98%。国际金融大厦的情况比较有代表性，通过调研整体感觉，甲级写字间的招商压力明显较低，从中也可反映出大连市今年纯写字间市场的竞争环境较好。而随着今年底至明年新项目的入市，市场竞争可能会有所加剧，写字间项目的市场划分会有所变化，旧项目要想占据一席之地可能会更难。 2、中山广场-希望广场沿线区域
该区域写字间的供应量呈中间水平，租金售价水平和物业费也都高于三八广场区域，综合来看，这个区域的发展势头较往常乐观。以下就中山广场—希望广场沿线写字间的特点加以综述： ? 传统面貌有所“突破”
以往中山广场—希望广场沿线遍布的写字间多以2000年以前的项目为主，项目的外部建筑品质和内部硬件都相对落后，相比于三八广场区域的写字间较差，更无法于人民路写字间相媲美，这使得该区域一直以来比较沉闷，租售情况不上不下。但随着去年中山广场宝嘉大厦和天安国际大厦的入市，为该区域注入了很大的活力，两个大厦都临向主干道，从形象上有了很大的提升，而且从产品形式上也区别于三八广场的商住两用项目，为纯写字间市场增添了新生力量。可以说这两个写字间把握了大连市写字间市场发展的有利时机，尤其是天安国际大厦，在一流产品质素的条件下，对客户的严格甄选，有利的提高了大厦的档次，从而为该区域写字间的进一步发展奠定了根基。目前，这一区域已经形成了以传统主力“森茂大厦”加上两个新生力量带动其他老项目共同发展的格局。 ? 客群分布与市场融合
这一项目区域东临人民路西部终端，西临大连市行政中心，途经大连市的商业中心，可以说是大连市商务区的过渡地段。由此，从中山广场开始写字间的客群行业特征也有所变化，物流、货运类企业减少，而商贸、培训、咨询、服务类企业逐渐增多，并多以中小型企业为主，企业整体实力不强，但市场受众较大。从调研中了解到，对于传统入市较早的写字间，其主要的客户群还是这类中小型企业，并且相对稳定，一是该区域的区域形象较好，另一方面该区域写字间的租金也比较合理，可供接受能力较强。从新入市的项目来看，其对写字间客群的要求都比较严格，这说明商业项目的开发企业比较认可并重视项目客户对项目整体
的形象带动能力。宝嘉大厦从开盘起就一直运作与大客户签订整层租售的协议；而天安国际大厦也一直在吸引世界500强企业入驻，并标明拒不接受保险、旅游等行业企业入驻。同一区域新老项目都比较明确各自的客户定位，预计该区域的发展会稳中有升。 ? 商住两用型产品走下坡
从调研中普遍发现，这一区域的商住两用项目，入市时间基本在2000年以前，入市时售价普遍在8000元以上，但近期此类项目的二手售价都在7000元左右，一方面受商住两用新项目的冲击，另一方面也反映了该区域商住两用项目的尴尬境地。经过深入分析发现，该区域紧邻城市主干道，商业氛围浓厚，软件环境条件并不适宜商住两用项目的发展。在竞争力上比不过三八广场区域，近期该区域再无商住两用新项目入市，也可以看出这一问题。预计随着市场的不断调节完善，该区域的纯写字间产品将占据主力，而商住两用产品也会实现优胜劣汰。 ? 未来竞争趋向激烈
从该区域的未来发展情况来看，有多个停滞项目将逐步重新启动。希望大厦、金座大厦等项目都具备很大的规模，同时在友好广场附近还有一个国贸中心项目在新建中。不难预料，这一区域未来写字间的整体实力会有大幅度的提高，尤其是希望大厦项目，已在06年上半年重新启动，其质素可与森茂大厦相媲美，届时大连市将会出现高级别的写字间产品。但另一方面也应该看到，这不仅会加大区域内写字间项目的竞争，也会促动大连市整体写字间市场的格局变动，写字间产品的生存难度会更大。但从长远来看，这对大连市写字间市场的调整是利大于弊的。
3、三八广场区域
随着国家“振兴东北老工业基地”、大连市政府“建设大大连”以及大连东港“维多利亚湾”改造规划的精彩呈现，原有的CBD已经不能满足经济迅猛发展的需要（一个多功能综合性的现代化商务中心区，一般需要3至5平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高），人民路CBD在事实上已经扩展到近在咫尺的三八广场、港湾广场以及二七广场区域。这其中三八广场以它良好的城市配套设施，加之近年来优秀项目的大量涌现，使其占据了大连新CBD的旗舰地位。
该区域当前主要显现出以下特征： ? 客群特征愈发突出
三八广场区域的写字间项目中，2005年以后入住的项目占到一半的比例，该区域的办公潜力正在集聚。从项目的客群构成来看，新入市的项目沿袭了物流、货运、贸易等主导行业，使三八广场区域的办公行业特征愈发明显。 ? 投资热度增强
在新入市的项目中，营销策略全部是以销售为主，这无疑也反映出当前该区域商住项目的投资群体规模扩大。探究其中原因不外乎几个方面：首先是房地产市场进入细分时代，需要有不同的建筑形态来支撑整个市场的良性发展；其次是该区域得天独厚的地理位置和经济发展水平要求区域的配套趋向健全，在建设东北亚物流航运中心的大规划下，位于大连港附近的商业繁华地带变得寸土寸金，许多投资机构和商务公司都在此安家。
由于前几年三八广场区域的房地产开发水平较低，大部分的投资者都靠租这里原有的写字楼和商住住宅来办公，随着近几年的房地产大发展，三八广场区域的商住两用公寓逐渐增多，这就摆在投资者面前两个选择，即租房交房租和买房还贷款。在三八广场租一套写字间每月所需费用为2500元，一年租金为3万元，20年就是60万元，而选择购买同样面积的商住公寓，以天通金融大厦为例，首付为6万元，20年按揭贷款每月还款1590元，20年还清，把首付平摊在每个月，每月费用不到1900元，20年就是45.6万元。与租房相比，少花近15万元的同时还拥有一套属于自己的房子。这样的投资利润加快了投资者的投资步伐。 ? 产品品质提高
随着三八广场区域办公氛围不断增强，而跟着利好政策而来的就有企业商务办公空间需求增大这一项，这些企业急需在一个高档的纯商务写字楼里拥有一席之地，代表它们的成熟与信誉，因为能够租得起高档写字楼的企业，本身就在向外界透露着具备实力与竞争力的信息。针对三八广场区域缺少纯商务写字楼的情况，新入市项目普遍提高了自身的产品品质。这其中以安达商务大厦和名仕财富中心最为突出。前者以“5A级写字楼”为宣传卖点，经过深入调研发现，其内部软硬件配套设计突出“精细”，可以看出开发商投入了很大的精力。名仕财富中心走的是复合地产路线，公寓、写字间、商铺相结合，其内部规划更见别致，
还同时聘请了美国UID建筑设计事务所和大连理工大学土木建筑设计研究院进行规划设计，概念营销手段也比较突出。 三、项目定位
通过全部分析可以得出，大连写字楼市场前景看好，特别是高档写字楼，因此，我公司的策略将是：将此项目打造为大连的高档写字楼，成为大连写字楼的样板工程。
第四章 投资收益分析
一、开发成本估算
此项目面积为72500平方米，已经完成了主体建设工程，开发成本预算如下: 序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 项 目 主体收购价 外墙装修费用 室内普装 空调系统 供电工程 供水工程 电信工程 排水工程 电梯 对讲机系统 智能化设施 消防系统 其它成本 不可预计费用 合计 计算依据（每平方米） 4138 300 200 100 100 50 10 50 120 15 80 80 100 100 金额（万元） 30000 2175 1450 725 725 362.5 72.5 362.5 870 108.75 580 580 725 725 39461.25
二、开发费用估算 1、销售费用
计算依据 (81925万元)销售收入×1% (81925万元)销售收入×1% (81925万元)销售收入×1% 序号 项目 1 广告宣传及市场推广费 2 销售代理费 3 合计 2、管理费用
其他销售费用 计价（万元） 819.25 819.25 819.25 2457.75 管理费用按后期开发成本3%计算，后期开发成本为8736.25万元,，管理费用=8736.25×3%=262.09万元。 3、财务费用
项目计划融资2亿，三年期银行利率为5.4%，因考虑其它资金来源，暂定为年利率12%，因为在开发过程中融资，财务费用有一部分可以资本化，此处分析暂不考虑财务费用资本化的问题。财力费用=20000×12%×3=7200万元。
开发费用合计=2457.25+262.09+7200=9919.34万元 三、销售收入计算
从前面得知项目定位为高档写字楼，它的价格测算依据：按大连市高档写字楼的平均价格×0.9。测算价格为10000元/平方米。租金测算采用加权平均方法，暂定为2元/平方米/天，按30年每年80%的出租率计算。从前面可以得知项目资金回收方式是一至五层采用出租的方式，六至二十八层采用出售方式。
租金=72500/28×5×80%×2×360×30=22371.43万元
销售收入=72500/28×23×10000=59553.57万元