③不排除租户经营失败而没法交租的可能，国而对租户的评估要求准确。 适用类型：
①无商业专才的开发商； ②资金实力雄厚的开发商； ③经营相对保守的开发商；
④售后返租的产权式物业开发商； ⑤物业面积一般不超过30000?O。
２、 分层或分片出租模式
与整体出租模式相似，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别
出租给不同租户。
优点：
①租金相对整体出租要高一些； ②风险分散，租金相对有一定保证； ③物业可进行抵押贷款；
④比整体出租更适合日后带租约出售物业或设计成产权式商铺； ⑤某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租。 缺点：
①需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等）； ②需设立相应的管理部门及配备有关的商业专才；
③各业态环环相扣，一家经营失败，影响到其他租户的经营，要求开发商
建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力。
适用类型：
① 资金实力雄厚的开发商； ② 售后还租的产权式商城； ③ 物业面积在20000～50000?O。
３、 分散出租模式
分散出租亦称零租，开发商在确定某一主题功能下对各个铺位进行招租，
租期相对短些，一般为2～5年；开发商应帮助租户统一办理相关的营业执照、税务登记，甚至代开具销售发票、财务结算等。许多成功运用模式的案例多数为大型专业批发市场，如深圳赛格电子配套市场，华强电子世界等。
优点：
①租金很高，开发商收益可最大化； ②物业升值空间大，容易出售表现； ③租期短，容易改变功能或调整经营。 缺点：
①需设立专业的经营管理公司负责经营管理；
②需充分重视前期的市场定位，功能定位，功能定位的策划工作； ③招商能力的要求极高； ④ 日常经营能力的要求高； ⑤ 经营风险最大 适用类型：
① 商业区或城郊的大型商业物业；
② 面积在10000～500000?O停车场及卸货区的面积足够大； ③ 售后返租的产权式商城。
４、 层（或片）与散结合出租模式
此模式是将上述第2种和第3种模式结合。在确定了功能后，采用第2种模式引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。目前多数大型购物中心采用此模式。
优点：
① 大小租户的结构使项目稳定性提高；
② 主力店的进驻有助于将部分物业设计成产权式铺位，并容易取得销售的
成功；
③有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的
条件；
④为开发商创造经常性收益。 缺点：
①要求开发商具备很雄厚的自有资金实力；
②需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才； ③对主力店的招租能力要求极高。
适用类型：主要是50000?O以上的购物中心。
返租方案分析
（一）概况
售后返租计划是一个百份百针对物业投资者的促销方法，那
些欲购买作自住，无论是长住或度假用途的买家均不会采用这计划。以下是进行返租计划前要留意的事项：
1） 该类物业的租务市场是否成熟，需求是否殷切
2） 所定的回报率是否高过现时的租金水平。若是太高，只是变相减价罢了 3） 所定的回报率最好高于现时的按贷款利率，这样在返租期间便能“收租够
供楼”，吸引力大增 （二）回报率的计算
回报率是指每年的净租金收入除以购入售价的比例，程序如 下：
每年净租金收入（即扣除管理费及有关税费） X 100% = 回报率 购入售价
例：一个100平方单位，每月租金￥6000，管理费由租客负 担，购入售价为￥720000，其回报率计算如下： ￥6000 X 12 X 100% = 10% ￥720000
若租务市场一直保持平稳，上述物业投资将于10年内可望回 本。而回本期的计算程序如下：
1 = 回本率
回报率
（三）投资者的疑虑
即使返租的回报率吸引，一般投资者均对返租计划有下列疑 虑：
1） 发展商是否够实力在返租期如期支付租金予投资者
2） 返租期满后能否自行在租务市场上以如此高的租金租出该物业 3） 返还该出租物业时，内部情况会否残却不齐，残漏不堪
要解决上述疑虑，可考虑采用下列措施：
i）由银行提供返租担保，即是说若买家于指定时间的
仍未收到发展的租金，可向指定银行索取所欠租金
ii） 返租期满后，可由届时的管理公司安排代租服务，尽
快物色其它租客
iii） 发展商承诺返租满后，由专人负责翻新及清洁工作
（四）返租计划的种类
1） 实时返租：买家购入及办理银行按揭后实时收租，若楼花期越长越对发
展商不利，因期间不能将物业出租，等如变相减价
2） 入伙返租：物业入伙后才开始返租予买家。若租务市场活跃，租金理想
及提早进行推广物色租客，发展商可能没有任何损失，甚至可得额外租金差价。反之，发展商可能蒙受租金损失
3） 实时折扣：发展商一次过将所有的金额，以现金折扣回馈给买家，日后
能否租出或租金多少的风险该由发展商承担 （五）中山市租务市场分析
本公司从多间中山中介公司取得个别楼盘的租金叫价资料所得（详见附件一）正市中系心的两个高层楼盘如《中垦广场》与《永胜广场》的租金叫价介乎每平方米15至30元之间，视乎楼层，座向，景观，装修，家私，电器等情况而定。
相反，较远一些但规模及配套设施较完善的《雍景园》，租金叫价介乎每平方米30.8至58.8元之间，平均亦在45元之间。这反映当一般楼盘建立了品牌效应后，除买卖市场受欢迎外，租务市场亦受到用家支持而十分活跃。