系数。 2.2.2.4 外立面
多采用外墙外保温材料。部分采用高级防水涂料，如银基世纪华城；部分采用钢筋环保型玻璃幕墙，如新城花园，为玻璃幕墙。 2.2.2.5 交房标准
以毛坯房为主，但万帝大厦采用菜单式装修。 2.2.3 景观设计
许多项目比较重环境建设，多数有中心景观区，部分中高档小区有水系，如建业森林半岛的流动水系，别有情趣；御景尚都的音乐喷泉，设计独特。另外，水岸名家注重小区内环竟营造的同时，也充份利用了外部环境的优势，把溴河与蟒河的河岸风光与小区环境统一起来，内外环境互动，营造了合协优美的居住境界。 2.2.4 开发周期
在售项目均采用分期开发。 2.2.5 销售周期
中等规模的楼盘采用分期推出，总体来讲，刚上市的高层住宅，销售情况较好。如银基世纪华城，9.20开始内部认筹至11.5日销售率达40%，不足两个月就创下了好的销售业绩；新城花园，9月22日开始内部认筹，至11.5日选房交首付款销售率已达60%。 2.2.6 户型特征
住宅项目中三房所占比例最大，在60%左右，面积多集中在120-150㎡；二房占比例在10%左右，面积在90-110㎡；四房占比例在高档住宅中较高,占总体推广率的25%左右，如水岸名家达60%，中档小区集中在10-20%之间，面积集中在170-210㎡；复式占比例最小，5%左右。市场上高层住宅中开始出现了小户型产品，如万帝大厦，小户型面积在50㎡左右，占相当大的比例。
2.2.7 价格特征
从在售的项目价格上看，高层均价为2400元—2500元/㎡，普通多层价格低于2000元/㎡，在1500-1900元/㎡之间，高档住宅多层价格仍较高，如建业森林半岛，二期为2100元/㎡，三期估计在2600元/㎡。综上所述，高层售价较普通多层高500-800元/㎡，高档多层住宅价格与高层住宅相当。
2.2.8 营销主题 营销主题 名称 营销主题
银基世纪华城 优·上生活，一种你从来没有体验过的尊贵身份 新城花园 锦绣之都，城市荣耀 水岸名家 原生水岸国际豪宅 御景尚都 新时代的名门望族 建业森林半岛 品质生活领跑者 万帝大厦 享受高于住宅，生活美过酒店
项目多围绕产品，环境，生活品位等展开，多数宣传主体明确，特点突出，但营销主体多停留在广告形式上，未运用到整体推广中。 2.2.9 推广方式
大部分注重产品包装，多采用售楼部形象展示，项目围墙广告宣传，户型单页，手提袋等宣传形式。 2.2.10 付款方式
一次性和按揭两种方式，优惠点数各有不同。 2.2.11 .楼盘客群定位 客群定位 名称 客户群
银基世纪华城 济钢职工，教师，公务员，政府官员，私营业主， 新城花园 531钢厂职工，公务员，政府官员，私营业主，部分二次置业者 水岸名家 高收入阶层，追求舒适生活，对生活品质有较高追求者 御景尚都 教师，医生，附近单位中高层领导，私营业主
建业森林半岛 政府官员，行政机关单位领导层，私营业主，医生，教师，公务员 万帝大厦 投资客（自住，出租给旅游客户，商务人士，或由酒店托管统一经营） 长基国际广场 附近居民，事业单位中高层领导，教师，私营业主
总结；以政府官员，公务员，私营业主，济钢领导层，行政单位职员，教师，医生为主，辅以部分工薪阶层。客户年龄在40-45岁之间，且多数有私家车。个人购房仍然是房地产市场的主流。
2.2.12 开发商的品牌
以本土开发商为主，品牌开发商较少，但地产老大建业的介入，一定程度上促进了济源市房地产业的发展，对本地产品和开发模式，园林景观，小区小品等都有促进作用。如建业森林半岛的流动水系，木桥连廊，簇团的花艺，高低起伏的坡地绿化带等，做的相当不错，可以说它是济源市环境最美的小区。 2.2.13 物业管理
在售项目中，建业森森半岛有自已的物业管理公司，水岸名家聘请鑫苑物业作物业顾问，其它项目对外均宣称有专业的物业管理公司，但物业公司不详。由于高层建筑刚刚兴起，管理水平究竟如何，还是个问号，物业费的收费标准还未定。物业管理未被提升到销售的主要因素中来。
3、项目附近典型楼盘一览表
本次调研住宅项目共计7个，除建业森林半岛位于北区外，其它项目均位于老城区和南部新城区。
4、济源市部分商业项目调研
图2-3济源市部分商业项目区位图
4.1 建业新天地·步行街 4.2 济源市源园广场人防工程 4.3 大上海国际购物城 4.4 国际时代广场
在售商业项目特征：
1． 规模，从在售商业总建面上来看，总建筑面积多集中在3万平米左右，从济源市的现有商业规模来看,规模相对较大。
2．分布，以老城区商业中心地段为主，新老城区连接带商业开始出现。建业新天地，源园人防工程商业均分布在老城区商业核心——宣化大街上，大上海国际购物城占据新老城区过渡地段，时代广场则雄居济水大街东段商业咽喉地。从地理位置上来看，大上海城国际购物城和时代广场很有可能未来济源市较繁华的两大区域商圈。
3． 建筑方面，多为2-3层多层建筑，部分采用虚拟商铺，全框架式结构，面积可自由分割，部分仍为传统的实体商铺。
4．商业形式，有大型购物中心和商业步行街两种，建业新天地为立体式步行街，以连廊相互连接，国际时代广场和大上海城均为多业态类的购物中心。
5．业态组合，在业态经营上，均采用多业态经营方式。建业新天地以中高档百货类为主，集休闲购物，消费，娱乐为一体；国际时代广场和大上海国际购物中心，均采用超市+百货的形式，另设有休闲，娱乐场所。
6． 规划设计上，在售商业项目在规划上突破传统无统一规划的模式，各业态实行黄金分割，分区明确，又相互依托，共享客源。
7． 景观设计上，部分商业建有喷泉广场，大型休闲广场，人文雕塑，中庭。
8．车位，均规划有充足的机动车停车位，改变了现有商业无机动车停车位的弊端。如，建业新天地步行街，建有18米宽的停车位，大上海国际购物城有300多个机动车停车位。
9． 价格，因地理位置不同，价格差别较大。商业中心商铺价格高，远离商业中心价格较低，各项目最高价相差达10000元/㎡。
10.商业管理，均有专业的商业公司统一招商，统一经营，统一管理。
总结：济源市商业发展保持了良好的发展势头，传统的单一消费经营模式正在向一站式消费模式转变。在规划设计及景观设计上，车位，管理上打破传统模式，向大都市的看齐。传统商业格局将被打破，区域性商圈正慢慢建立。未来济源市的商业竟争将更加激烈。