? 比较法-通过当地同类建筑当前的平均\\一般建筑费用来推算 ?单位建筑面积成本*总建筑面积
?专业费用：包括建筑师的建筑设计费、预算师的工程预算费用等，
采用建筑费用的一定比率估算
?不可预见费用：总建筑费用和专业费用之和的 ? 2-5%
七、投资利息的计算
?投资利息测算只有在传统方法中才需要。在传统方法中，正确地
测算投资利息需要把握下列6个方面：
? (1)应计息的项目。全部预付资本，包括： ?①未知、需要求取的待开发房地产的价值； ?②投资者购买待开发房地产应负担的税费； ?③开发成本和管理费用。
?销售费用和销售税费一般不计息。
?包括地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费用等；
?(2)计息期的长短。计息期是某项费用应计息的时间长度。其起点
是该项费用发生的时间点，终点通常是开发期结束的时间点。
?值得注意的是，未知、需要求取的待开发房地产的价值是假设在
估价时点一次付清，所以，其计息的起点是估价时点。有些费用不是发生在一个时间点，而是在一段时间(如开发期或建造期)内连续发生，但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生，具体视为发生在该时间段的期中。发生的时间段通常按年来划分，精确的测算也可按半年、季、月来划分。
?地价款按整个开发建设期计算，开发费、专业费假设在建筑期内
均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。
?(3)计息的方式。有单利计息和复利计息两种。开发期超过一年的，
一般按复利计算。
?(4)利率的高低。选用不同的利率，应选用相对应的计息方式，反
过来，选用不同的计息方式，应选用相对应的利率，不能混淆。
?一般选用同期银行贷款的利率
?(5)计息周期。计息周期是计算利息的单位时间。计息周期可以是
年、半年、季、月、周或天等，但通常为年。
?(6)名义利率和实际利率。在复利计息的情形下，当利率的时间单
位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。例如，利率的时间单位为一年，而计息周期为半年、季、月、周或天等。
八、估算税金、租售费用等
?税费：营业税、工商统一税、印花税、契税等，根据当地政府的
税收政策估算，一般已建成后不动产总价的一定比率计算。
?租售费用：中介代理费、市场营销广告费、买卖手续费等，以不
动产总价或租金的一定比例计算
九、利润的计算
?开发利润测算也只有在传统方法中才需要。
?一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，比例的高低随
地区和项目类型不同而有所不同。
?按预付总资本的一定比例计算利润，该比例常称为投资回报率。 ?测算开发利润的方法，通常是以一定基数乘以同一市场上类似房
地产开发项目所要求的相应平均利润率。在测算时要注意计算基数与利润率的对应。 开发利润
?开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：
?1）计算基数=土地取得成本+开发成本，相应的利润率可称为直接
成本利润率，即：
?直接成本利润率= 开发利润÷（土地取得成本＋开发成本）
?2）计算基数=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售
费用，相应的利润率可称为成本利润率，即：
?成本利润率=开发利润÷（土地取得成本＋开发成本＋管理费用+
投资利息+销售费用 ） 开发利润率
?3）计算基数=开发完成后的房地产价值（售价），相应的利润率可
称为销售利润率，即：
?销售利润率=开发利润÷开发完成后的房地产价值
?注意：在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采
用不同的计算基数，应选用相对应的利润率，反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。
?从理论上讲，同一个开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算
基数与其相对应的利润率来估算，所得的结果都是相同的。
?投资者购买待开发房地产应负担的税费
是假定一旦购买了待开发房地产，在交易时作为买方应负担的有关税费，如契税、交易手续费等。该项税费通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，无规定的依照当地的习惯，按待开发房地产价值的一定比率测算。
十、土地价格的计算
?先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开
发场地所能支付的最大费用，即：
?地价=不动产总价-开发成本--税金-利息
-开发商利润
?有两种计算方法：一是要计入地价利息，二是地价利息暂不计，
但最后结果要贴现。
?再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及
登记发证费用等，得到所估土地的地价额。最后经估价师确定。 第四节 传统方法和现金流量折现法
?运用剩余法估价必须考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价
值可有如下两种不同的方式：
?①采用折现的方式，以下将这种方式下的剩余法称为现金流量折
现法；
?②采用计算利息的方式，以下将这种方式下的剩余法称为传统方
法。
二者的区别
?1、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、
销售税费等的测算：在传统方法-静止在估价作业期时的数额；而在现金流量折现法-模拟开发过程，预测在未来发生时所发生的数额，即要进行现金流量预测。
?２、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是折
算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。
二者的区别
?３、在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金
流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。
?所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利
率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。 第五节 剩余法的应用
?利用剩余法评估土地价格
?待开发土地估价：①生地开发成熟地； ? ②熟地开发成房地产
?待拆迁改造房地产估价：考虑拆迁费；改造费用等。
?新旧房地产中地价的单独评估：建筑物必须处于有
效利用状态。
?利用剩余法测算开发商预期利润
?利用剩余法确定建筑费及专业费的最高控制标准