?A—总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； ?B—整个开发项目的开发成本； ?C—开发商合理利润。
二、根据估价对象细化的公式
?1、求生地价格公式
?所谓生地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)
可用于建筑的土地，该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”(通路、通水和通电)条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁. 二、 按估价对象细化的公式 求生地价值的公式
?适用于在生地上进行房屋建设的公式：
生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费-开发利润－买方购买生地应负担的税费
?适用于将生地开发成熟地的公式：
?生地价值＝开发完成后的熟地价值-由生地开发成熟地的开发成本
-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-土地开发利润-买方购买生地应负担的税费
2、求毛地价值的公式
?谓毛地，指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，
具有“三通”或条件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。
?适用于在毛地上进行房屋建设的公式：
毛地价值＝开发完成后的房地产价值-由毛地建成房屋的开发成本-管理费用-投资利息-销售费用-销售税费-开发利润-买方购买毛地应负担的税费
?适用于将毛地开发成熟地的公式：
毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－土地开发利润－买方购买毛地应负担的税费
? 3、求熟地价值的公式
?所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的
土地。
?熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成
本－管理费用－投资利息－销售费用－销售税费－开发利润－买方购买熟地应负担的税费
?4、求在建工程价值的公式
?在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用
－投资利息－销售费用－销售税费－续建投资利润－买方购买在建工程应负担的税费
?5、求旧房价值的公式
?旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值－装修改造成本－管理
费用－投资利息－销售费用－销售税费－装修改造投资利润－买方购买旧房应负担的税费 剩余法的基本公式
?具体应减去的项目，掌握的基本原则是：
?得到估价对象之后—开发完成需要支出的一切合理、必要的费用、
税金及应获得的利润。
?已投入的不应扣除
?一是要把握待开发房地产在开发前后的状况 ?二是要把握开发后的房地产经营方式
?未来开发完成后的房地产的经营使用方式，主要有销售(包括预
售)、出租、营业、自用。
第三节 剩余法的估价步骤与方法
?一、估价步骤
?（1） 查清待估宗地的基本情况； ?（2） 确定土地的最佳开发利用方式； ?（3） 估计开发完成后的不动产总价； ?（4） 估计开发成本； ?（5） 利息的计算； ?（6） 开发商利润的计算； ?（7） 土地价格的计算。
二、查清待估宗地的基本情况
?1．调查土地位置：所在城市的类型、区域的性质、土地具体坐落； ?2．查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完
善度，为估算建筑费用提供依据；
?3．了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等
的限制，以确定建筑物的规模、造型等；
?4．弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、
抵押等的有关规定等，为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。
三、选择最佳的开发利用方式
?选择最佳的开发利用方式，包括确定用途、容积率、覆盖率、建
筑高度、装修档次等.
?在城市规划允许的范围内选取
?最重要的是要选择最佳的用途。要考虑土地位置的可接受性及这
种用途的社会需要程度和未来发展趋势。
四、确定开发建设期
?开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租
完毕的这一段时期，可分为三个阶段：
?规划设计和工程预算期(自取得土地使用权至开工建设) （前期） ?工程建设期(自开工建设至建设竣工)（建造期） ?空置或租售期(自工程竣工至销售完毕)
?开发建设周期应根据项目可行性研究、项目的特点、工程技术要
求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应分期建设，分期投入资金。
?
?确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售
费用、销售税费等发生的时间和数额，预测开发完成后的房地产售价或租金，以及各项收入和支出的折现或计算投资利息等。
?确定开发经营期的方法可采用类似于市场法的方法，即根据同一
地区、相同类型、同等规模的类似开发项目已有的正常开发经营期来估计。
?开发期一般能较准确地估算。但在现实中因某些特殊因素的影响，
可能使开发期延长。这类特殊的非正常因素在估计开发期时一般不考虑。
?经营期、特别是销售期，通常是难以准确估计的，在估计时应考
虑未来房地产市场的景气状况。 五、开发完成后不动产价值的测算
?开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的市场
价值。该市场价值所对应的日期，通常也是开发完成时的日期，而不是在购买待开发房地产时或开发期间的某个日期(但考虑预售和考虑延期租售的是例外)。
?开发完成后的房地产价值一般是通过预测来求取。
?（１）对于习惯出售的不动产：采用市场比较法或市场比较法与
长期趋势法相结合的方法确定开发完成后的不动产总价（总售价）；
?（2）对于习惯出租的不动产：如写字楼、商店、旅馆、餐馆，预
测其开发完成后的价值，可以先预测其租赁或经营收益，再采用收益法将该收益转换为价值。
六、估算建筑费、专业费等开发成本
?①开发建筑成本费用包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商
利润及由发包商负担的建筑附带费用等。
?②开发建筑成本费用的计算方法：可采用比较法，也可采用建筑
工程概预算的方法。