若以《雍景园》最新第二期F6座带装修的售价单计算（见附件二），每平方米由5231至6248之间，平均价亦在5500至5900之间。若以上述平均租价每平方米45元租出，回报率介乎9.82%至9.15%之间。
总结来说，若租务市场及买卖继续保持平稳的话，约10%的租金回报是较合理吸引到投资者的数字。 （六）反租计划的可行性
若按敝公司于2001年3月30日所提供的初步价目表建议（见附件山）的分层住宅平均的单价￥4256.84计算，再加上￥1000一平方的装修家私电器成本，每平方售价约￥5256.84元。
以10%回报率计算，即每月每平方米租金为（5256.04 X 10% / 12） 即是约43.8元，这与《雍景园》的租金叫价相近。
换句话说，以10%返租2年的促销方法对投资者有如下的吸 引之处：
i）10%租金回报，远高于现时的贷款利率5.5%，即使借钱买
楼收租亦化算；
ii） 同时，10%的租金回报率亦高于现时银行的存款利率（约
2-3%），这个达7-8%的息差有足够的吸引力叫买家的余资从银行提出来投资
在『君悦豪庭』上；
iii） 由发展商提供返租保证，买家可得到下列保障及方便： - 不用担心难寻找租客或所需时间太长；
- 即使已找了租客，不用操心在收租及追租的事宜上； - 免却了寻找租客的中介费用；
- 若租客租约期满后赖死不走，不用担心如何处理，全由
发展商代劳；
- 若租客搬走后，不用担心物业退还状况不理想，如设施
残旧或有任何损毁或破坏，全由发展商代劳。
综合上述情况，以现时中山『雍景园』的租务情况及现时『君悦豪庭』的订价来说，首两年每年10%的返租计划是可行的，只要在配套设施及服务上主要针对这类租客作出相关的部署，在适当的宣传及预计客户的口碑下，亦可按预期的租金承诺出租，这样，发展商便只承担了行政代管责任，不用在金钱上有任何损失，达到双赢的局面。 （七）返租成本分析
按上述第四点返租计划的种类，有关的返租成本分析如下：
A） 实时返租（每年10%共2年）
在计算成本时，有如下的设定情况：
i）开售日期1-5-2001 ii）入伙日期1-5-2002 iii）入伙后实时物色租客
iv） 租金按返租保证回报率成功出租（即平均每平方米 43.8元）
v） 由租客负责管理费
vi） 返租期内银行贷款利率保持5.5% vii） 租客没有拖租或欠租情况
viii） 若租客真的提前搬走，马上实时能寻找另一新租客取代 ix） 出租单位的成本如招租小组的工资，所添置的家私电
器等均没有计算在内。
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
以银行利率5.5%计算，2年的Year Purchase（Y.P.）系数是1.8463，10%的2年返租保证成本是：
= 10% X 1.8463 = 18.463%
情况二 ―― 入伙后实时物色租客
换句话说，这情况的成本是入伙前的租金损失，即由1-5-2001至1-5-2002这一年内的租金损失10%，在计算其贴现值后，有关成本如下：
= 10% X 1
= 10% X 0.9478 = 9.478% B） 入伙返租
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，此项安排除行政费外是没有任何成本，只是风险转移，发展商日后的得失，要看入伙后的租务市场而定。
C） 实时折扣
情况一 ―― 返租期内完全没有租客
若实时将每年10%的回报，2年共20%以实时现金折扣退还给买家而返租期内完全没有租客的情况下，在关返租成本便是20%。 情况二 ―― 入伙后实时物色租客
若入伙后能实时物色租客，而且能按照返租保证的租金租出，这项安排的成本除了入伙前的租金返租开支外，还有是第二年租金的延迟收益、成本计算如下：
= 20%（实时折扣）- [10% X 1 ]（入伙后延迟租
金收入）
= 20% - [10% X 0.8984] = 11.01%
（八）推行返租的留意事项
以下是推行返租安排的留意事项： 1） 买家必须选择带标准装修的售价；
2） 尽快了解这类租客的具体需要，及早作出相关布置如什么
的酒店式服务，什么的配套设施才能吸引他们承租，然后尽快通知Peter Yip于设计时提前安排；
3） 提前落实装修家私电器的标准，以便及早大量订购争取最
佳折扣优惠；
4） 在每月的总租金收入划拨一部分作为维修基金，待日后返
还单位时可作维修翻新之用；
5） 大量订购电器时，最好争取2年或以上的保修期，减少日
后的维修开支；
6） 返租单位的门锁尽量采用电子数码门锁，避免收回租客单
位时要更换门锁；
7） 入伙前3个月提前向外公开招租，减少入伙后的空置时
间；
8） 提早与有关法院洽谈欠租收楼的程序，以便在租客欠租及
延迟交还单位时，马上取得“封租令”进行收回单位行动；
9） 提前筹组租务管理部，以便进行收租、
商铺类型及投资分析
商业街商铺
在城市商业中心或住区中心，由沿街商铺聚势形成的购物步行街是形成黄金商铺的重要区域。但这样传统的商业中心推出的新商铺非常少，投资机会非常小，投资时，应多注意新商圈，例如旧街通过改造后形成的新商业街，郊区城市商业中心的商业街，大型住区形成的商业街等，释放的商铺多，投资机会也多，如果及时发现并把握住机会，投资回报将会非常可观。 投资理念：
必须要考察区域商圈历史发展情况，同时要了解商业街周边区域的商业承受能力。在政府和人为意志下，有许多所谓的商业街是一夜之间被制造出来的，缺乏有效的市场支持和起码培育，有行无市，这样的商业街商铺一旦投资难免被套牢。 投资忌讳：
对于规模超大，集中投放的商业街，应保持理性，另外对于缺乏有效人流，快行车道商业街商铺、缺乏停车位等交通设施的商业街商铺都须慎重对待。 社区商铺 特点：
设在一定规模住宅小区内，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是目前增长数量最为迅速的商铺类型。典型如天通苑、世纪城。 社区商铺对支撑社区居民日常消费的作用较大。虽然小区商铺的投资回报率一般不及商业中心的商铺高，但其回报却较为稳定，风险相对较低，目前相