济源市房地产市场调研报告
【2008年版】
目 录
一.济源市宏观背景研究???????????????????????2 1.1济源市概况 ?????????????????????????2 1.2济源市房地产发展情况 ????????????????????3 二、济源市房地产住宅情况分析 ??????????????????6 2.1主要楼盘汇总 ????????????????????????6 2.2主要在售项目指标分析 ??????????????????10 三、项目区域及市场分析??????????????????????14 3.1区域划分??????????????????????????14 3.2调研范围??????????????????????????14 3.3 项目地块分析 ???????????????????????15 3.4周边环境 ?????????????????????????15 四、项目附近典型楼盘一览表????????????????????20 4.1银基世纪华城????????????????????????20 4.2 新城花园 ?????????????????????????21 4.3 水岸名家 ?????????????????????????24 4.4 御景尚都??????????????????????????26 4.5 建业森林半岛????????????????????????28 4.6万帝大厦??????????????????????????30 4.7 长基国际广场????????????????????????31 五、济源市部分商业项目调研????????????????????33 5.1 建业新天地·步行街?????????????????????34 5.2 济源市源园广场人防工程???????????????????36 5.3 大上海国际购物城??????????????????????37 5.4 国际时代广场????????????????????????39
一．济源市宏观背景研究 1.1济源市概况 1.1.1济源市概况 1.1.1.1地理位置
济源市位于河南省西北部，是传说中愚公的故乡。北依太行、王屋二山，与山西省阳城县、晋城市搭界；南临黄河，与洛阳市吉利区和孟津、新安两县相望；西与山西省垣曲县接壤；东与沁阳、孟州两市毗邻。市域面积1931平方公里，其中主城区面积28平方公里，山区丘陵区面积约占全市面积的88％。是一座新兴的工业旅游城市。济源市辖济水、北海、双桥、天坛4个街道办事处，克井、五龙口、轵城、承留、邵原、坡头、梨林、大峪8个镇，亚桥、思礼、王屋、下冶4个乡，共521个村(居)民委员会，3635个村(居)民小组。1999年全市总人口近650000人，其中农业人口403829人，非农业人口240841人，城区人口200000人，人口密度每平方公里340．4人。1999年，全市国内生产总值完成53.5亿元。地方财政收入完成25327万元，农民人均纯收入2321元，城乡居民储蓄存款259001万元。 1.1.1.2人文历史
济源因济水发源地而得名，古时济水与长江、黄河、淮河并称“四渎”。从最新考古发现证明，早在旧石器时代末期和新石器时代早期，即距今10000年前，人类就已在此繁衍、生息。这里曾是夏王朝的都城，战国至两汉时期“轵邑”以富庶闻名天下。隋开皇16年(公元596年)设县，1988年撤县建市，1997年实行省直管体制。为中原历史文化名城。 1.1.1.3资源和气候
济源地处温暖带大陆性季风气候区。由于受地形和季风的影响，光、热、水时空差异明显，春季温暖多风，夏季炎热多雨，秋季天高气爽，冬季干冷少雪。年干均气温平原区14．4℃，浅山丘陵区13．2℃—14．3℃，北、西部太行、王屋山区低于10℃。
济源物华天宝，资源丰富。经多年的地质普查与勘探，已查明各种金属、非金属、能源、水气等矿藏41种，探明储量的有19种，已开发利用16种，主要有煤、铁、钢、铝钒土、石英石、耐火粘土等。全市共有林业用地8．9万公顷，其中有林面积8万公顷。茂密的森林为动植物的栖息繁育生长提供了天然场所。全市有各种动物697种，有44种被列为国家重点保护动物，38种被列为二类保护动物。有各种植物1760种，属国家和省级保护植物34种。
济源山青水秀，风光旖旎，境内高山、大河、丘陵、平原交相辉映，文物古迹和文化遗址遍布各地，木结构古建筑居全省之冠，文物保护单位达64处。经过强力开发建设，目前已初步形成融自然景观和人文景观为一体的王屋山国家级风景区；以黄河文化和小浪底工程为主要
特色的小浪底黄河三峡景区；以寻幽探胜为主的九里沟风景区；以自然山水和猕猴观赏、地热矿泉疗养为主的五龙口风景区；以供奉千年济水的济渎庙为主的市区中心游览区。 1.1.1.4交通情况
济源具有良好的区位优势和交通优势。焦枝铁路横贯南北，电气化复线已建成营运，侯月铁路在济源境内与焦枝铁路接轨，使济源成为南北、东西两大铁路干线的“丁”字通道。公路运输四通八达。207国道北抵山西晋城，南接郑洛高速公路及310国道。新济公路东起新乡连结107国道，西达山西垣曲。1999年，全市公路通车总里程2100余公里，形成了以市区为中心，以干线公路为骨架，以乡村道路为基础，以工业区、旅游区、沁北电厂、小浪底水利枢纽工程道路为重点的四面辐射、纵横交错的公路网络。 1.2 济源市房地产发展情况 1.2.1推出面积
从图上可以看出，济源市房地产投放量从2005年至2007年9月，发展速度较快。到2007年，预计投放面积是2006年超出两倍，尤其是是住宅方面，前9个月已经接近了2006年全年的投放量。说明济源房地产行业现处于一个高速发展的阶段。 1.2.2销售面积
图1-2 2005—2007销售面积一览表
从图上我们可以看出，济源市房地产销售面积从2005年至2007年在逐年稳步增长，其中住宅的增速稍偏高，说明当地人民对居住观念正在改变。 1.2.3销售价格
图1-3 2005—2007销售价格一览表
济源市房地产均价逐年增长，在整个行业的影响下，而且增速在逐年加快，说明济源的城市发展已进入一个高速时期，人们对房地产的需求和投资显示出一定的热情。
注：以上数据是根据房管局提供的数据进行分析的，与市场调研的数据是有一定出入的。因为房管局提供的价格是把经济适用方、廉租房以及政府补贴所建房源，全部列入商品房价格中。 小结：
1、济源市房地产市场在稳步中健康发展，近两年发展势头旺盛。2005年济源房地产市场处于还处于起步阶段，但2006年新开工面积比05年增长了172%，2007年发展速度更快。前9个月比06年增长了198.3%。
2、住宅的投放量增速最快，2006年住宅投放量为2005年的1.5倍，2007年前9个月就比2006年增长了2倍多。
3．房地产销售市场情况良好。整体销售面积逐年增长，年增长率保持在50%以上。2007年销售情况预计较去年形势更好,前9个月已突破60%。
4、2005—2006年住宅市场供大于求，到2007年9月份，住宅市场供需基本平衡。 5．住宅销售市场2007年较往年发展快，1-9月成交量与去年比增长了5%。
6、从房价上来看，近两年也在快速上涨，每年的房价涨幅不均衡，2006涨14%，2007年涨26%，顺应着整个行业的增长趋势。
二、济源市房地产住宅情况分析 2.1主要楼盘汇总