商业地产定义大全
http://sx.house.sina.com.cn 2006-10-24 10:35:39 http://
地产商业是现代商业的一个组成部分，是多元化、多层次、多业态、大跨度的产业经济活动，是生产和消费的结合部和连接体，直接关系到市场的实现，以及国民经济的协调、稳定和快速发展。随着商业地产的迅速发展，地产商业将会受到越来越多的房地产业、零售业等相关行业人士和学者的重视和研究。由于地产商业尚属新概念，笔者觉得有必要就地产商业的范畴及其经营模式提出一些见解，愿能起到抛砖引玉之效，让大家共同探讨。 地产商业的范畴
商业的定义：
《辞海》对商业的定义是：指连接工业同农业、城市同农村、生产和消费
的桥梁和纽带；其职能是收购、销售、调拨和储存；其任务是为生产和消费服务。
而西方学者是这样定义商业的：商业包括所有的交易形式-----批发业、零售业、进出口贸易、转口贸易以及为进行交易而存在的一切服务业，如银行业、储运业、保险业及相关的中介服务等。
前苏联及其东欧国家的经济学家则认为，商业是组织消费品的流通行业，但并不包含对外贸易、生产企业销售和生产资料流通等。我国由于受到其影响，一直使用类似的划分方法。在我国现行的统计指标体系中，“商业”
为“批发零售贸易和餐饮业”所取代，进出口业和商业经纪代理业亦包括在内。 商业类型
从行业结构来看，商业类型有批发业、零售业、进出口业；从投资主体来看，商业类型由买卖型向外买卖型的延伸，各类经纪代理和交易中介服务机构，如批发市场、商品交易所也列入商业范畴。商业地产正是这种交易服务机构。 业态模式
已在中国开设的店名
业态模式 主要特色与功能
主要竞争对手
（例）
传统食品超市
营业面积1000平方
标准化食
米以上，以经营生
品超市
鲜食品为主，杂货
（SM）
和家居用品为辅
菜市场
营业面积达2500平
大型综合
方米以上，综合食
超市
品超市和百货店特
（GMS）
色
营业面积10000平
商品批发
方米以上，以国内批发商场，大型
集散中心
利联仓行（香港）
外名牌产品的批发超市，仓储卖场 （新模式）
为主。
店和熟食店
国）
公司、食品专卖
莲花易初购物中心（泰
食品超市，百货
沃尔玛购物广场（美国） 家乐福（法国）
食品店，杂货店，友谊西龙超市（日本） 品的小超市），兰）
（不经营生鲜食阿霍德顶顶鲜超市（荷
麦德龙（德国）
沃尔玛山姆会员店（美
营业面积10000平
仓储式会
方米以上，经营内批发商店，超级
员店 （WS）
万客隆（荷兰）
容50%-70%为食品，市场，农贸市场
好又多（台湾）
50%-30%为非食品
百盛量贩（马来西亚）
大润发（台湾）
7-11（美国）
便利店 营业面积80-100平方食品店、杂货店、
罗林（日本）
米，经营内容为食品，
（CVS） 快餐店、药店
饮料，便利性服务
百佳（香港）
营业面积40000平方米以上，提供购
超大型购
物、娱乐、餐饮、
物中心
旅游、休闲、办公
（MALL）
为一体的全方位服务
营业面积10000平
中高档百方米以上，提供店
百货商场
货公司
中店和时尚百货服务
大众化现代连锁型
总结
零售业，超大型现
大陆传统商店
锁集团台、港、东南亚欧美日为代表的跨功连太平洋百货（台湾） 丰联商厦（新加坡）
闲业
新东安百货（香港）
餐饮业、娱乐休远东百货（台湾） 百货商厦、食品第一八佰伴商厦（日本）
国）
代购物中心，新型百货公司 华人百货集团 台、港、东南亚华人连锁访华团 地产商业概念： 地产商业就是指商业房地产开发商作为投资主体直接参与的、为生产和消费提供交易平台而进行的商业活动。地产商业包括批发市场、零售市场、娱乐休闲消费市场、社区服务市场等相关的商业运作；其内容包括策划、招商和日常营运管理；其任务是为生产者（或中间商）和消费者提供交易平台，并为地产开发企业获取未来不确定的收益。 产权式商铺 产权式商铺是国际流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，这种投资方式也被业界称为“以稳妥的方式实现个人资金的资本化扩张”。其主要表现为商铺业主出于投资目的，将业权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 商圈的概念：所谓商圈，是指店铺坐落点为圆心，向外延伸某一距离，以次距离为半径，形成一圆形之消费圈。商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，以零售业而言，一般以方圆 500M为主商圈，方圆1000M为次商圈。 商圈的形态：商圈的形态一般有以下几种即：商业区、住宅区、文教区、办公区和混合区。 商圈调查的要点： 1、该商圈人口数、 2、职业、 3、年龄层次调查； 4、该商圈消费习性、 5、生活习惯调查； 6、流动人潮调查；
7、该商圈里的基本设施及竞争店调查；
8、商圈未来发展性调查等5个方面。所有的人多是消费者，很自然也是商店的顾客。加盟者在选择店址时必须了解当地的人口总数、人口密度人口增长情况、人口年龄结构等。据国外资料表明，现代化的超级市场几乎有50%的顾客来自
距商店250米内的区域，因此在考虑一家超级市场的可能地点时，一般都要求在计划地点500米半径范围内，必须有1万人定居人口。人来人往的地方，当然是设店的有利地方，但并非
只是人多的地方就适于开店，还要分析一下那些人来往，客流规律如何？首先要了解过往行人的年龄和性别，因为有些过路者是儿童，则他们可能是快餐店的顾客，但不会是服装店的顾客，其次要了解行人来往的尖峰时间和稀少时间；再次要了解行人来往的目的及停留的时间。
在商业集中的繁华区，客流一般以购物为主流，特点是速度缓慢停留时间长，流动时间相对分散，因此可以把那些经营挑选性强的商店设在这里，如服装店等。有些地区虽然有相当规模的客流量，却多属非商业因素，如车站、码头、学校公共场所等，其客流主流的目的不是为了购买商品，而是以其他目的为主购物是顺便，此地区的客流一般速度较快，停留时间短，流动时间比较集中，因此，可以把那些经营挑选性不强和携带方便的商品的商店设在这里，如烟酒副食品店，冷饮店快餐店等。分析交通地理条件 交通的便利性也是选择地址要考虑的重要原因，方便的交通要道，如接近车站、码头、以