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浙江光安集团有限公司
项 目 投 资 计 划
第一章 项目概况 一、 项目简介 二、 地理优势 第二章 投资方式
第三章 大连写字楼市场分析一、 整个市场数据分析 二、 特点分析 三、 项目定位 第四章 投资收益分析 一、 开发成本估算 二、 开发费用估算 三、 销售收入计算 四、 税金计算 五、 回投回报率计算 六、 敏感性分析 第五章 结论
书
目录
第一章 项目概况
一、项目简介
本项目为一栋高档写字楼，主体建筑为28层，建筑面积为72500平方米，已经办理项目所需的全部审批手续，项目的主体工程已完成封顶。 二 、地理优势
本项目位于大连中心城区，具有如下天然优势。 1、区域优势
本项目地处大连长江路上，东临火车站，西临汽车总站。做为中山广场商务圈核心，西北方面辐射线黄金地段，衔接中山路与火车站，周边高档物业林立，必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户的首选区域，项目发展潜力巨大。 2、项目自身优势
本项目无论是外观设计，还是内部的硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。写字楼雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；生态环保型的写字楼将揭开顶级写字楼生态办公的序幕。
3、至尊地位
项目是大连市的标志性建筑，，建成后将成为大连市21世纪的标志性建筑之一。
第二章投资方式
此写字楼主体工程已经完成，因开发后期资金困难，无法对此项目进行后期开发，我公司计划对此项目整体收购，收购资金预算为3亿人民币。项目前期资金必须股东一次性投入，且必须在6月20日前打入对方账号。公司取得项目的所有权后，将全部抵押给银行，取得三年期项目资金贷款2亿元，公司利用银行贷款进行项目的后期开发。
写字楼后期开发期计划为一年，也就是一年内完成全部后期装修，取得预售证后，开始销售，计划二年完成全部销售。项目运作期计划为三年，三年内完成全部运作。
投资回收方式：一至五层采用出租的方式，六至二十八层采用出售方式。
第三章 大连写字楼市场分析
大连是我国的15个副省级城市之了，也是5个计划单列市之一。是东北地区的经济中心城市，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。大连工业基础雄厚，工业门类齐全，综合配套能力较强，具有较强的承载世界制造业转移的能力。大连金融业发展迅速，已成为中国北方地区外资银行最集中的城市。在市场经济社会，写字楼的发展与经济的发展是密切不可分的，并且可以说成正比关系，下面，将对大连写字楼市场做一个详细的分析。
一、整个市场数据分析
从最新的数据显示来看，各大区域的商务特征越发明显，可以看出，大连市的写字间发展趋于成熟。房地产的增值主要来源于土地的增值，市中心区土地稀缺性较强，人流、物流、信息流和资金流汇聚，增值空间较大。因此，\地段、地段、还是地段\，这句投资名言一定
要谨记。
本项目投资的是甲级写字楼，虽然乙级写字楼售价较低，总投入较少。但是，投资者一定要注意这样一个事实，当甲级写字楼租金不断上涨时，乙级写字楼的租价反而在下跌。 瞄准目标客户群。如果大楼内最小租客也需要500~1000平方米，这表明入驻这幢写字楼的客户水平相差不大，这种投资才能有较为稳定的回报。在投资那些可以分割成很小面积进行出售的办公楼时，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次较低、流动性大，再加上小业主太多，会影响到该写字楼的整体水平。
投资者投资写字楼，主要不是看写字楼的升值空间而是更着重于租金回报。写字楼投资主要租金回报，多在7%-8%之间，部分写字楼的租金回报更高达10%-12%。单以租金计算，写字楼很好的投资回报，其市场销售前景非常好。
下表是此次对三个重点区域写字间的最新数据统计：