（五）以樓層別效用比方式先行評估更新前各樓層單元房地總價，再依不動產估
價技術規則第九十二條規定之計算各單位地價分配率，作為各權利人權利
價值比率。
以上五種方式中（四）、（五）種計算方式偏向於土地貢獻原則，故實際上運用於土地持份地價理體化的方式大致可以區分為1.樓層別效用比率、2.聯合貢獻原則、3.土地貢獻原則或地價分配率等三種。此三種方式於更新地區操作時，對於權利人間的權利關係有不同的影響，其分析如表1。
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
資料來源：本研究整理
從上表分析可以了解透過聯合貢獻原則、或土地貢獻原則或依不動產估價技術規則分離土地價值較符合先前討論更新前權利價值為土地價值的論述。而樓層別效用比率及聯合貢獻原則的評估方式較能反映更新前建物存在時房地價值的比率關係。另聯合貢獻原則可以反映土地持份比率差異對土地持份價值的影響。故目前進行土地與建物價值分離時，實務上多數人認為聯合貢獻原則較為合理。過去九二一重建個案90%以上採用聯合貢獻原則作為區分建物大樓立體地價計算方式，亦顯示聯合貢獻原則較為一般權利人接受。不過，為使估價者於採用聯合貢獻原則時被認為違反不動產估價技術規則九十二條之規定並統一聯合貢獻原則計算公式，建議公部門於不動產估價技術規則修法時將聯合貢獻原則納入不動產估價技術規則中。
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
三、更新前各宗土地價值評估是否應以合併開發看待之？更新前土地價值
是否應加計獎勵容積？
更新前土地價值若以土地素地價值為基礎，則另一個值得探討的問題是零散的更新前土地價值是否應反映合併開發的效益。非區分建物型態之更新區常由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成，在未進行整合開發前土地各自獨立利用或空置，更可能因地形畸零、臨路狀況不同，在同一更新區內產生畸零地或裡地，導致其土地無法獨自建築或必頇取得連接道路才能開發。若更新前各宗土地視為個別獨立，受到畸零地使用規則合併開發的規定影響，導致估價時對於價值的判斷困難。因此，就估價技術而言不容易說服權利人因彼此間重要性的差異及其對個別價值的影響。因此，進行更新前估價時應以考量合併開發為前提，先進行整體價值評估，再以路線價評估方式、個別因素調整或量價分離評價模式（陳奉瑤，2002）方式進行個別宗地間價值差異的評估較為合理，此種做法可降低估價爭議，並提高更新前土地權利價值有利於滿足不願或不能參與者。
另更新前土地價值是否應考量容積獎勵對土地價值的影響？政府為獎勵都市更新而給予更新獎勵容積，而容積獎勵之內容包括：1.實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。2.因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。3.更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。4.主管機關依第六條或第七條規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。5.其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者等。容積獎勵對於土地價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前權利價值係作為權利比率之基礎，若更新前土地整體價值考量容積獎勵對地價的提升，事實上並未對權利比率產生影響。但對於不願參加或不能參加者，更新前土地價值評估時是否考量容積獎勵對其領取的補償價金有較大影響。因此，若獎勵容積的美意在鼓勵參與者，則對於不願或不能參加者其領取更新前價值的補償，似不應加計容積獎勵之優惠。當然，土地容積獎勵不僅來自於辦理更新的獎勵，土地原有之開放空間或增設停車獎勵應給予適當的考量，若更新土地價值以合併開發的條件看待之，則更新前土地價值或許不頇考量更新容積獎勵，但應有加計更新容積獎勵外之其他獎勵空間。
四、相對價值或絕對價值矛盾？限定價格與正常價格衝突？
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
對於權利變換估價，不動產估價技術規則僅第一一四條規定：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：一、變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。……。」條文中對於更新前權利價值評估重視比率關係。然而，對於更新前土地權利價值的認定，在實務上的做法有頗多的差異，主要包括下列四種：
方式一：更新前為數宗土地合併時，以各宗土地素地價值為各權利人權利價值。 方式二：更新前為一棟集合住宅大樓時，以更新前整宗基地素地價值為基礎，依
更新前各權利人房地結合體價值水準將素地價立體化作為各權利人權利
價值。
方式三：以更新前房地結合體分離後土地貢獻價值為各權利人權利價值。
方式四：以更新前房地結合體價值為各權利人權利價值。
若站在估計權利價值比率的基礎上，以上四種做法在重視公平性的情況均有其適用性。因為，不論更新前是否回歸到土地價值或房地價值，以上四種方式評估結果均可以顯示權利人間價值比率。但更新前權利價值評估目的是否僅為權利變換價值之基礎？依內政部90.9.27台九十內營字第9085560號函釋對於不願或不能參與分配之土地權利人現金補償數額規定：「有關都市更新條例三十一條規定之不願或不能參與分配者之現金補償數額問題：上開條文所稱之現金補償，其數額應以權利變換前之權利價值計算，無頇扣除共同負擔。」使得更新前權利價值除了做為參加更新之權利人間的權利比率外，尚代表者不願或不能參與者的補償價值。此種規定讓權利價值的評估有相對價值與絕對價值的雙重身分。對於權利人而言，參與者基於比較心態會比較彼此間透過權利比率分配更新價值的差異，不願或不能參加者則會比較其領得知補償費是否與不動產在市場上買賣時價格相當。
權利價值評估既然重視權利人間價值公平性問題？則評估結果是否為限定價格？從不動產估價的理論上來看（林英彥，2000），更新前權利價值在重視彼此間權益分配及更新區合併開發的概念下其價格種類應偏向於限定價格【註18】（王鴻源，2003）。而補償則偏向於正常價格【註19】。兩者價格身分混淆下，常產生不願或不能參加者對於補償價值的不滿足。尤其對於更新區內同時存在著區分建物與非區分建物使用型態之土地，更會影響到權利價值與補償價值的爭議。因此，本文建議相關法令的規定或解釋應將權利價值與補償價值做一區隔，並認為都市更新權利變換之權利價值評估應為限定價格，以符合估價者對於價格種類的看法。