布吉规划（深圳市龙岗101－04号片区[布吉中心地区]法定图则）
一、 前言
1. 规划背景
1998年5月15日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第二十二次会议通过了《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）。《条例》明确城市规划编制分为全市总体规划、次区域规划、分区规划、法定图则和详细蓝图等五个阶段，提出法定图则由市规划主管部门根据全市总体规划、次区域规划和分区规划的要求组织编制。法定图则草案公开展示征询公众意见后，由市规划委员会审批而成为城市法规。 2. 编制过程
（1）1999年5月，深圳市规划国土局委托中国城市规划设计研究院承担布吉101－04号片区[布吉中心地区]的法定图则编制工作。
（2）1999年6月－8月，根据深圳市法定图则技术编制的要求，中国城市规划设计研究院对布吉中心地区的规划及现状基础资料进行了全面的调查收集工作，并于1999年8月5日在深圳市规划国土局龙岗分局就布吉中心地区的现状调查报告向深圳市规划国土局龙岗分局作了全面汇报。
（3）1999年9月27日，中国城市规划设计研究院向深圳市规划国土局龙岗分局作了布吉中心地区法定图则方案的汇报，会上原则同意了布吉中心地区法定图则的方案成果。
（4）1999年9月底－10月中旬，中国城市规划设计研究院就布吉中心地区法定图则方案汇报中提出的问题进行了修改和整理，经局技术委员会初审同意后，根据《条例》第二十一、二十五条的规定，于1999年11月16日至1999年12月16日在深圳市和龙岗区城市规划展示厅同时公开展示，其间收到公众意见3份，反对1份，基本同意1份，未表态一份，其中1条反对意见被采纳。
（5）本法定图则于2000年4月经深圳市法定图则委员会审查通过后，报深圳市规划委员会审批。2001年2月21-23日，深圳市城市规划委员会2001年第一次会议在银湖旅游中心召开，23日上午，法定图则委员会对龙岗101-04号片区[布吉中心地区]法定图则（草案）进行了审议，参加会议的委员或委员授权的有效代表共17人，与会委员对是否同意该法定图则进行了表决，表决结果为16位委员同意该项目原则通过，并提出如下修改意见：
（一）深惠路道路红线宽度目前按规划所确定的120米控制，将来可根据深惠路断面改造作适当调整，该问题应作专题研究。
（二）本地区规划出入口是依据现状所确定，应结合将来深惠路改造作适当调整。中国城市规划设计研究院根据以上意见对草案作了再次修改，汇编成此成果报深圳市城市规划委员会主任签发。 二、现状概况与分析 1.位置与范围：规划区位于布吉镇中部，东北接新布龙路，南至深惠路西邻广深铁路。规划区总面积 154.95公顷。
2.地形地貌：规划区东西宽约1500米，南北长约2400米，全区地形为北高南低的缓坡台地，地形制高点为1号片区吉祥花园内，高程为69.2米，地形最低点位于2号片区最南端的2－01－2号地块内，高程为22.7米，全区地形最大高差46.5米。中心区用地已整体平整，其它用地均为各自地块平整，高差变化较大。布吉河流经片区西侧。
3. 现状人口：根据派出所99年最新人口统计资料，区内现状常住人口930人，暂住人口3452人，总人口4382人。其中南上村现状户籍人口360人，南下村现状户籍人口377人，南上、南下村合计暂住人口1466人。
4.土地利用现状： ⑴本片区用地基本处于全面开发状况，土地开发建设主要以《布吉19、30号地块控规》及《布吉中心区规划调整》为主要依据进行，2号片区的现状农村用地则为无序建设状况。区内现状已建设用地52.63公顷，占总用地34.18%（其中无合法手续建设用地14.79公顷）；在建用地3.1公顷，占总用地2.07%；已批未建用地16.51公顷，占总用地10.72%；城市道路用地（含绿化带）33.82公顷，占总用地21.96%；未划未建用地
33.22公顷，占总用地21.4％；已批设计要点3.37公顷，占总用地2.2%；对外交通用地6.24公顷，占总用地4.05%；水域及其它用地5.97公顷，占总用地3.26%。 ⑵区内已批出用地中政府社团用地4.69公顷，居住用地8.60公顷，商业用地3.64公顷，工业用地10.0公顷，仓储用地3.72公顷，市政公共设施0.74，对外交通用地6.45公顷。已建及在建项目功能主要为商住、工业、仓储及现状村民住宅，已批未建的以商住类为主。 ⑶区内居住用地（已建和已批）主要为政府开发的福利房和微利房，房地产公司开发的商品房及农村村民住宅三类，主要为多高层住宅。福利房和微利房位于1号片区内，由布吉镇政府开发，以居住组团为单位建设，组团内配有托幼一所及其它小型配套设施，现正开发建设。商品房用地主要分布在1号和3号片区沿布龙路和中兴路一侧布置，多以单独地块为单位建设，地块规模较小，各地块之间缺乏相互协调和呼应，公建配套设施及集中绿地均显不足，地形平整高差较大，现均为已批未建用地。农村住宅主要分布在2号片区，沿深惠路及铁西路一侧，区内多为现状3－5层独栋村民住宅，区内道路混乱，建筑空间环境及质量低下，公共配套设施缺乏。 ⑷政府社团用地主要分布在3号片区及2号片区沿中兴路、1号路一侧，除镇政府办公大楼已基本建成外，其它均为规划或已批未建用地，地块相对独立。 ⑸商业用地均为规划或已批未建用地。 ⑹工业用地位于1号片区仓储用地内的低层二、三类工业用地，及位于2号片区现状农村内的多层一类和五类工业用地。工业厂房质量及环境较差，其中广东省化工进出口公司的化工类仓储工业对本片区的远期发展有一定的安全及环境影响。 ⑺仓储用地。位于1号片区沿铁西路两侧，均为普通仓库，主要储存或中转粮油、建材等货物，仓库多为低层和多层建筑，建筑质量一般，环境较差。内有一条铁路专用支线和广深铁路相连。 ⑻农村用地位于2号片区内，有南上和南下二个自然村。目前村内老屋和新屋所占的农村建设用地15.39万平方米，其中村民住宅用地约13.14万平方米，人均居住用地达178.0平方米/人，现状工业用地2.25万平方米，人均工业用地30.5平方米/人。村内工业用地中有合法手续的1.63万平方米，村民住宅已办合法手续的共计104幢，部分村民住宅位于深惠路一侧的道路红线内。村内道路、建筑及环境质量较差，配套设施除零星建筑底层有小商业及私办小学和托幼各一所外，基本无其它公共设施。 ⑼区内各片区地块及土地权属现状情况详见附表1《现状土地利用情况表》、附表2《已批用地汇总表》。 5.现状土地权属
本片区规划范围内已由规划国土局划拨出让（或正在办理中）的土地共计54个地块，涉及相关的用地单位有26家，现状土地权属主要集中在：布吉镇政府、深圳沙平路有限公司、金吉发房地产公司、布吉镇协德汽车修配厂、布吉华新实业有限公司、广东铁路集团公司、深圳大宏基实业发展有限公司、广东省供水工程管理局等。区内各街坊地块及土地权属现状情况详见附表3《现状土地权属一览表》。 6. 现状土地开发强度及建筑情况 ⑴片区内现状建筑类型主要为办公建筑、居住建筑、工业仓储建筑和村民私宅。 ⑵现状建筑除政府机关行政办公楼为高层，其余均为多层，单元式住宅7-8层，村民私宅和工业建筑2-8层。 ⑶片区内现状建筑除南上村和南下村部分未翻建的私宅、工业厂房和部分仓储建筑建设较早，其余均为90年代以后新建。
7.现状道路交通： ⑴对外交通：片区的周边对外道路网已基本形成，东北的新布龙路为城市快速干道，红线宽100米，已建成使用，中兴路与铁东路及新布龙路交叉口处理有待完善。南部的深惠公路为城市过境道路，红线宽120米。两侧绿化带部分被现状建筑占据。片区西侧为广深铁路，使本片区和布吉老区之间的交通联系不畅。随着中兴路建成使用、交通不畅的状况会有所改变。规划沿铁路一侧的铁东路和正在建设的中兴路均为城市干道。 ⑵内部交通：区内除3号片区内部道路基本形成外，其它片区内部道路主要为现状小路，
各级道路还停留在规划阶段。由于区内地形高差起伏较大，加上各自为政的土地平整，使部分地块和区内道路高差很大，高差最大处达15米左右，给地块的进出交通带来极大的困难，车辆绕行情况严重。区内规划
路网分别宽70米（中兴路和1号路），50米（铁西路）和24米（区内道路）。现状小路主要为南上、南下村及仓储区目前使用的低级别道路，宽度为7-15米。仓储区内有铁路支线一条和广深铁路相连。 ⑶区内尚无集中设置公共停车场库，实际配建机动车停车位和规划标准相差较大，现状停车大都采用路边停车方式。 ⑷区内目前尚无公交线路及站点使用。 8.现状公共设施： ⑴区内公共设施由镇级和小区级二部分公共设施组成。镇级公建主要为区级行政办公、文化娱乐、金融商贸，其中除镇政府办公楼已基本建成外，其余各项尚未实施建设。 ⑵区内无成规模、档次较高的商业服务设施，现有的商业服务设施均为零星的为小区或组团服务的配套设施或沿街建筑底层商铺，初步满足现有居民的日常生活所需，但和规划及方便居民生活的要求差距较大。 ⑶区内现有临时小学二所，其中储运公司小学为18班，由现有厂房改造而成。二所小学均无活动场地，规模、设施及环境和标准要求差距很大。托幼三所，均为私办性质，分别设在住宅及厂房底层，规模、设施及环境均不符合要求。其它公建设施包括医疗卫生、文化娱乐等设施相对缺乏。 9.上层次及相关规划设计要求： ⑴本片区已做的上层次规划及相关规划主要有：《深圳市城市总体规划》、《深圳市龙岗 次区域规划》、《布吉中心区规划调整》、《布吉19、30号地块控规》及区内部分街坊及地块 控规及修建性规划。 ⑵上层次规划及相关规划对本片区的性质、功能、人口及规划指标等提出了相应的规划指引及规定。主要内容包括以下几方面： ① 规划性质：布吉中心区是布吉镇行政、金融贸易、文化娱乐和商业办公中心，是布吉 镇最重要部分和核心区，是布吉镇重要的物资仓储基地。 ②规划目标：以较高标准的开发建设，健全本区作为全区政治、经济和文化中心所必须具备的各项功能，体现布吉镇较高的城市环境和现代化新城区的风貌。同时改善和增强作为本镇物资仓储基地的功能建设。 ③规划原则：土地主导用途和中心区及仓储基地功能相匹配的原则。相同用地功能成片、
成规模布置的原则。体现和加强中心片区的空间及环境整体性原则。整体环境、道路市政及配套服务设施的统一开发建设和弹性发展的原则。 ④规划指标：规划总用地154.95公顷。中心片区规划总建筑面积42.0万平方米，人口7800多人，容积率1.42。1号片区规划总建筑面积57万平方米，人口6300人，容积率0.8。西南片区农村部分无控制指标。规划主要公共设施项目包括小学2所、托幼4所、文化中心、图书馆、展览馆、邮电局及肉菜市场各一个。 10.现状存在的主要问题： ⑴本片区土地合同及宗地红线均由分局和国土所提供，由于历史遗留问题、带资开发及土地补偿等各种情况较多，故区内多宗用地只有宗地红线，无土地合同和设计要点，一些用地的原始功能和建设强度无法确定。现状建设情况和原有要求规定无法对号入座及各种问题。 ⑵上层次规划（布吉镇总体规划和龙岗区次区域规划）对本片区的人口规模、建设强度等具体指标无明确规定，使本片区的法定图则编制在总体规模及相应的配套设施等问题上没有指导依据。 ⑶随着几年的发展建设，原有规划中的一些规划功能和现状建设及今后的发展有较大出入（总规和19、30号地块控规）。 ⑷中心区现有项目的用地结构和功能发展不平衡，从目前已批出的用地项目情况看，大都为商住项目。而作为中心区主要功能的行政办公、文化娱乐、金融商贸等项目除镇政府办公楼正在建设外，其余的均未实施建设。 ⑸片区内部道路交通组织和现状部分用地红线及地块高程的矛盾，特别是北部的政府福利房、吉祥花园及沿新布龙路一侧用地地势较高，和小区道路高差较大，出入交通不畅。部分片区的道路规划和部分用地红线有矛盾，建议调整部分用地红线。 ⑹农村建设问题：本片区农村用地主要为南上村、南下村及布吉一村的村民房建设用地，
除少量村民房有手续外，其余均无用地手续，且全部为已建成区，且规模和发展建设还在进一步扩展，沿深惠路一侧已完全侵占了道路绿化带进行私房建设，应尽快划定农村建设用地范围，改变部分土地用途及进行旧区改造，以配合中心区的建设发展和改善深惠路的道路景观。 ⑺区内相对集中成规模的商业服务设施缺乏，文化和卫生等配套设施严重不足，应加强配套设施和其它项目建设的同步发展。 ⑻现状建成区内无公共停车场库设施，配建停车位也与规划标准有较大出入，公交站场及线路的规划建设尚未实施，给区内工作生活带来不便。 ⑼仓储区内的部分化工仓储工业及散装水泥储运对区内安全及环境有一定影响。 三、规划依据、原则与目标 1.规划依据 ⑴《深圳市城市总体规划》 ⑵《深圳市龙岗次区域规划》 ⑶《19、30号地块控规》 ⑷《布吉中心区控规调整》 ⑸《深圳市城市规划标准与准则》 ⑹《深圳市法定图则编制技术规定》 ⑺深圳市规划国土局提供的现状地藉资料及已批出用地规划设计要点 2.规划原则 ⑴土地主导用途以政府社团、金融商贸、文化娱乐、绿地广场、普通仓储、相应的居住及配套服务设施用地为主的原则。 ⑵中心区用地布局应以相同功能性质用地成片成规模的布置为原则，以形成中心区的规模和环境效益。 ⑶在现状用地及未来发展变化的前提下，塑造中心区的空间及地物标志，加强中心区的环境质量和城市景观设计，并结合地质情况以确定中心区合理的土地开发强度。 ⑷以中心区主要空间、视觉中心和轴线为中心，布置和协调周围用地的性质、空间环境及开发强度，并和各组团在布局、空间组织及城市风貌上互相呼应融合。 ⑸规划应兼顾中心区近远期开发的发展秩序和步骤，结合现状充分考虑近远期建设的合理性和联系性。满足社会经济条件发展变化及招商需要，留有足够的发展弹性和灵活性。 3.规划目标
利用规划区特定的区位及优势，健全中心区成为全镇政治、经济和文化中心所必须具有的各项功能，起到带动全镇发展的龙头和辐射作用，并完善和提高城市环境的策略和规划设计，形成与中心区相匹配的优美环境。
四、规划性质与规模 1.规划性质
根据《龙岗次区域规划》和《布吉中心区控规调整》的要求，规划将本片区的功能性质定为：布吉中心地区是布吉镇最重要部分和核心区，是布吉镇行政办公、金融商业及文化娱乐中心。 2.规划规模
根据《布吉19、30号地块控规》和《布吉中心区控规调整》的规划要求及现状居住用地实际容量的变化。规划确定本片区人口规模为3.18万人（其中包括农村改造部分人口0.8万人），其中考虑单身0.3万人，总用地154.95公顷，总建筑规模为168.41万平方米（其中包括农村改造部分建筑面积34.69万平方米）。由于现状农村用地及改造政策尚未制定，农村改造规模根据配套容量上限确定。关于农村改造要求及规模控制要求在用地布局中确定。 五、用地规划 1.用地规划原则：
根据布吉中心区的用地功能结构布局及各片区的建设情况，确定规划区的用地布局应以相同功能性质用地成片规模的布置为原则，以形成布吉中心地区的规模和环境效益。 2.规划结构：
根据布吉镇中心区规划调整的总体构思，规划区规划结构为：一条轴线、两个广场、三个片区、四个组团。
⑴一个中心。规划将布吉镇政府作为中心区的建筑视觉及空间景观布局的中心。 ⑵一条主轴线。规划将中心区的中心广场、行政中心、文化广场相连，向北延伸至北部的居住区，以形成北部居住区－文化广场－行政中心－中心广场－深惠路这样一条景观及空间视觉主轴线。 ⑶两个广场。规划在镇政府北部文化中心组团内的各个文化建筑围合之间设一文化广场，以利于市民进行各种文化活动，镇政府南部与深惠路之间规划布吉镇中心广场，以衬托行政中心和进行各种活动，两个广场都以镇政府为主体对景点相互协调统一，由主轴线相连，互相呼应。 ⑷三个片区。规划以城市主次干道将整个规划区划分为以居住、仓储为主的1号片区，以现状农村及商业办公为主的2号片区，以中心区为主的3号片区。 ⑸四个组团。根据用地功能布局，规划将全区分为中心区、商业居住、仓储工业及现农村四大组团。中心区组团主要位于3号中心片区并围绕布吉镇政府布置。商业居住组团主要位于1号片区及3号片区沿新布龙路及中兴路一侧。仓储工业组团主要位于1号片区西北角沿铁路专用线两侧，用地相对独立。现状农村组团主要位于2号片区西南角沿深惠路及铁西路一侧，和中心区及深惠路之间由山地绿化及道路绿带相分隔。 3.用地规划： ⑴规划以城市主次干道、小区道路及用地结构将全区分为1－3号3大片区及中心区、商业居住、仓储工业、现状农村四个组团。用地组团由用地功能性质确定，街坊片区以城市主次干道围合范围确定。全区用地由居住用地（R）、商业性公共设施用地（C）、政府／团体／社区用地（G／IC）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公用设施用地（U）、公共绿地（G）及水域和其它用地（E）等十大类用地组成，共计规划面积154.95公顷，总建筑面积168.41万平方米（其中包括农村改造部分建筑面积34.69万平方米），平均容积率1.09。 ⑵居住用地（R）。全区规划居住用地40.26公顷，占规划总用地25.98%，其中包括二、三、五类居住用地及配套设施用地。居住用地主要为多高层住宅建筑，总建筑面积106.00万平方米（其中包括农村改造部分建筑面积34.69万平方米），平均容积率2.63，总居住人口3.18万人（其中包括农村改造部分人口0.8万人），其中考虑单身3000人。规划将居住用地靠镇中心外围的新布龙路、中兴路一侧布置，根据已批出居住用地均为独立地块这一特点，规划将各地块结合绿地空间组成居住组团，并以居住组团为基本单元组成各自的居住小区。居住组团或小区内均配有集中绿地和相应的公共服务配套设施。2号片区中的原农村居住用地应按规划要求进行整治和改造。 ⑶商业性公共设施用地（C）。全区规划商业性公共设施用地9.13公顷，占规划总用地5.89%，包括商业、金融及商业办公三类用地，总建筑面积16.67万平方米，平均容积率1.83。商业用地主要包括2号片区内沿中兴路和1号路一侧的镇级商业及商业办公用地，3号片区内西南角的镇级金融及商业办公用地。规划结合区内山地绿化、道路空间环境及行政中心，形成相对完整、连续性、高中档次的镇级金融和商业办公中心。 ⑷政府／团体／社区用地（G／IC）。全区规划政府／团体／社区用地9.01公顷，占规划总用地5.81%，包括行政办公、文化娱乐和教育科研三类用地，总建筑面积16.40万平方米。行政办公用地主要包括3号片区的镇政府办公楼及2号片区沿中兴路和1号路一侧的镇级各部门行政办公用地。文化娱乐用地位于3号片区文化广场两侧。由综合文化中心、文化娱乐及科技文化展览等用地组成，并结合组团绿地和文化广场为全镇提供一个开放的、高层次的、成规模的群众文化娱乐场所。教育科研用地为1号片区内30班中学用地。 ⑸工业用地（M）。全区规划工业用地4.94公顷，占规划总用地3.19%，包括一类、二类及乡村自留工商业用地。总建筑面积7.41万平方米，平均容积率1.50。规划工业用地位于1号片区的仓储工业区内及2号片区的农村建设用地内。原仓储工业区内的化工工业对区内造成一定污染和安全问题，应进行产业调整，宜发展一、二类工业项目，建筑以低层和多层为主。工业配套宿舍在1号片区居住用地中统一规划设置。 ⑹仓储用地（W）。全区规划仓储用地14.06公顷，占规划总用地9.07%，包括普通仓库和特殊仓库二类用地。总建筑面积20.76万平方米，平均容积率1.48。规划仓储用地位于1号片区沿铁西路两侧，主要为多层普通仓储和特殊仓库用地。规划沿九号路一侧设30－50米绿化隔离带，以满足卫生防护及环境要求。铁路支线东侧及七号路南侧严禁设置除普通仓库以外的其它仓库项目。 ⑺对外交通用地（T）。全区规划对外交通用地26.03公顷，占规划总用地16.81%，主要为铁西路西侧的