'便利型'商铺指用于以食品、日常生活用品等经营为主的、位于社区周边、社区里面、写字楼里、写字楼周边等地方的、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为'便利型'商铺是因为其所经营的商品均属于'便利'类型，如写字楼里面的小超市，公寓社区里的小超市，住宅社区的干洗店等都属于该种类型。
'便利型'商铺鉴于其功能性特点和所处位置特点，其经营收益并不低，属于商铺市场细分的类型。目前在国内有很多从事'便利型'商铺经营的零售商，美国的7-11就属于典型的便利店运营商，其市场规模极大。
'便利型'商铺，通常面积不是很大，从经营的角度也不需要很大，这无疑降低了对投资者资金势力的要求，另外，鉴于其适应性较强，所以出租、转让、转租都比较容易，这正体现出小型商铺的'小盘股'特点。正所谓船的好掉头！
之所以用'冷门'来形容'便利型'商铺，完全因为该种商铺属于市场细分的类型，很多投资者并不是很了解，但其投资价值不容小视。在后面的章节我们还将专门对其进行介绍。
（4）、专业街市商铺--高科技股
专业街市商铺指经营某类特定商品的商业街或专业市场里面的商铺。该类商铺的价值和商业街或专业市场所经营的产品关系密切。
比如北京中关村海龙电子市场属于专业经营电脑整机、电脑配件、数码产
品、存储设备、网络设备、电脑耗材、软件等的专业市场，经过长期成功经营，目前海龙电子市场每平米商铺的价值达8万人民币，其投资价值可见一斑。从此不难理解把专业街、市商铺称为商铺'高科技股'。
（5）、其他商铺-'一般股票'
其他商铺，指除过上述四大类商铺以外的商铺，包括百货、超市、购物中心、商品批发市场、非专业类商业街等里面的商铺。我们将它们称之为'一般股票'，并不是说其投资价值低，只是因为这类商铺通常由大型投资机构、开发商进行投资开发，主要采取出租经营的方式，散户可投资的空间相对较小，加上这类项目专业性较高，投资风险不易控制。
从投资收益的角度，如果该类商铺的投资商、开发商、管理商足够专业，对项目定位、市场规模、市场策略的判断足够准确，那么该类商铺的投资收益决不会低。比如，北京国贸商城一期、二期总计商业面积达64000平方米，从规模看，在北京激烈的商业竞争市场，显然会面临较大的竞争压力，但在保持95%以上出租率的状况下，其单位面积租金水平在北京商业设施中始终名列前茅，换言之，北京国贸商城商铺的投资价值很高，属于商铺中的'绩优股'。
从上述分析可以看出，商铺的价值随着所在地区商业环境的优化，其价值会得到极大地提升，可以从'一般股票'转变成'绩优股'。只是依赖于开发商、运营商对项目准确的开发判断，另外也需要时间。有眼光的商铺投资者往往善于把握这种价值提升，赚取投资收益。
3、按照商铺的位置形式分类
按照商铺的位置形式可以将商铺分为铺面房和铺位。下面就其概念及区别进行介绍。
铺面房，是指临街有门面，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。 铺位，一般只是指大型综合百货百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单元或某些独立的售货亭、角等，俗称店中店。
由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。 （1）、唯一性差异
铺面房通常占有地域上无可取代、不可复制的唯一性优势，而铺位则是少则几十，多则几百个相连或相近的复制品，故缺乏唯一性优势。对房地产来讲，地域上唯一性优势意味着其良好的投资价值。 （2）、商业业种业态局限性差异
铺位所能经营的商业业种及业态完全受制于所处商用物业大环境的制约。如在一个专业建材大卖场里去经营服装或食品是不允许的。而铺面房，除了政府法规规定的不能经营的某些特殊的业种业态之外，其商业业种及业态选择的灵活性就大得多。 （3）、营业时间差异
铺位的营业时间不能随心所欲。如一个规定晚上九点打烊的百货百货商场，超过九点钟后铺位业主就是想再多做点生意通常不会被允许，而铺面房就不会遇到这种情况，经营者晚上干到多晚，完全取决于自己的意愿。 （4）、行业规划调整风险差异
铺位经营范围及经营持续性除受制于市政建设规划外、还受制于商业规划的调整，故风险较大。在国内大中城市发生一条街由于规划调整的需要，一夜之间就从熙熙攘攘到门可罗雀的情况屡见不鲜。 （5）、物业运行费用差异
对于整个商用物业的运行费用，如空调运行、统一形象宣传、发布广告、组织促销活动等费用的分摊并不由铺位业主自己说了算。因此，铺位的运行费用通常高于铺面房。
（6）、物业出租选择范围差异
相比之下，铺位出租选择租赁客户的范围较窄。至少对铺位所经营的业种、业态不熟悉的人是不会来租用这一铺位的。由于铺面房的业种、业态可以随租赁客的变更而随意改变，因此，其选择租赁客的范围就大得多。 （7）、投资风险差异
时至今日，所谓的商铺热，商铺的投资回报率高，说到底就是铺位的过热。因为铺位的价格已经被炒上去了。这一炒作过程让人看到了'钱'途，尝到了甜头。如某市2000年开张的一个服饰市场的铺位价格已由当初的10万元炒到了目前的50万元。其实，任何炒作的东西非但有风险，而且很难持久。炒得越高风险越大。不少人，怀着'一铺养三代'的良好愿望投资铺位，但稍不留神难免也会误入'一铺套三代'的陷阱。而铺面房，其价格升幅远不及铺位。相比铺面房，可以说铺位的投资风险已经不小了。
另外，值得提醒的是，对有些铺位的租赁权的炒作，其风险就更大了。 （8）、炒作难易程度差异
铺面房与铺位的另一个差异就是炒作的难易程度。铺位由于很容易被'复制'，故易炒作。凡要炒作就要有一定的量。量过少无法炒，量过大则炒不高。但炒到鸡犬升天时，为时已晚。从此角度看，铺面房则不易被炒作。 二． 地产商业的经营模式
地产商业的投资主体为房地产开发商，然而，绝大多数开发商并没有配备商业专才，而且亦不打算介入纯商业中的商品买卖。但作为商品买卖的场所提供者，开发商有必要设立与商业机构对接的独立经营管理公司或部门，并配备相应的商业管理专业人员。有些大型房地产开发商设立或委托有专业
的公司分别进行选址、功能及市场定位、招商和日常管理等工作，分工之细和专，令一些专业人员连连叫好。其实这是容易理解的，花点小钱做些商业策划，可提高项目的成功率，帮助开发商追求股东权益最大化的目的。 地产商业的经营模式是商业地产开发商比较关心的，不同的商业地产有不同的条件及其所处的区域、商圈，如何在多种经营模式中选择合适的模式往往是开发商很头痛的问题。这里将对常用的几种地产商业经营模式的适用于范围及其优缺点进行分析。
１、 整体出租模式
整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一家商业企
业，由这家商业企业进行商业规划及经营，开发商每年向商业企业收取约定的租金。租金一般在第三或第四年起开始递增，前二，三年主要是帮助商业企业培养市场，以实现项目的可持续发展；同时，商业企业向开发商交纳相当于2―3个月租金的押金。 优点：
①不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员； ②交易简单，结算方便；
③物业可进行抵押贷款，有利开发新的项目； ④物业的升值空间较大；
⑤带租约更有利于日后整体销售或设计产权式商铺。 缺点：
①收益低，其收报率在3～5%之间；
②租期长，物业就算升值，其套现的难度很大；