剩余法运用举例
? 例1： 有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2k㎡，
适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60％；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元／㎡；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平：’熟地的开发成本、管理费用等经测算为2．5亿元／k㎡；贷款年利率为10％；投资利润率为15％；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6％，买方需要缴纳的税费为转让价格的4％。试用传统方法测算该成片荒地的总价和单价。
?[解] 设该成片荒地的总价为V：
?开发完成后的总价值＝800× ?
2 000 000× 60％
2＝5(亿元)
＝9.6(亿元)
4％)×[(1＋10％)3－1]
?开发成本和管理费用等的总额＝2.5× ?投资利息总额＝(V＋V× ? ?
+5×[(1＋10％)1.5－1)＝0.344V+0.768(亿元) 转让税费总额＝9.6× 6％＝0.576(亿元)
4％+5)×15％
4％＝0.04V(亿元)
＝0.156V+0.75(亿元)
V＝9.6－5－(0.344V+0.768)－0.576－(0.156V+0.75)－0.04V V＝1.627(亿元)
?开发利润总额＝(V+V× ?
?购买该成片荒地的税费总额＝V× ? ?
荒地总价＝1.627(亿元) 荒地单价＝81.35(元／㎡)
?例2：企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建
设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
?经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为
6000元/平方
米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5．5%。根据以上条件，试计算：
(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;
(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。
?宗地地价求取思路： ?先计算项目总开发价值：
?分步计算建筑费、专业费、利息、利润、水费等 ?总开发价值中扣除各项成本，即得待估宗地总价 ?计算单位地价
?甲方应得公寓面积求取思路：以地换房、等价交换 ?甲方所得
14000平方米综合楼价格
?甲方应得公寓总价格=总地价—综合楼价格 ?甲方应得公寓面积=应得公寓总价格/公寓约定单价
?例
3： 需要评估一宗“七通一平”熟地于2004年9月的价值。获知
该宗土地的面积为5000㎡，土地剩余使用年限为65年，容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该宗土地后建造该类商品住宅的开发期为2年，建筑安装工程费为每平方米建筑面积800元，勘察设计等专业费用及管理费为建筑安装工程费的12％，第一年需要投入60％的建筑安装工程费、专业费用及管理费，第二年需要投入40％的建筑安装工程费、专业费用及管理费；销售商品住宅时的广告宣传等费用为其售价的2％，房地产交易中卖方需要缴纳的营业税等为交易价格的6％，买方需要缴纳的契税等为交易价格的3％；预计该商品住宅在建成时可全部售出，售出时的平均价格为每平方米建筑面积2 000元。试利用所给资料用现金流量折现法测算该宗土地2004年9月的总价、单价及楼面地价(折现率为12％)。
?[解]
?
设该宗土地的总价为V
开发完成后的总价值＝2 000×5 000× 2/(1+12%)2
＝1594.39(万元) 建筑安装工程费等的总额＝800×(1+12％)× 5 000× 2×[60％/（1+12%）0.5+40%/（1+12%）1.5] ＝810.36(万元)
?销售费用和销售税费总额＝1 594.39×(2％+6％)
＝
127.55(万元)
? ? ?
购买该宗土地的税费总额＝V× 3％ ＝0.03V(万元) V＝1 594.39—810.36一127.55—0.03V V=637.36(万元)
故： 土地总价＝637.36(万元)
土地单价＝1274.72(元／㎡) 楼面地价＝637.36(元／㎡)
?例4： 某旧厂房的建筑面积为5 000㎡。根据其所在地点和周围
环境，适宜装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等400元／㎡(按建筑面积计)，同时取得40年的土地使用权。预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积1 000元；装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4 000元；销售费用和销售税费为售价的8％；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的4％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价(折现率为12％)。
?[解]设该旧厂房的正常购买总价为
V
?装修改造后的总价值＝4000×5000＝1785.7l(万元)
?
装修改造总费用＝1000×5000/(1+12%)0.5
=472.46(万元)
8％
?
?销售费用和销售税费总额＝1785.71×
＝142.86(万元)
?购买该旧厂房的税费总额＝V×
4％=0.04V(万元)
?补交土地使用权出让金等的总额＝400×5000
＝200(万元)
?V＝1785.71－472.46－142.86－0.04V－200 ?V＝933.07
万元 旧厂房单价＝l 866.13(元／㎡)
例5 ： 某在建工程开工于2003年3月1日，总用地面积3000㎡，规划总建筑面积12400㎡，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元／㎡。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2004年9月1日实际完成了主体结构，已投入50％的建设费用。但估计至建成尚需1.5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／m2，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售费用和销售税费为售价的8％。试利用上述资料用现金流量折现法测算该在建工程2004年9月1日的正常购买总价和按规划建筑面积折算的单价(报酬率为9％，折现率为13％)。