『学习改变人生·做成功物业管理人！』 商品房投资快速增长，市场供给持续放大。 松江区房地产相关统计数据 同比增长（%） 98.4% 2003年1-9月份 39.73 同比增长 （%） 69.0% 指标名称 商品房投资额 （亿元） 商品房施工面积 （万平方米） 商品房竣工面积 （万平方米） 2001年 2002年 18.81 37.32 221.27 320.77 45.0% 456.70 57.8 78.75 99.59 26.5% 91.99 18.6 ? 2003年1-9月份商品房投资总量已经达到39.73亿元，同比增长69.0%，已经超过去年全年投资额，是2001年全年投资额的2.11倍，攀升增长。
? 商品房施工面积快速增长，今年前三季度投入施工面积达到456.70万平方米，同步增长
57.8%。商品房施工面积稳步增长，今年前三季度商品房竣工面积达到91.99万平方米，预计全年将突破百万平方米大关。
? 数据显示：商品房投资额比竣工面积增幅更大，说明房地产市场档次在逐步上升；商品房
投资额和竣工面积分别比施工面积增速更快，显示了松江房地产投资在前几年持续增长之后，市场供给仍将增速放大。
综上，在持续几年的稳步增长之后，未来松江区域房地产投入将在规模和产品档次上更上一个台阶。
市场需求旺盛，各种消费力量活跃。
松江区房地产相关统计数据 同比增长（%） 37.16% 2003年 1-9月份 34.32 同比增长 （%） 31.5% 指标名称 商品房销售金额 （亿元） 商品房销售面积 （万平方米） 2001年 2002年 23.20 31.82 76.18 99.38 30.5% 89.66 19.5% 第16页，共36页
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? 商品房销售面积稳步上升，增幅略高于商品房竣工面积，显示了较为强劲的消费力量，新房市
场呈现需略大于求的状态。
? 随着松江房地产市场的发展，区位条件逐步改善，对外区域客源的吸引力增强，数据显示，今
年上半年非松江籍客源已成为区域市场的消费主力。
松江户籍38%非松江户籍62%
政府住宅发展计划和政策导向
根据《松江区住宅发展“十五”计划》，房地产业是松江区的主导产业；“十五”期间松江区将加快房地产二三级市场联动，并带动相关产业的发展。
市场定位：集中在新城区发展中高档住宅区（每平米3500元左右），吸引市区、本地及周边地区高收入阶层落户松江；建造适量经济适用房，引导低收入人口消费二手房，促进房地产三级市场的发展。
目标和任务：在东北四镇（九亭、泗泾、洞泾、新桥）发展供市区高收入阶层置业、休闲、度假和投资的中高档别墅；在松江新城重点建造中高档住宅；老城区重在保护和改造，以改善环境为主；从以建设普通住宅为主转向中高档住宅建设为主，从以住宅建设为主为转为以住宅建设和发展二三级交易市场并重。
总量控制和结构规划：2001—2005年住宅年供给量50—70万㎡左右，2006—2015年控制在50—60万㎡左右。结构规划是在新桥、九亭、泗泾、洞泾、佘山开发一定数量的花园住宅、别墅，吸引社会高收入阶层（市区、外商、外省市）居民投资置业；在松江新城规划出一定数量的地块建造花园别墅以满足本区高收入居民的需求，其比例可占年开发量的25%左右。
综合分析，松江住宅市场整体呈现供需两旺的健康态势，市场对投资者和消费者的吸引力不断增强，将有效支持市场的持续发展。
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五、松江新城房地产市场分析
1、市场供需关系
供应量：
2001、2002年新城内住宅新开工面积为150万㎡，老城区开工面积为50万㎡，因而整个松江城区前2年开发约200万㎡。
松江新城西区02年9月出让的土地总面积为9048亩(含道路、绿地、河流、公建用地等)，总建筑面积为300万㎡左右，加上老城区约50万㎡开发量（含动迁用房和城区新建商品房项目）和东片约88万㎡的在开发量，因而2002—2005年4年新城内共有438万㎡的住宅开发。2003年至2005年开发量为360万㎡，年均开发120万㎡左右；但2003年是开发量最为集中的一年。 需求量：
2001年新城开发上市交易的楼盘总计约66万㎡，主要是绿洲华庭（13万㎡）、东庭人家（4万㎡）、鼎信花园（12万㎡）、祥和花园1期（5万㎡）、建设花园（12万㎡）、东明花园（14万㎡）、兰桥1期（6万㎡）；2002年上市交易的楼盘共计约85万㎡，主要有兰桥2期（10万㎡）、放生池（约15万㎡）、檀香花园（17.3万㎡）、开元新都（12万㎡）、松江世纪新城（14万㎡）和祥和花园二期（10万㎡）和西区在开发地块。
? 供需关系： 从2001、2002年的市场状况而言，供需基本持平，市场有序发展；但从深层次
去看，由于松江城区房地产起步较晚，市场需求一直未得到正常施放；新城的开发建设导致了市场的“井喷”行情，再加上近期的价格上涨空间过大，今后的区域市场行情值得担忧。
2、总建规模分析
案名 开盘时间 5以总建规模（万m2） 5-10 10-15 15-20 20以上 第18页，共36页
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下
『学习改变人生·做成功物业管理人！』 兰桥 东明花园 放生池花苑 檀香花园 格林威治 开元新都 合01/5 02/1 02/3 02/5 02/9 02/10 02/ 第19页，共36页
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『学习改变人生·做成功物业管理人！』 众湖畔 景怡苑 晨岛花园 皇骐-爱丽舍 紫东新苑 南部阳光12 03/4 03/4 03/8 03/8 04年初 第20页，共36页
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