以广德县为例
宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润 1、确定开发经营方案
2、确定不动产总价 （1）于估价时点的售价分析
（1）未来售价变动趋势分析
3确定开发成本
①建筑安装工程费 800元/m2 、1200元/m2 、1350元/m2等
②前期工程费 勘察设计和前期工程费一般为建筑安装工程费的2%-3%，本次评估中勘察设计和前期工程费率取建筑安装工程费的2％。
③专业费用 般按建筑安装工程费的5％-8%，本次评估结合待估宗地实际情况取5%。
④管理费用 一般为2%-5% 。建筑安装工程费和专业费用的2％
开发成本=建安工程费+前期工程费+专业费用+管理费用
4、销售费用 销售费用一般为销售价格的5％-10%，销售价格的5%
销售费用=销售价格×5%
5、投资利息 开发周期为2年 利率采用2年期商业贷款利率6.15%，投资利息按复利计，则投资利息为：
投资利息＝地价V×[（1+6.15%）-1]＋（开发成本+销售费用）×[（1+6.15%）-1] =0.1268V+（开发成本+销售费用）×0.0615
1
2
6、销售税费
①营业税 营业税=销售价格×5%
②城市维护建设税 城市维护建设税=营业税×5%
=销售价格×0.25%
③教育费附加及地方教育附加：为营业税的3%=营业税×3%
=销售价格×0.15%
④交易手续费 为销售收入的2.5%。交易手续费=销售收入×2.5% ⑤印花税 广德县印花税为销售收入的0.05%
印花税=销售收入×0.05%=0.05%V
销售税费＝营业税+城市维护建设税+教育费附加及地方教育附加+交易手续费+印花税=销售价格×7.95%
7、投资利润：广德县销售利润率为20%—30%之间 本次评估取20%
后续应得利润=销售价格×20% 8、计算待估宗地宗地的价值（V）
宗地价值（V）＝不动产总价-开发成本-销售费用-销售税费-投资利息-投资利润
第五章 剩余法 第一节 剩余法概述
?一、剩余法概念
?又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法,是在估算开发完成后
不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建筑费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费用、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 本质是以房地产的预期开发后的价值为导向 二、剩余法原理
用模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。
二、原 理
?得到社会上同类房地产开发的一般正常利润， ?首先得仔细分析这块土地的内外条件，
?最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，
?预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，将会卖到多高的价
钱；
?为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息； ?在交易中要缴纳有关税费（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费
和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）；
?要获得开发利润。
?愿意为这块土地支付的最高价格是多少。
?它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以
及利息、税费和利润等之后所剩的数额。
?剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每
年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
?地租量=市场价格-正常成本-正常利润-正常税费 ?三、特点及适用范围 ?（一）特点
?１、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定： ?Ａ、正确确定土地最佳利用方式 ?Ｂ、正确确定开发完成后的不动产售价 ?Ｃ、正确确定土地开发费用和正常利润等 ?２、剩余法估价的三个假设和限制条件： ? 关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
?运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身
的运用技巧掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，
?①要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； ?②要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ?③要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库；
?④要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税
费清单；
?⑤要有一个长远、公开及稳定的土地供给(出 让）计划。
（二）、适用范围
?适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如: ?待开发的土地（包括生地、毛地、熟地）、在建工程、可装修改造
或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”。
?对于有规划设计条件要求，但尚未明确的待开发房地产，难以采
用剩余法估价。
?A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价 D.现有新旧房地产中地价的单独评估
?除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价
和投资决策，具体可应用于三个方面：
?（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最 ? 高价格
? (2)确定具体开发项目的预期利润
（3） 确定开发项目中的最高控制成本费用
第二节 剩余法的基本公式
?一、利用剩余法评估土地价格的基本公式
V=A-(B+C)
?式中：
?V—购置开发场地的价格；