一是混合销售行为中的“销售”是指货物销售。二是混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物，不涉及转让无形资产和销售不动产税目。三是货物销售和应税劳务存在着联系。一般而言，货物销售是提供应税劳务同时存在一项行为中。就本例而言，该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物（冰箱）的行为，没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售，所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理，而属于营业税兼营应税行为和货物。
根据《营业税暂行条例实施细则》第八条的规定，纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的，应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额，其应税行为营业额缴纳营业税，货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税行为营业额。所以本例中，该公司销售不动产的计税依据为1500万元，而不是1525万元。
其次，赠送冰箱应视为销售行为缴纳增值税。根据《增值税暂行条例实施细则》第四条第（八）款的规定，该企业上述赠送冰箱行为属于“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的视同销售行为，应计算缴纳增值税250000÷（1+3%）×3%＝7281.55（元）。 因此，对混合销售行为是征营业税还是征增值税，应根据《增值税暂行条例实施细则》第五条、第六条，《营业税暂行条例实施细则》第六条、第七条的规定作出以下三种形式的判断。
一、从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税。
二、其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。例如，作为增值税一般纳税人空调生产企业销售空调并负责为客户安装，安装不是独立的一项行为，则应当缴纳增值税。歌厅、舞厅等娱乐场所提供娱乐服务场所的同时销售的烟酒、饮料、茶水、鲜花、小吃则应当作为营业额的价外费用一并缴纳营业税。从事货物运输的单位与个人，发生销售货物并负责运输所售货物的混合销售行为，自2009年1月1日起也应征收营业税。
三、提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为以及财政部、国家税务总局规定的其他情形这两情况下，其混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额不缴纳营业税；未分别核算的，则由主管税务机关核定其应税劳务的营业额。
19、房产公司代收天然气费缴营业税吗
【问题】
某房地产开发企业销售商品房时，自开收据向购房户代收天然气入网费，记入“其他应付款”后，全额上交天然气公司。请问，按照国税发[2009]31号文件第五条规定是作为价外费用确定为销售收入呢？还是作为代收代缴款项进行处理？ 【解答】
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第五条规定：“开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
因此，房地产开发公司代天然气公司收取的天然气入网费，房地产开发公司自开收据，若该入网费未纳入开发产品价内且由天然气公司向购房户开具发票，该入网费可作为代收代缴款项处理。若该入网费纳入开发产品价内，应确认为销售收入。
《营业税暂行条例》第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。
《营业税暂行条例实施细则》第十三条规定：“条例第五条所称价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：（一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；（二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；（三）所收款项全额上缴财政。”
根据上述规定，房地产开发公司销售商品房时，代收购房户天然气入网费，为代收款项，属于价外费用，应按规定缴纳营业税。
20、房地产开发商延期交房的涉税处理
问题咨询：
房产商延期交房，承诺由其关联物业公司直接减免业主若干月的物业费，物业公司直接开具发票给房地产公司，房地产公司是否可以据此税前列支，并计入土地增值税扣除项目？ 专家解答：
会计核算方面，如果开发商直接支付业主交房违约金，依据违约赔偿协议和支付证明，一般处理为借记“营业外支出”。那么，这笔违约金能否税前扣除呢？
《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。《企业所得税法实施条例》第三十三条规定，《企业所得税法》第八条所称其他支出，是指除成本、费用、税金、损失外，企业在生产经营活动中发生的与生产经营活动有关的、合理的支出。因此，开发商依据合同约定支付的经济合同违约金作为与生产经营活动有关的、合理的支出，可以在税前扣除。
交房违约，开发商多是收钱痛快出钱难，往往会以自己控制的物业公司减免物业费的方式化解矛盾，减少资金支出，但此种安排应考虑存在的税务风险。
第一种情况：物业公司直接减免物业费，物业公司不做收入。
此种方式下，开发商账面上未体现违约金，似乎与其无关，但根据企业所得税相关规定，视同其放弃权益，不能税前扣除违约金。物业公司暗抵的物业费在账面上虽表现为未计收入，根据《营业税暂行条例》第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。所以，物业公司可以暗抵物业费，却不能不计算缴纳营业税。另外，《企业所得税法实施条例》第二十五条规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。所以，物业公司减免业主物业费，应做纳税调整处理。
第二种情况：开发商直接拨款给物业公司代业主缴纳物业费，并取得物业公司出具的发票入账。 此种方式下，物业公司应收取的物业费由开发商代为支付，纳税正常，但其将应开具给业主的发票转开具给开发商不符合发票相关管理规定。开发商凭发票和违约金赔偿承诺作会计处理，将这笔费用计入营业外支出似乎没有问题，有问题的是开发商交房后承担的与本身业务无关的物业费支出，按照《企业所得税法》的精神，不属于与生产经营活动有关的、合理的支出，不能够在企业所得税税前扣除。另外，土地增值税扣除项目中开发成本的扣除不包括营业外支出等项目，并且房地产开发费用的扣除是按照一定比例计算的，而不是企业实际发生额，所以此部分费用同样不能抵扣土地增值税。
针对以上情况，建议进行合并处理，开发商支付业主违约金，业主预交物业费，物业公司发票出具给业主，各自规范核算，正常纳税。对于开发商、物业公司来说，实质并未发生资金流出，业主最终也获得了实质利益。
21、停车场所和售楼处成本可否分摊到可售面积中
【问题】
我公司利用地下基础建的地下车库，销售许可证上为不可售面积，无产权成本。是否可以分摊到可售面积中。售楼处属于临时建筑以后要拆除，此处的售楼处成本是否也可以分摊到可售面积中。在土地增值税及企业所得税方面都是如何处理的？ 【解答】
财产与行为税：根据有关文件规定：土地增值税扣除项目中的公共配套设施，是指根据政府或政府相关部门的要求，房地产开发项目中必须建造且无偿转让给相关单位或业主使用的、非营利性的公共事业设施。非营利性的公共事业设施主要是指：物业管理用房、人防设施、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通讯、公共厕所、无偿供全体业主使用的车位、车库、会所等房产。
纳税人开发的、无偿供物业管理等部门使用的经营用房产、设施，如全体业主实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，允许计入公共配套设施；如房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。你公司车库部分成本应当根据上述规定处理。
临时建筑售楼处的成本应列入开发费用中的销售费用中扣除。
企业所得税：依据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）规定，从事房地产开发经营业务的企业利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，项目营销设施建造费属于开发间接费。你公司应按成本对象，区分开发产品是否已完工，对上述所发生费用进行归集分配，按可售面积计算单位工程成本并据此结转扣除已销开发产品的计税成本。
22、烂尾楼开发后销售能否扣除购买成本
根据财税[2003]16号文件规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。
2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
依据财税[2003]16号文件中关于扣除的规定，对受让的已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，如果直接进行再转让的，可以凭发票作为扣除的依据；对受让的尚未进入施工阶段的在建项目开发商品房后再销售的，不得扣除。但对购买的已进入建筑物施工阶段的在建项目继续开发后再销售的，是否可以扣除？国家税务总局尚无明确规定。如果允许扣除，将会形成税收的巨大漏洞，有的地方就明确规定不得扣除，纳税人应当根据当地税务机关的规定执行。
23、房地产开发成本的不同税务处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定，房地产开发产品计税成本支出的内容主要包括：土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费六项。根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定，在计算土地增值税的扣除项目开发成本时，也有基本相同的内容，即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。二者虽表述相同，但在企业所得税与土地增值税中，开发成本的处理仍有区别。
1.对土地征用费及拆迁补偿费处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。而在土地增值税中，此项费用包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等，不包含取得土地使用权所支付的金额。就是说，二者差异的项目，在土地增值税中，都应作为取得土地使用权所支付的价款处理。
2.对前期工程费的处理，二者一致。企业所得税中，前期工程费是指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用，土地增值税中的费用项目与之相同。因此，二者的业务处理没有区别。
3.建筑安装工程费的范围和内容，二者相同。企业所得税中，该项费用是指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。土地增值税中的建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。虽然前者特别规定了建筑费用和安装费用，后者特别规定了承包方式和自营方式，但二者的范围和内容完全相同。 4.基础设施建设费，都允许在税前扣除。企业所得税中，该项费用是指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费，土地增值税中的费用项目与之相同。虽然前者强调是开发项目内发生的费用，后者强调是开发小区内的费用，但无论哪种，都允许按受益对象合理分摊，在企业所得税和土地增值税税前扣除。
5.对公共配套设施费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。在土地增值税中，还包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。二者的区别是，企业所得税对此有限制条件，即必须是“独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与”的公共配套设施费，而对于“营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的”，则应单独核算其成本。除企业自用应按固定资产进行处理外，其余一律按开发产品进行处理。
土地增值税对上述规定作了补充，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
6.对开发间接费的处理，二者有区别。企业所得税中，该项费用是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。和土地增值税中的开发间接费用相比，前者比后者多了工程管理费和营销设施建造费。税法规定，工程管理费符合土地增值税间接费用范围，可以作为扣除项目。而营销设施建造费能否作为扣除项目，需要税务机关进一步明确。
7.预提费用和利息费用的处理，二者有区别。国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得
超过合同总金额的10％。公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
在土地增值税清算中，税法规定预提费用不得税前扣除，利息费用要单独计算扣除，不能重复计入开发成本中。国税发〔2006〕187号文件规定，房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十七条要求，在审核利息支出时应重点关注纳税人是否将利息支出从房地产开发成本调整至开发费用。
24、房产公司自建部分工程是否交纳建筑业营业税
【问题】
房产公司不具备建筑业资质，但在进行房产开发时，自行实施了部分工程建设，比如平整场地。那么，房产公司需要交纳建筑业营业税么？如何计算（是否按成本×[1＋成本利润率]÷[1-营业税率]，若是，成本利润率是多少）？纳税义务发生时间是什么时候？ 【解答】
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部 国家税务总局第52号令）第五条规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。 公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
第二十五条规定，纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
贵公司的行为已构成营业税暂行条例实施细则第五条所称的自建行为，视同发生应税行为，按3%税率缴纳建筑业营业税，其营业额按细则第二十条规定确定。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为，视同发生应税行为，则纳税义务发生时间应为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
25、房地产业：所得税汇算与土地增值税清算比较
为加强房地产税收管理，今年国家税务总局先后下发了《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发〔2009〕31号）和《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发〔2009〕91号）。对房地产业企业所得税汇算和土地增值税清算分别提出了要求，尽管这两个税种都是以所得额为计税依据，但二者仍存在明显差异。
差异一：汇（清）算时间不同房地产企业的企业所得税征收，实行年中预缴、年终汇算清缴的方式，即每年汇算一次，不论开发产品是否完工，每年均按开发产品销售收入（或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额征税。而土地增值税清算则采取项目清算，只有项目到达清算条件才清算，按收入减扣除项目后的增值额征税。一般是在开发项目完工且销售达到一定比例后进行清算，项目开发销售时间长，则清算时间跨度长。项目开发销售时间短，则清算时间跨度短。