以各單位主建物面積求算合理土地持分比例後，檢驗各單位土地持份土地比例是否合理，增減之土地持份比例以5%內為正常情況，與標準土地持份比例差距在5%以上之土地面積價格，應以全棟單元平均土地貢獻價值的30%以內計算。此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
二、公設比例不一致之估價
同社區內區分建物公共設施比率不一致，可能的原因是所有權人擁有車位導致，亦有可能因建築開發商，於建物完成後之登記分配時進行不實之灌水。雖然多出之公共設施面積並無任何增加的使用價值，但原始購買者可能付出與主建物相同價格購買，故為顧及公平之原則，建議區分建物中公共設施比不一致時，價值仍應有所差別。其評價方式建議如下：
當區分建物各建物所有權人所持有公設比例不一致時，估價師應以同一棟區分建物之平均公設比例為比較基礎，並以距離該合理公設比例上下3%以內差距為合理公設比例區間，公設比大於或小於合理區間時（亦即虛坪之部分）以1/2或1/3之平均建坪價比例計價，並應是差異大小而有所不同，此差異由
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
估價師自行判定。
三、土地與建物所有權人不同之估價
估價師應參酌土地及建物利用現況、土地所有人收取租金數額、雙方對不動產價值之貢獻情況評定之。若土地為最高最有效時建議以先評估不動產總價值，再以聯合貢獻原則分離土地及建物時值作為土地與建物所有權價值。若土地與建物未達最有效利用，則應考量雙方因建物拆除重建後，土地能達到最有效利用價值之貢獻比率，用以分配土地權利價值與合法建物所有權價值。
四、同一棟大樓中，有土地產權無建物產權之估價
估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
五、有建物產權無土地產權對應之估價
估價原則與區分所有權土地持分比例不一致估價同一方式。合法建物所有權價值為不動產總價值扣除土地價格得之，其中土地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
六、區分所有權更新前法定空地之估價
法定空地價格以全棟各單位平均土地貢獻價值的30%以內計算，此30%內的差異視不動產價格水準及屋齡長短而不同，此差異由估價師自行判定。
七、更新前現有巷道之估價
都市更新權利變換前為供大眾通行之巷道，進行都市更新計畫時可以兩種情況分別估價：
都市更新為都市開發手段之一，與區段徵收、一般徵收及市地重劃等同，因
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
許多的公共設施皆可因而達到興闢之目的。現有巷依大法官會議之解釋必頇有政府徵收，因其使用與計畫道路用地同等地位。因此，建議視都市更新為都市計畫手段，而現有巷透過徵收之手段取得，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準。
由於更新後現有巷可能廢除，進而恢復其原土地使用分區之規範，因此建議其價值以毗鄰土地價值計算，並視目前使用狀況折減價值。
八、更新前私有公共設施用地（保留地）之估價
視都市更新為都市計畫手段，而公共設施保留地得透過都市更新計畫的施行取得，都市更新權利變換計畫施行公告後，保留地將轉為公共設施用地，其價值可參考各縣市地方政府當年度一般徵收之標準，並依估計的開發時程適當的折現為目前之價值。
九、地上權估價
依不動產估價技術規則第106條規定：「地上權估價應考慮其用途、權利存續期間、支付地租之有無、權利讓與之限制及地上權設定之空間位置等因素估計之。」，因此都市更新地區地上權估價，應請委託者提供地上權之相關契約書，並且釐清地上權之法律關係始能估價。
肆、結論
都市更新權利變換價值評估為一複雜的估價作業，估價者不僅面對單一的實施者（委託者），同時必頇面對數十個以上的權利人，使得不動產估價師面臨許多挑戰。這些挑戰正表現在過去許多更新案審議過程中的價值爭議中，但仍無法在估價的技術形成統一的規範，只有個別估價者依其不同的認知加以解決。從目前更新前權利價值的評估方法的紛異來看，正可以顯示不同的見解。因此，要減少權利變換估價爭議，除了從權利變換價值基礎的認定上進行觀念上的統一外，權利變換估價的技術應加以適當規範。本文提供本次研討會討論之引言，冀望透過本次研討會的討論能有較具體的結論，提供政府部門制定權利變換估價技術規範的參考，並提供估價實務界於執行權利變換估價時較為適當的做法。
都市更新权利变换前後权利价值评估之探讨
註 1 更新條例第46條及47條。
註 2更新條例第45條。
註 3 更新條例第22條及第25條-1。
註 4 更新條例第25條。
註 5 依都市更新權利變換實施辦法第六條：「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」
註 6 依更新條例第32條。
註 7 依更新條例第31條：「…但其不願參與分配或應分配之土地及建築物因未達最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。…」
註 8 不動產估價技術規則第一一四條：「權利變換估價，應考量下列因素估計之：
一、變換前各所有權人所擁有之房地價值及其占房地總價值之比率。
二、更新開發完成後各單位房屋及其擁有基地持分之房地總價值及其占房地總價值之比率。
三、更新事業計畫之權利變換方式。
四、各權利人所應分配之房地價值。」
註9 所謂租隙，租隙乃指資本化地租與潛在地租間差異，資本化地租可以現況地租資本化後的價值代表，而潛在地租指在理想的情況下土地在最高最有效利用的型態下將獲得的最大地租，一般以空地地價表示〈Bourassu, 1970〉
註 10 依土地法第 102 條：租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄市或縣（市）地政機關為地上權之登記。