单位发生的成本费用不得相互抵减，因此，对于属于多个清算单位发生的共同成本费用，要在各清算单位之间按一定标准进行合理分配或分摊。分摊方法通常有如下三种：按转让土地使用权面积占可转让土地总面积的比例计算分摊；按照转让的建筑面积占总建筑面积的比例来计算分摊；按税务机关确认的其他方式计算分摊。
另外，土地增值税政策规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；④省税务机关规定的其他情况。因此，拆迁补偿成本还应当在已销售的商品房与未销售的商品房之间进行分摊或分配。在清算时，本次允许扣除项目金额可以采用已售面积百分比法或单位成本法计算。可售面积百分比法：本次允许扣除项目金额=允许扣除项目总金额×（已售建筑面积÷可售总建筑面积）；单位成本法：本次允许扣除项目金额=已售建筑面积×（允许扣除项目总金额÷可售总建筑面积）。 实践中，不合理分摊实物还建成本的现象比较普遍。如某市A房地产开发公司于2006年一次性征地100 000平方米，计划在该宗土地上分五期开发商品房20栋，所开发商品房总建筑面积为5 000 000平方米。其中一期开发工程占地面积为10 000平方米，开发的商品房总建筑面积为200 000平方米，已销售190 000平方米，其中30套商品房用于补偿被拆迁户，市场价值600万元。该公司在土地增值税清算时，将以实物方式支付的拆迁补偿费全部在第一期开发项目中扣除，这显然是不符合土地增值税规定的。正确的做法应当是：首先，确定应分摊的清算单位，因该宗土地分五期开发，所以，应当是五个清算单位。其次，确定总建筑面积。五期开发项目的总建筑面积为5 000 000平方米。最后，确定一期开发项目应分摊的实物还建成本为：600/5 000 000×200 000=24（万元）。由此可见，该房地产开发公司多扣除了576万元（600-24）。
3. 实物补偿的价值确认不正确。
有的税务机关认为，房地产开发公司付出的代价是建筑成本，所以，实物还建的补偿价值应以房地产开发公司所置换的商品房的建筑造价来确认。笔者认为，房地产开发公司以房产换取被拆迁方的房产或土地，所换取的房产与被拆迁方的房产或土地属于对价关系，因此所换取的新房的市场价值才是房地产开发商为获取被拆迁房的房产或土地而付出的代价。新房的市场价值显然不是房屋的建筑造价。但实物还建房产的公允价值有时难以取得，笔者认为可参照以下办法确定：一是房地产开发公司与被拆迁户在拆迁协议中明确约定了补偿标准的，按约定的补偿标准确定；二是参照以货币形式补偿标准执行；三是按实物还建房的销售价格作为扣除的依据。 4. 实物补偿的房产未“视同销售”。
由于没有取得现金收入，所以一部分房地产纳税人在土地增值税清算申报时，没有把实物还建的房产确认为土地增值税的应税收入；有的房地产开发企业对还建房不计应税营业额，直接抵减拆迁补偿费。而土地增值税政策明确规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、
分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。”因此，实物还建的房产应“视同销售”，应确认为销售不动产
收入。
在对实物还建房产收入的确定上，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算鉴证业务准则〉的通知》（国税发[2007]132号）第二十三条规定：“纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认。（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。”
32、房地产企业销售推广费的税前扣除标准
【问题】
房地产开发企业销售推广费中的分类中媒体广告费、广告制作费、展位费及展台搭建费、户外发布费、围墙彩绘费、宣传费、灯箱制作费、展板制作费和楼书印刷费等，按税务口径划分的广告费和业务宣传费是哪几项？ 【解答】
广告费包括媒体广告费、户外发布费，展位费及展台搭建费作为展览费，其他应归入宣传费。业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等； 广告费则是企业通过媒体向公众介绍商品、劳务和企业信息等发生的相关费用。 《企业所得税税前扣除办法》明确规定，纳税人申报扣除的广告费支出，必须符合下列三个条件： 一是广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； 二是已实际支付费用，并取得相应发票；
三是通过一定的媒体传播。不具备其中任何一个条件的，税务机关将不允许作为广告费予以税前扣除。
33、建筑业营业税政策的主要变化及对策
新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》及《实施细则》自2009年1月1日开始实施，新条例、新细则关于建筑业营业税政策有新的规定，建筑安装企业只有充分领会、用好这些政策规定才能为企业带来有效的税收利益，为便于大家理解，以案例解析如下。 一、善于区分特殊的混合销售行为营业额 【基本案例】
具备钢结构生产安装资质的A建筑公司2009年中标X单位写字楼工程，工程标的3000万元，其中投资测算钢结构安装价款为500万元，合同总价款并未区分工程劳务价款和材料价款，A公司是增值税一般纳税人，其当期进项税额400万元。如何计算应纳税款。 【政策变化】
1.《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）规定，纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入（不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入）征收营业税：
①必须具备建设行政部门批准的建筑业施工（安装）资质； ②签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。
凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。
2.无论新的《营业税暂行条例实施细则》还是《增值税暂行条例实施细则》均明确，2009年1月1日起，纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，其应税劳务的营业额缴纳营业税，货物销售额缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其应税劳务的营业额： ①提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； ②财政部、国家税务总局规定的其他情形。
【案例解答】
1.按照原政策规定，A公司取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。 A公司应纳增值税=3000/（1+17%）×17%－400 = 35.90（万元）
2.按照新政策规定，由于A公司未分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，主管税务机关可以核定其应税劳务的营业额。
A公司应纳营业税=（3000－500）×3%=75（万元）
A公司应纳增值税=500/（1+17%）×17%－400 = -327.355（万元），当月为留低税额。 【案例评析】
1.由于国税发[2002]117号文第一条中“不征收营业税”的规定自2009年1月1日起失效，建筑安装企业今后在提供建筑业应税劳务的同时销售自产货物就需要在合同中分别明确注明工程劳务价款和自产货物销售价款，并分别开具建筑业发票和货物销售发票。
2.建筑安装企业如果未分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额，主管地方税务机关可以核定其应税劳务的营业额，根据《增值税暂行条例实施细则》主管国家税务机关也可以核定其货物的销售额，纳税人难免陷入非常被动的局面。
3.国税发[2002]117号文第四条规定依然有效，即纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。这也需要建筑安装企业予以重视。 二、设备不要自行采购 【基本案例】
A建筑公司2008年12月中标X单位写字楼工程，工程标的3000万元，其中含电梯设备采购价款500万元，如何计算应纳税款。 【政策变化】
1.《财政部、国家税务总局关于营业税若干问题的通知》（财税[2003]16号）文规定，建筑安装工程的计税营业额不应包括设备价值，具体设备名单可由省级地方税务机关根据各自实际情况列举。也就是说，凡是属于列入省级地方税务机关列举的设备名单中的建筑工程设备，无论是甲方提供还是施工单位自行采购，均可以不缴纳营业税。
2.新《营业税暂行条例实施细则》规定，自2009年1月1日起，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 【案例解答】
1.按照财税[2003]16号规定，A公司采购的电梯设备款不计算缴纳营业税。 A公司应纳营业税=（3000－500）×3% = 75万元
2.按照新《营业税暂行条例实施细则》规定，由于电梯设备属于A公司自行采购，其应税营业额应当包括电梯价款在内。
A公司应纳营业税= 3000×3% = 90万元
3.假如设备由建设方负责供应，则A公司计税营业额不包括设备价款在内。 A公司应纳营业税=（3000－500）×3% = 75万元 【案例评析】
1.由于《营业税暂行条例实施细则》规定，建设单位提供的设备价款不需要缴纳营业税，建筑安装企业在与建设方签订《建筑安装工程承包合同》时，要重点考虑设备的“甲方供应”问题。
2.对于2009年1月1日前已经生效的《建筑安装工程承包合同》，建筑安装企业可以与建设单位协商签订设备“甲方供应”方式的变更补充协议。
3.设备的具体名单，纳税人需要继续关注国家税务总局和各省级地方税务机关的具体规定。 三、甲方供料不纳税——装饰劳务 【基本案例】
A建筑公司2008年12月中标X单位写字楼装饰工程，工程标的3000万元，其中含工程用料款500万元，另外X单位自行采购材料款1000万元，如何计算应纳税款。 【政策变化】
1.原《营业税暂行条例实施细则》第十八条规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款在内。
2.财政部、国家税务总局《关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知》（财税[2006]114号）文件明确了纳税人采用清包工形式提供的装饰劳务，按照其向客户实际收取的人工费、管理费和辅助材料费等收入（不含客户自行采购的材料价款和设备价款）确认计税营业额。
3.新《营业税暂行条例实施细则》规定，自2009年1月1日起，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。 【案例解答】
1.按照原《营业税暂行条例实施细则》规定，A公司应税营业额为4000万元（3000+1000）万元。 A公司应纳营业税= 4000×3% = 120（万元）
2.按照财税[2006]114号和新《营业税暂行条例实施细则》规定，对于客户自行采购的材料款A公司不需要计算缴纳营业税。
A公司应纳营业税= 3000×3% = 90（万元）
3.如果该工程材料全部由客户X单位供应，工程纯劳务标的为2500万元。 A公司应纳营业税= 2500×3% = 75(万元) 【案例评析】
1.新的《营业税实施细则》第十六条规定与原细则的第十八条看似相近，但是对于“建筑装饰劳务”的征税问题发生了较大的变化。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即客户提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。
2.根据财税[2006]114号文件规定，以清包工形式提供的装饰劳务是指，工程所需的主要原材料和设备由客户自行采购，纳税人只向客户收取人工费、管理费及辅助材料费等费用的装饰劳务。所以建筑安装企业在与建设方签订《装饰工程合同》时应力求符合这一形式，合同相应条款中注明甲供装饰材料及设备，工程仅是收取装饰工程劳务费（即人工费、管理费及辅助材料费等费用）并在合同中注明装饰工程劳务费总金额。
四、其它变化
新《营业税暂行条例》及《实施细则》对于建筑安装企业来说，变化较大需要引起重视的还有： 1.条例第五条第三款纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额；
2.细则第二十五条纳税义务发生时间的规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
34、以住宅楼置换工业厂房的税务处理
【问题】
我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税分别如何处理？ 【解答】
1.契税：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第三条规定：契税税率为3%～5%.第四条契税的计税依据规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 根据上述规定，上述置换业务，应按照交换价格差额乘以规定税率缴纳契税，如果交换价格相等则免征契税，但所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。 2.营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。 第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。
第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条第二款规定：“前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”根据上述文件的规定，贵公司上述交易属于取得了其他经济利益，应按规定缴纳营业税。同时按照规定税（费）率缴纳城建税及教育费附加。