滁州341103011008GB0075/76项目可行性报告
滁州市滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥”之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。滁州是南京都市圈核心层城市、皖江城市带承接产业转移示范区双翼之一，是打造承接沿海地区特别是长三角产业转移的前沿地带。滁州良好的地理位置决定了其在长三角经济圈中的重要地位其城市化进程不断加快，城市竞争力逐步加强。
来安县城 琅琊新区 承接产业转移示范区 产业发展带
滁州主城 产业服务轴与生南谯新区 活发展轴的交点 城南新区 高铁组团 南 京 全椒县城 全椒产业园区 主城发展带
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2、经济概况
滁州市经济格局呈现北-东两级。北部（凤阳、定远、明光）以农业、旅游、农产品深加工、非金属深加工为主，东部（天长、来安、琅琊、南谯、全椒）以家电、机械、纺织、化工为主。
滁州是安徽省首家电子信息产业基地，也是皖东各类商品粮的重要集散地，全市土地肥沃，气候适宜，盛产优质水稻、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆等农副产品。
滁州先后被评为浙商（中国）最佳投资城市、浙商（安徽）最佳服务城市、深港企业投资潜力城市、苏商（中国）最佳投资环境城市、全国双拥模范城、安徽省首家电子信息产业基地、国家家电设计与制造特色产业基地等称号。 3、市域面积和人口状况
滁州市总面积13987平方公里，下辖琅琊区、南谯区、天长市、明光市、凤阳县、全椒县、来安县、定远县，人口431万人。近期2010年，滁州市域总人口为455万人，城镇化水平为44%；远期2020年，滁州市域总人口为480万人，城镇化水平为60～63%。中心城区城市人口规模，近期2010年，中心城区人口规模55万人；远期2020年，中心城区人口规模95万人。 4、周边规划――大滁城建设
大滁城地域由滁州市琅琊、南谯二区和来安、全椒两县构成，总面积为4472平方公里。在大滁城地域统一规划，高效利用土地资源，
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打造城镇密集区，提高区域竞争力。
“大滁城”以滁州主城区为中心，以来安、全椒、乌衣为三个副中心。整体功能定位为南京都市圈西北门户城镇密集区，承接长三角地区产业、技术转移先导区，长三角优质农产品供应基地，休闲后花园之一。发展战略为“大滁城地域共建·共享·同城化”战略，形成“一主三副多点”的空间结构，并按照宏观控制的原则，立足市政府事权，从规划的制定、建设项目的管理、管治的重点明确大滁城地域发展宏观控制与区域空间管治。 5、滁宁城际铁路（滁州段）工程
项目的建设，将加强皖江城市带与长三角之间的联系，完善区域路网，加快推进滁宁同城化发展，提升滁州城市品质，推动地方及沿线经济发展，促进滁州城市目标实现，构建多层次综合交通走廊，完善南京与滁州地区综合交通网络、优化运输结构、适应交通量增长。 远景年规划形成以中心城区为中心的放射状线网，共由4条线组成。线路全长160.44km，其中滁州境内133.09km，全线设61车站，其中滁州境内54座。
1号线：为东西向骨干线，连接汊河新城、苏滁产业园、城东工业组团、城南新区、市政府、科教园及高铁滁州站。线路全长55.32km，其中滁州境内线路里程47.06km。全线设车站13座(滁州境内车站12座)，其中换乘站3 座。2020年前基本建设完成。
4号线：为东西向辅助线，连接滁州高铁站、城南新区、南谯新
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区(乌衣镇)及南京新林场站。线路全长39.31km，其中滁州境内20.12km。全线设车站9座(滁州境内3座)，其中换乘站2座。2030-2050年，滁州城轨的完善、展望阶段。
6、项目总建设规模及主要经济技术指标
总用地面积107811㎡，总建筑面积297781㎡。其中地上223122㎡，地下74659㎡；住宅建筑面积208122㎡，底层商业7500㎡，配套建设3800㎡的幼儿园一所，机动车停车位2220个，项目容积率2.0，绿地率35%，居住总户数1781户，总投资169740.1万元，项目于2019年2月开工。 7、滁州市房地产市场概况
2019年是滁州市城市发展重要的一年，近三年整体供地节奏上升，开发商拿地主要区域仍集中在城南新区，政务新区建设初见规模。大滁城建设为房地产开发提供了充足的土地供应，越来越多的地块集中上市。2018年滁州市土地供应量是以往的两倍以上，无论是供应数
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量还是体量都达到了历史最高峰。在住房价格上一路看涨，从年初的6000元/㎡左右，涨到年末的9000元/㎡。进入2019年，滁州房价涨势依然迅猛，截止至12月份，新开楼盘均价达到9500元/㎡，好地段楼盘价格一度突破10000元/㎡的大关。
新房价格：老城区＞城南＞城北＞城东，第一梯队在老城但无房可售，城南第二梯队，城北、城东板块客户认可度低，属第三梯队；
区块去化：滁州18年成交34546套，其中城南区域成交13420套，占比39%，为市场成交主力，较之17年市场份额增加了7%；
本案分析：目前我司地块位于城南板块，地理位置优越，政务、交通、文化、医院、学区各方面硬件俱全。
限价政策：目前，滁州市限价政策基本放开。前期限价项目，也可申请重新备案提高价格。
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