三、人员配备方案
根据本项目建设的实际情况，为了做好本项目的前期物业服务，维护好小区建筑物以及公共设施设备，为业主提供全方位的优质综合服务，依据委托方《招标文件》中要求的为小区业主提供《宣城市住宅物业综合服务》中规定的一级标准服务，公司拟配备各工种服务人员共计22名，其中项目部管理人员持证上岗率达到100%，管理人员在本项目组建项目部时全部到岗。
本项目整体人员配备情况一览表
岗 位 工 种 年龄 性人别 数 1 1 工 作 内 容 经理负责项目全盘服务工作，对内严格按程序控制工作，对外做好各方面协调工作。 说 明 项 目 35-45 男 经 理 客 服 25-45 女 中 心 人员来源于公司内部抽调精英，受过主管部门培为服务区域业主提供报修、投诉、咨询等训，取得上岗证人员。 服务，做好项目部物业服务费等费用收缴。 人员来源于退伍军人,和公司抽调的业务骨干,经过培训后上岗。 抽调有岗位证书的技术工人和聘用专业技术人员。 社会招聘人员经过培训后上岗。 负责服务区域内公共秩序维护，车辆公共秩35-50 男 12 出入停放管理，按班分组形式做好服务序维护 区域日、夜巡逻安全防范工作。 维 修 35-50 男 技 保 男环境卫 40-50 /生保洁 女 男绿 化 40-50 /养护组 女 合计 1 分班负责服务区域内机电设备日常维护、维修、养护、确保设施设备运行正常，对配电房等重点轮班值守。 负责服务区域公共区域环境卫生清扫、保洁、住宅楼内卫生保洁擦拭，外伸物底部掸尘网、生活垃圾清运、垃圾箱洗擦等工作。 6 1 由绿化养护人员负责区域内绿化、由专业持证的的绿化养广场、乔灌木、花木等绿化植被的养护、护人员按照服务要求进行修剪、治虫、补缺补种等工作。 定期修剪、养护。 22
第二章 承接验收管理
承接验收是物业管理服务的必要程序，是全面了解项目的重要手段，通过这一程序能让物业服务企业对所服务物业的建设技术要求等方面有一个全面了解，承接验收管理此项工作是有利于物业服务企业日后开展物业综合服务工作，同时通过承接验收管理的相关记录资料从而界定了开发建设单位、物业服务企业双方的责任，并且能够在物业交付前将物业存在的瑕疵进行系统的维修处理，可以避免在交付过程中由于存在瑕疵引发业主矛盾。为了做好承接验收工作，为更好的提供物业综合服务打下基础，我公司将按照物业移交有关规定，按照规定的程序、内容与开发建设单位进行承接验收。
一、成立承接验收小组
由项目部经理组织水电、土建相关工种成立本项目承接验收小组，负责进行本项目内的物业承接验收工作，项目经理为承接验收组负责人。
二、制定承接验收程序
由本项目部经理与开发建设单位相关部门依据《物业管理条例》等相关法律规定，共同制定本项目的承接验收程序和标准，确定承接验收工作的计划和时间，并由项目经理对我公司承接验收小组成员进行程序和标准的培训，掌握物业验收的程序和标准。
三、按照工作计划进行承接验收工作 1、根据预定工作计划开展承接验收工作。
2、对本项目内各分项目每次承接验收后的情况进行汇总分析，针对验收时出现的问题整理成书面材料，报开发建设单位进行处理，力求在物业交付前将存在的瑕疵维修全部处理完毕。
3、对处理过的问题由项目经理组织人员进行复查，并对复查情况做好相关记录。
4、承接验收合格后按照相关规定办理承接验收手续，如实填写各类承接验收表格，并由双方签字确认。
5、承接验收过程中使用的所有承接验收记录、资料、图表等文字材料整理归类存档，便于日后需要时调用。
6、承接验收工作流程图
成立承接验收小组，做好验收前的全部准备工作 承接验收小组负责人与开发建设单位制定验收程序标准 根据制定的程序和标准对小组成员进行相关培训 对处理好的瑕疵组织人员进行复查，并做好相关记录 对验收过程中发现存在的瑕疵进行记录，报开发单位处理 根据承接验收计划开展项目承接验收工作
验收合格后按规定办理承接验收手续，由双方签字确认 整理完善相关资料、记录、图表，分类归档备查
第三章 物业管理服务标准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、建立小区物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、业主或使用人房屋装修档案等）。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
(二)保洁服务
1、生活垃圾每天至少清运1次，确保日产日清。垃圾桶等保洁设备保持清洁、无异味。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等公共区域全天候保洁，并且每日至少全面清扫1次；单幢房屋的一层共用大厅每日拖洗1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；高层电梯厅、楼道保持清洁无污；多层楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，楼梯扶手每日擦洗1次，高层楼梯扶手保持清洁无浮尘；多层共用部位玻璃每周清洁1次，高层共用部位玻璃保持清洁无污；及时清除小区道路的积水、积雪。 3、小区内共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、生活用水二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 6、装修垃圾固定位置堆放，实行袋装，定时清运。 （三）共用部位管理
1、对住宅共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查住宅共用部位的使用状况，需要维修且属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，按有关程序动支使用专项维修资金维修。