滁州341103011008GB0075/76项目可行性报告
我司周边主力在售项目主要集中在已入市石榴中都院子及待入市金鹏清风明月，正荣府、仕府公馆库存多集中在大面积户型·及联排别墅产品，弘阳时光澜庭基本售罄；主力在售项目，毛坯高层7800—8200，仅有正荣府为精装但高层产品已售罄，售罄价格为8800元；待入市金鹏清风明月对外报价毛坯高层9000元，周边项目基本无洋房在售，在售市调了解，市场洋房高层价差整体1000元；
在售项目销售情况：
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三、项目SWOT分析
1.优势（S）：
●政策优势：该项目是滁州市政府建设城南新区的重点项目。 ●品牌优势：新城控股拥有强大的品牌资源优势和市场影响力，已入选新华社民族品牌工程。
●项目优势：项目紧邻滁州政务中心，明湖湿地公园，拥有得天独厚的公园景观资源优势，连接南京；项目建设规模大，规划配套设施齐全，具有极高的投资开发价值。
●管理优势：新城控股集团作为A股上市房企，拥有规范化的管理制度和管理团队，超过25年的房地产开发经验。
2.劣势（W）：
●离滁州市老城区较远，不满足大众的置业习惯选择，需要一定时间的市场培育期。
●新区目前人口规模较少。 3.市场机遇(O)：
●政府建设城南政务新区的政策引导，目前城南已经是滁州人民关注的焦点，投资前景非常乐观。
●市场总体需求的稳定上升。 ●高端消费市场的消费需求。
●南京等周边地区的市场需求，该项目具有极高的投资价值。 4.外部威胁(T)： ●国家宏观政策威胁。
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●政府对新城建设的推进力度。 四、项目投资估算和资金筹措 （一）投资估算对象及依据
本报告项目投资估算是在总体规划设计和建筑设计的基础上按照同等级标准，参照市内类似工程的费用水平，并考虑到项目建设地点周围市政基础设施条件对本工程投资产生影响等诸多因素而编制的。
本项目投资总额170291.07万元，测算具体如下： 1、土地费用:49047.44万元
根据土地出让合同，整个项目占地面积约107811平方米，土地出让金47161万元，土地契税1886.44万元，土地费用合计49047.44万元。
2、前期工程费：6595.53万元
包括规划报批费/行政收费、市政配套费、区外单项设施配套费、设计技术费用、市政、人防工程设计、水电气配套专业设计、装饰装潢设计、施工报建费、 三通一平及临时设施费用等。
3、建筑安装工程费:77097.67万元
包括基础工程、主体结构工程、室内水电、门窗工程、电梯工程、分包工程、装饰装修工程、其他建安工程费用。
4、后期成本：531.07万元
包括公共维修基金、物业交接费用、零星后期成本等。 5、公共设施建设配套费：12935.75万元
包括景观工程费用、管线工程费用、其他基础设施费用。
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6、不可预见费、营销设施：2143.45万元 售楼处、样板房等。
7、非成本费用：21940.16万元 其中：
（1）财务费用：2528万元 （2）管理费用：13659.69万元 （3）销售费用：5752.47万元 （二）项目资金来源
公司投入自有资金84870.05万元，占比50%；开发贷投入80000万元，占比47.13%；预售资金投入4870.05万元，占比2.87%。另外，施工方垫资、住宅建成后销售的回笼资金等资金使用计划也可保证该项目的顺利实施。 五、项目效益性测算
（一） 周边市场情况
目前滁州执行限购、限贷政策，该区域位于政务中心板块，因此客户主要定位于品质刚需、改善型客户和投资客户为主。当前板块目前高层房源均价在8000-11000元/㎡，洋房均价在9500-15000元/㎡，竞争压力小，安全边际高。
从当前市场价格趋势以及新区发展前景来看，预计未来该项目预售价在9000元/㎡以上。 （二）本项目销售测算
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本项目建设周期2年，将打造“32层高层＋18层小高层”产品，综合考虑未来的价值坐标及发展契机，初定小高层入市价在10101元/平米，高层入市价在9009元/平米，沿街商铺售价21417元/平米，单层地下车库5万/个，则本项目预计可实现销售收入213054.35万元。
项目销售情况表物业名称物业类型高层住宅（18-33层）多层多层住宅装配式住宅装配式住宅底商底商可售车位可售车位公建配套公建配套地下非机动车库-住宅/塔楼地下室地下非机动车库人防人防地下机房地下机房地下非机动车库-大地库地下非机动车库幼儿园幼儿园合计建筑面积 173, 346 32, 760 2, 016 7, 500 66, 921 3, 700 3, 122 4, 016 600 3, 800297,781282,5437,5412,130,543,495可售面积 173, 346 32, 760 2, 016 7, 500 66, 921销售单价 9, 009 10, 101 10, 000 21, 417 853销售总价 1,561,741,538 330,919,428 20,160,000 160,626,339 57,096,190 （三）销售税金及附加
项目销售税金及附加为增值税的12%，则项目的销售税金及附加818.32万元。 六、项目利润及利润率
单位：元
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