图2-1济源市在售项目区位图
济源市在售楼盘一览表 名称 位置 开发商
银基世纪华城 济源市黄河大道与文昌路交汇处 济源市银基房地产开发有限公司 新城花园 济源市黄河路中段 河南省太行伟业房地产开发有限公司 水岸名家 济水大道，河蟒河交汇处 河南新锦乡置业有限公司
御景尚都 济源市文博路与济源大道交汇处（济源一中西侧） 河南长基置业有限公司 建业森林半岛 沁园路与北海大道交叉口 济源建业住宅建设有限公司 万帝大厦 济源市济水大道与沁园路交汇处东 河南万帝置业有限公司 长基国际广场 文昌路与学苑大街交汇处 济源长基置业有限公司
数据来源：实地考察
各楼盘规模，物业类型及绿化
名称 占地 建筑面积 建筑/物业类型 绿化率
银基世纪华城 45亩 约5.5万㎡ 在售6栋高层，一期为多层；中高档住宅 40% 新城花园 140亩 在售3万㎡ 在售二三期为高层，一期为多层；中高档住宅 40% 水岸名家 40亩 约5万㎡ 高层，高档住宅 30% 御景尚都 45亩 15万㎡ 高层，中高档住宅，写字楼30%
建业森林半岛 9．56万㎡ 约143亩 11.099万㎡ 多层，高档住宅 33% 万帝大厦 16亩 8万㎡ 高层，酒店式公寓 极少，只有屋顶绿化， 长基国际广场 3万多㎡，约45亩 1万多㎡ 多层，住宅 20% 数据来源：实地考察
户型，配比及销售情况
名称 户型 面积 配比 价格 销售情况
银基世纪华城2-2-1 93-110㎡ 43% 2100起价，均价2400元/㎡ 40%，其中3号楼三房只余三套
3-2-2 125㎡ 57%
新城花园 3-2-2 122㎡/150㎡ 各占38% 2400元/㎡ 三房四房销售60% 4-2-2 170㎡ 19% 顶层复式 200-260㎡ 5%
水岸名郡 3-2-2 173/176 35% 未出，未正式销售，11月中旬开盘 4-2-2 188/194/207㎡ 60% 顶层复式 280/348㎡ 5%
御景尚都 2-2-1 113㎡ 22% 未出 未正式销售 3-2-2 142-147㎡ 68% 4-2-2 168㎡ 10%
建业森林半岛 `3-2-2 120/132㎡ 三房四房为主 二期2100元/㎡ 三期未出，估计2600元/㎡ 未正式销售 4-2-2 150㎡ 复式 216㎡
万帝大厦 1-1-1 50㎡ 一房为主力户型 未出，估计3000元/㎡(部分精装) 未正式销售 2-2-1 80-90㎡ 3-2-2 133㎡
长基国际广场 2-2-1 110㎡ 二房三房为主 3F 1900元/㎡，4F 1800元/㎡，5F 1600元/㎡ 销售率100% 3-2-2 130㎡
数据来源：实地考察
内部配套及交房标准 名称 内部配套 交房标准
银基世纪华城 一二层商业街，地下停车场，双层中空玻璃，品牌电梯，双气 毛坯 新城花园 社区底商，知名物业管理，24小时安防，双气 毛坯
水岸名家 社区底商，地下停车场，中心广场，鑫苑物业管理，名牌电梯，双气 毛坯 御景尚都会所，音乐喷泉，景观廊架，地下停车场，专业物业管理，智能可视对讲系统，网络监控系统，24小时安防，宽带网络，红外线保安系统，边界防范系统，双气 毛坯 建业森林半岛 会所，建业小哈佛双语幼儿园，建业物管，门禁系统，红外线防范，24小时保安巡逻，可视对讲系统，紧急求助系统， 毛坯
万帝大厦 商场（1-3层），专业酒店管理公司，名牌观光电梯，安防系统，5A智能化系统，餐厅，商务中心，娱乐中心，会议室，健身中心，大型地下停车场，功能会所，空中酒吧，菜单式装修
长基国际广场 一二层商业。安防系统，物业管理，双气 毛坯
数据来源：实地考察 济源市房地产总体特征：
本次调研的7个住宅项目中，一个位于北区，两个位于老城区，四个位于新城区。由此可见，随着新政府的南迁，新的住宅小区也逐渐南移。新城区的房地产市场发展空间较大，发展前景广阔，但整个市场投放数量不多，目前该区域房地产市场处于发展阶段。
1．房型，在售项目中，高层住宅供应较多，且多为中高档小区，面积为二房二厅95-110㎡，三房二厅二卫120-130㎡，四房二厅二卫，170-200㎡。多层供应较少，以110-130㎡的二房三房为主。
2．规模和分布，济源市的住宅项目分布较分散，但新区新建项目多，且集中分布在新郑府附近。多数项目占地面积在45亩左右，100亩以上的只有两个，现有小区也为中等规模，还未形成大规模的住宅小区。
3．建筑类型上，高层建筑进入市场，且受到中高档消费者的热烈欢迎。在建筑上部分产品加入了一些新元素，如水岸名家，客厅采用创新的错层设计，增加了空间立体感，门窗为270度拐角观景飘窗，多数高层均采用落地观景飘窗，拐角窗。
4．物业类型上，住宅始终占据市场主导地位，但每个项目均有一定的商业配套，临街1-2层多为底商。别墅项目较少，仅建业森林半岛有，但数量少，只有十几套。酒店式公寓，及多种业态综合体开始出现，如万帝大厦为酒店式公寓，御景尚都在住宅项目中设计有写字楼。 5．主力客户群，目前济源市面上客户主要为，政府官员，公务员，私营业主，教师，医生，济源重点钢厂的中高层如济钢，531钢厂等。
6．畅销房型，目前市场上销售速度较快的是125㎡三房二厅二卫，这种产品面积适中，功能齐全，价格适中，总价不高，又能满足舒适生活的居住愿望。消化速度较慢的是四房170-200㎡及别墅，由于总价较高，令部分中层收入者望而却步。
小结：济源市房地产是近两年才发展起来的新兴行业，尤其是高层住宅今年才正式进入市场，但整个市场的发展比较迅速，人们对高层住宅表现出极大的热情。使我们对我们的项目更有信心。但竟争还是很激烈的，多数项目在规划设计，园林景观设计上相互借鉴又各有特色。因此我们的项目在适应市场需求的同时，也应有独特的价值。
2.2主要在售项目指标分析 2.2.1 规划设计 2.2.1.1 楼盘规模
结合济源市在售项的规模特征，可分为以下几类，占地面积在100亩以上的为大规模楼盘，
占地面积在40亩以上的为中等规模，40亩以上为小楼盘。从在售项目的占地面积来看，济源市中等规模楼盘占比例较大。 2.2.1.2 建筑形态
除建业森林半岛，长基国际广场为多层外，其余5个项目推出的产品均为高层。高层建筑为今年市场的新宠，一经推出，便受到了市场的认可，这一点从银基世纪华城和新城花园的开盘热销场景便足以证明。 2.2.1.3 建筑布局
济源市高层建筑多采用围合式建筑及自由式建筑，多层建筑仍采用传统的兵营式布局。但高档多层小区如建业森林半岛，采用围合式建筑，中心景观。 2.2.1.4 园林规划
普通多层住宅园林景观规划较简单，只有小片绿地和植物，代表楼盘如，长基时代广场；高档住宅比较重视小区的园林景观设计及绿化，个别楼盘比较有特色，如，水岸名家，小区内部中心景观广场，御景尚都内部建造有音乐喷泉等。 2.2.1.5 停车方式及车位配比
多层住宅仍采用地面停车和地面车库停车，基本上保证了人车分流；而高层住宅均有大型地下停车场，采用地上停车和地下停车两种方式，人车分流，保证了小区环境安静，活动空间较大。车位基本上达到了1：1的比例（长基时代广场除外）。 2.2.1.5 配套设施
内部配套方面，大部分小区均配有社区商业部分，改善周边基本生活、商业配套不完善的现状。多数小区建有会所，采用智能化系统，红外线防范系统，双气，部分高档楼盘建有幼儿园，如建业森林半岛。普通住宅仅提供24小时的安防，如长基时代广场。 2.2.2 建筑设施 2.2.2.1 建筑风格
济源市在售的项目建筑风格以现化简约风格为主，外立面以明快为主。对建筑文化的挖掘和应上，还处于起步阶段。 2.2.2.2 门窗
高层建筑多采用中空玻璃，彩铝合金窗，窗户设计较多元化，转角窗，落地窗，飘窗，270度观景拐角飘窗。门的设计较传统，装有门禁系统。 2.2.2.3 屋顶
以平屋顶为主，部分项目开始采用坡屋顶，如，水岸名家为欧式坡屋顶，增加了屋顶的防水