调队先后发布5月份CPI分析报告显示，在食品类价格领涨下，四川居民消费价格总水平同比上涨4.6%，与上月相比上涨0.4%。而成都市居民消费价格指数达到104.1，创下继2005年3月以来连续26个月的涨幅新高。据调查总队相关负责人介绍，食品类价格上涨是当前四川物价上涨的主要动力。受粮油、肉禽蛋、鲜菜等纷纷上涨影响，5月份，四川食品类价格同比上涨10.2%，影响总指数上涨3.41个百分点，影响程度达74%，成为当前物价上涨的火车头。 2.3.3 地块区位经济环境 2.3.3.1新津县
新津县位于四川盆地西部、成都南部，全县幅员面积330平方公里，辖11镇1乡，总人口30.18万，其中城镇人口12万。新津历史悠久，自北周定名，相袭至今，已有1450年历史，自古以来“商贾云集、货如轮转，多出富商”，为川西重要的物资集散地和交通枢纽，是四川省经济、技术向西南辐射的必经之地。
2007年，全县完成地区生产总值70.92亿元，增长16.8%；完成全口径财政收入11.52亿元，增长121%，其中地方财政收入7.64亿元，增长155.2%，全口径财政收入和地方财政收入均提前4年实现翻番；完成规模工业增加值26.13亿元，增长32.7%；到位市外资金41.8亿元，增长94.24%；完成全社会固定资产投资50.31亿元，增长47.3%；城镇居民人均可支配收入10421元，增长13.4%；农民人均纯收入5523元，增长13.6%。被评为全国最具投资潜力中小城市百强，全国浙商投资潜力城市，位列西部百强县第68位、四川省县级综合经济实力评比第15位，连续4年被省委、省政府评为平原类区先进县。 2.3.3.2花源镇
花源镇是成都市十四个优先发展重点镇之一，位于新津县东北部，东