序号 名 称 三八广场区域 功能定位 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 商住两用 纯写字间 纯写字间 写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 营销模式 租售并举 只租不售 租售并举 只租不售 销售/投资 只租不售 租售并举 销售 租售并举 租售并举 租售并举 只租不售 只租不售 建筑面积 租金成交价 均价 物业管理费 租售率 222(m) (元/天·m) (元/m) (元/月·m2) 161800 20000 12000 40000 40000 20000 20000 37664 9800 511400 56500 62732 100000 33690 34132 80% 80% 80% 80% 85% 75% 80% 90% 70% 87% 98% 90% 90% 85% 80% 1.7 2.2 1.7 1.2 2.2 — 1.2 - 2.5 3.0 3.0 3.5 2.6 2.4 7300 8000 - - 7600 - 7500 6100 11060 12000 11000 13000 -- -- 7.25 17 含于租金内 4.5 含于租金内 3 含于租金内 4.5 19.6 18 18 24 14 18 入住时间 2005.6.30 2002 2003 1998.11 2005.11 1996 2006年底 2005.1 2002 2002 2001 2000 2000 1 2 3 4 5 6 7 8 安达商务大厦 光大大厦 盛世大厦 时代大厦 天通·金融大厦 成功大厦 名仕财富中心 美华大厦 人民路区域 1 2 3 4 5 国际金融大厦 虹源大厦 世贸大厦 平安大厦 中国人寿大厦 序号 6 7 8 9 10 11 12 13 名 称 锦联大厦 万泰大厦 亚太国际金融中心 成大大厦 宏誉大厦 国运大厦 富源商务酒店 长江写字楼 森茂大厦 天安国际大厦 友好大厦 中粮广场 万科邮电大厦 宝嘉大厦 上鼎大厦 报业大厦 功能定位 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 纯写字间 商住两用 纯写字间 营销模式 只租不售 只租不售 租售并举 只租不售 只租不售 只租不售 只租不售 只租不售 租售并举 租售并举 只租不售 租售并举 租售并举 租售并举 租售并举 建筑面积 租金成交价 均价 物业管理费 租售率 222(m) (元/天·m) (元/m) (元/月·m2) 17400 25485 32730 31568 37800 22473 33000 23890 315234 46401 77653 46626 15380 26800 24300 34963 43112 75% 85% 85% 80% 95% 94% 85% 85% 83% 95% 80% 85% 80% 80% 70% 85% 90% 1.9 1.8 2.6 2.3 2.6 2.2 1.8 3.4 2.6 8.0 2.8 1.5 1.9 1.4 2.1 1.5 1.5 -- -- 12500 -- -- -- 6800 -- 9283 -- 13500 8400 -- 6600 12500 6500 8200 含于租金内 含于租金内 18 含于租金内 20 21 含于租金内 含于租金内 15 含于租金内 24 5 含于租金内 15 18 11 12 入住时间 1997 1998 2000 1996 1996 1999 2000 1995 1996 2005 2001 1996 1997 2005 1997 1997 酒店+写字间 租售并举 中山广场—希望广场沿线1 2 3 4 5 6 7 8 上表中的数据印证了，大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观，写字间的行情与其自身的素质有直接的关系，越是高档的写字间其租售相对顺畅，而素质较低的乙级写字间，其生存越来越难。从区域竞争力来看，人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的“龙头”地位，物流、货运、贸易、金融已经成为这一区域的主力行业；中山路沿线区域在新项目的带动下也迸发出活跃的潜力；三八广场区域在商住两用项目相继入市之后其商务氛围也越发浓厚；而新开路区域则相对笼罩在不明朗的局势中，商务氛围较滞后，重启需求动力较大。
二、特点分析
本写字楼地处于大连长江路上，东临火车站，西临汽车总站。做为核心中山广场商务圈，西北方面辐射线的强力亮点和补充，本写字楼的建成会成为火车站与汽车总站一带商务圈的地标建筑，同时会成为大连地标性建筑而屹立于长江路上，与中山广场遥相互应。做为金融和商务性写字楼的综合首先。 1、人民路区域
人民路区域的写字间盘量规模较大，是其他任何区域无法相比的。通过近期对人民路区域的集中调研，发现人民路区域无论从客群构成还是从租售行情上都有越发明显的特征。人民路写字间的区域特点主要归纳为如下几点： ? 区域地位“稳中有进”
人民路区域在大连各大商务区域中是发展最早的一个，但近来，随着“大大连”建设以及加快城市西部建设的推进，像西安路、星海湾等区域的商务氛围愈发浓厚，新入市项目陡增，大有直逼人民路这一传统商务区之势；同时，政府为推动高新技术产业的发展，对高新园区、软件园等区域的招商引资给予了大力扶持，这在一定程度上会不会对人民路区域造成影响？然而，通过近期对人民路区域各大写字间的深入走访，发现这个区域的商务地位是很难轻易撼动的，无论从客群还是从租售价格等方面，都未受其他区域快速发展的影响，原有的客户中约有七成是受人民路一带的商务氛围影响，未有更换写字间区域的打算，从而也支撑起人民路区域商务办公的稳定性。究其原因，还是归结到一点，便是人民路区
域准确的客群定位。
? 客群分布呈现“地理规则”
人民路区域的客群特点早已形成，以贸易、货运、金融、咨询为主要支撑行业。随着各写字间客群的逐步集聚整合，有些写字间甚至已经形成了专有名称，例如成大大厦现被称为“进出口大厦”，宏誉大厦也称“航运大厦”，锦联大厦又称“科技大厦”，更有中银大厦现已更名了“国际金融大厦”。这在其他区域的办公项目中是没有的。一方面体现了各大写字间客群行业特征突出集聚，另一方面也可以看到中山区政府对人民路区域写字间的政策扶持力度较大，这几个专类大厦在不同程度上都会得到政府的优惠政策。
同时，虽然同处于人民路区域，但客群分布因地理位置而呈现出不同的特征。在人民路东部的海港一带，物流、航运、货代这类公司挤满了这一带的写字间，甚至还有航运和货代公司包办整栋写字楼的现象，这一带离海关、商检等管理中心较近，办事方便的条件无疑大大增强了人民路写字间的优势，这也是很多大企业、外资公司办事处从未流动的重要原因；而在人民路西部靠近中山广场一带，则进驻了金融、咨询、办事处等性质的企业。这种特征的形成并非一日之间，而是人民路区域历史形成的。中山广场周边聚集了众多银行、证券等公司，使得这周围的金融气氛十分浓厚。 ? 受投资型产品影响不大
今年，鲜有新入市的纯写字间项目，而商住两用的投资型公寓却为数不少，尤其以距离人民路区域最近的三八广场区域较多，并且这类商住公寓的品质档次也较高，营销方式比较灵活，客户可选择购买或租赁。这不由得让人产生疑问：这种物业形态会不会对人民路的写字间构成较大的影响？在对人民路区域各大写字间走访中发现：这种影响确实存在，但影响对象却不同。
具体来说，人民路的高档写字间在客群上以大型企业、外资企业办事处为主，这类公司在办公间的使用上一般采取租赁方式，而且相关费用支出上一般需向上级或总部提出申请，更为重要的是，相对于办公支出，这类公司更为注重企业形象、行业氛围等方面的情况，因此尽管投资型公寓在营销方式、价格水平、优惠政策等方面都较有吸引力，但不会对这类公司产生什么影响，换言之，投资型公寓所针对的客户群体与高档写字间所针对的客户群体是不同的。因此两种物业形
态客群方面没有太大的冲突。但人民路区域有些写字间项目自今年春天以来，租售情况有所下滑，原有客户出现流动，并且流向了投资型公寓。这一现象也迎合了前文中的分析结论，以成大大厦、锦联大厦为例，这两个项目原有客户中不少是民营性质的中等企业，企业发展受运营成本的影响较大，受投资型公寓的吸引力也随之增大，因此出现了这类客群的分流。由此可见，投资型公寓与写字间的竞争很大程度上取决于客群构成，在调研中发现，无论是国际金融大厦、虹源大厦这样的近期项目，还是宏誉大厦等入市较早的项目，因为在客群定位上的优势，使得其在招租上都极为顺利，信心十足。 ? “两极分化”有趋势
通过对人民路区域现有项目的调研，发现一个明显的发展趋势：“两极分化”。在现有项目中，以2000年为界，新老项目大概比例为1：1。新项目在硬件品质及软件配套都具备了甲级写字间的标准，而在旧项目中，除了宏誉大厦之外，其余各个项目的营销状况都不太乐观，其中以锦联大厦和成大大厦最为突出，两个大厦的租赁率远远低于其它项目；而且这几个大厦的租金水平也低于新项目一个档次。在与这些旧项目的招商负责人的交谈中了解到，这类大厦由于入市时间较早，在硬件水平上严重落后于新项目，并且这种落后很难从实际中改变，各大厦目前都试图在软件服务、营销策略、优惠政策等方面入手，意图缩小与新项目之间的差距。但就目前的市场情况而言，短期内这种现象还无法得到根本改变，单纯依靠降低价格并不是长期有效的办法，这种大厦处于高档与低档项目的“夹缝”中，产品品质无法与甲级写字间比拟，价格也无法与公寓类项目抗衡，若在营销策略上没有突出建树的话，这种“两极分化”的趋势将愈演愈烈。 ? 淡季不“淡”
6月份，进入了一年度的中旬阶段，依据市场规律，现阶段是写字间市场的淡季，一般在这段时间，写字间的客户来访量和来电量都较年初和年尾有所下降。但本月对写字间的走访发现，人民路区域的写字间整体上并未呈现出“淡季”的特征，租售率经过加权平均后达到了87%。从国际金融大厦招商负责人了解到，由于年初大厦内部客户流动性不大，大厦本身的空置率较低，同时今年写字间的供应量并未有效增加，而且大厦在客群定位上恪守严格准确的原则，使得大厦在对外招租方面，未采取优惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，达到了