1.1.2 溢流涵洞 600米 120 每米造价2000元 1.1.3 4S店 26640平方米 932 每平方米350元
1.1.4 展场办公室及门面 30000平方米 900 每平方米300元 1.1.5 汽车棚盖展场 10000平方米 80 每平方米80元 1.1.6 露天汽车展场 150000平方米 300 每平方米20元 1.1.7 道路建设 18000平方米 216 每平方米120元 1.1.8 绿化及环境 63400平方米 84 每平方米13.2元 1.2 国内设备及安装费 283
1.2.1 供配电 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 90 每平方米16元 1.2.2 给排水 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 68 每平方米12元 1.2.3 弱电 1.1.3和1.1.4面积56640平方米 45 每平方米8元 1.2.4 电子商务系统 电脑80台 80 其中安装费20万元 2 其他费用 6938
2.1 征地补偿费 367亩 3230 每亩8.8万元 2.2 拆迁安置费 3520 含住宅和非住宅拆迁 2.3 勘察设计费 34 按直接工程费1% 2.4 建设单位管理费 40 按直接工程费1.2% 2.5 工程监理费 34 按直接工程费1% 2.6 前期工作费 80
3 预备费 517 按一、二类费用5% 固定资产静态投资 10850
4 建设期贷款利息 334 建设期11个月，按8个月全额贷款计 固定资产动态投资 11184 5 铺底流动资金 340 项目总投资 11524
第十三章 经济效益评价
一、评价依据和原则 （一）依据
1.国家计委和建设部联合颁布的《建设项目经济评价方法与参数》；
2.财政部颁布的《企业财务通则》和《企业会计准则》；
3.税金测算以《中华人民共和国增值税暂行条例》及其他税收规定为依据。 （二）原则
1.遵循动态分析为主，静态分析为辅；定量分析与定性分析相结合的原则； 2.遵循效益与费用计算口径一致的原则。
二、评价方法
该项目是异地扩建，因此项目财务评价按新建项目进行评价。
三、基础数据 （一）建设规模
重庆西部汽车城总占地420亩，汽车露天展场15万平方米（含物流中转库1万平方米），汽车棚盖展场1万平方米，展场办公室及门面3万平方米，道路18000平方米，绿化及环境63400平方米，预计机动车年交易超过3.5万辆，年交易额30亿元以上。
（二）计算期等基本条件
该项目计算期不包括建设期为10年，建设期2002年11月至2003年9月底共11月。 （三）基准收益率 该项目按10%计算。
（四）项目营业及销售收入的确定 1.项目销售收入的确定 （1）商业门面销售
商业门面建成后第一年售出50%，余下部分第二年出售30%，销售率80%。价格按每平方米2000元计算： 第一年收入：10000 ㎡×50%×2000元/㎡ =1000万元； 第二年收入：10000 ㎡×30%×2000元/㎡ =600万元； （2） 4S店销售
4S店建成后计划销售60%，第一年出售50%，余下部分第二年可全部出售，价格按每平方米均价3000元计算： 第一年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396万元； 第二年收入：26640㎡×60%×50%×3000元/㎡=2396万元； 第一年收入合计3396万元，第二年收入合计2996万元。 2.项目经营收入的确定
营业收入包括4S店、汽车露天展场、汽车棚盖展场、展场办公室、门面租赁收入；综合服务管理费用收入；会展收入；物流配送收入四部分。
（1）租赁收入
租赁收入按下列公式计算： 总面积*出租率*出租单价
目前南坪机动车交易市场展场出租价格平均每月16.5元/平方米，棚盖展场高达每月40-50元/平方米，办公场地每月60元/平方米，展场及办公场地出租率达100%。该项目竣工后，4S店出租按实际建筑面积的40%出租，第一年价格按45元/平方米，出租率为70%；第二年按45元/平方米计算，出租率为75%；露天展场租金和出租率第一年按每月12元/平方米和65%，第二年起按每月15元/平方米和70%；棚盖展场租金和出租率第一年按每月25元/平方米和85%，第二年起按每月30元/平方米和90%测算；展场办公室租金和出租率第一年按每月30元/平方米和75%，第二年起按每月40元/平方米和80%；门面租金和出租率第一年按每月42元/平方米和70%，从第二年起按每月42元/平方米和90%测算。
（2）综合服务管理费收入：根据重庆西部国际汽车城有限公司目前与银行、车辆管理部门达成的初步意向性协议，今后，该市场将实行销售、收款、过户一条龙有偿服务，其收费按市场每销售一台车收取代办各项证照手续费100元/台。第一年按目前销售状况25000辆计算，第二年后按35000辆计算。
（3）会展收入：每年在市场举办两次大型会展，预计展场收入每年616万元，展会期间广告收入398万元，按行业毛利率40%计算，年毛利为405万元。
（4）物流配送收入：每辆车送车费收入平均按500元计，预计第一年送车量25000辆，第二年预计送车量35000辆，毛利按行业毛利率20%计算，第一年毛利收入250万元，第二年毛利收入350万元。 经营收入第一年为5183万元，从第二年起每年为6619万元。
项目销售收入及营业收入情况详见附表13-1“营业（销售）收入明细表” （五）总成本费用测算 1.门面及4S店销售成本
门面及4S店单位成本包括征地及拆迁安置补偿费、土石方及溢流涵洞工程摊销、土建工程费、道路及绿化费用摊销、水电工程摊销、勘察设计费、管理费、监理费、前期工作费及利息摊销等，门面每平方米成本503元，4S店每平方米555元。详见附表13-2“项目工程单位成本测算表”。 第一年销售成本696万元（包括土地费用158万元）：
其中：门面10000㎡×50%×503元/㎡ =252（万元）（包括土地费用61万元） 4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡=444（万元）（包括土地费用97万元）
第二年销售成本595万元（包括土地费用133万元）：
其中：门面10000㎡×30%×503元/㎡ =151（万元）（包括土地费用36万元） 4S店26640㎡×60%×50%×555元/㎡ =444（万元）（包括土地费用97万元） 2.营业成本
第一年营业成本1609万元
?会展成本1014万元×60%=609万元； ?物流配送成本1250万元×80%=1000万元 第二年-第十年营业成本2009万元 ?会展成本1014万元×60%=609万元； ?物流配送成本1750万元×80%=1400万元 3.水电费
根据水电消耗量，并按现行市场价格测算其费用。由于已售房产和出租场地水电费由商家承担，表列水电费按差额反映。 4.工资及附加费
根据所需人员和人均工资及附加费、养老保险金等进行测算。 5.管理费用
包括办公费、培训费、开办费摊销、差旅费、车辆使用费等。 6.财务费用
贷款利率按三-五年期年利率5.49%上浮20%计算，建设期利息350万元，第一年500万元、第二年468万元、第三年303万元、第四年105万元。 7.营业费用
市场拓展过程中发生的差旅费、广告宣传费、招待费等费用。 8.折旧费及摊销
采用直线法计提折旧，房屋建筑物折旧年限20年，残值按原值的5%计算；设备折旧年限5年，残值按原值的5%计算；无形资产-土地使用权根据征用年限50年减去建设期一年按49年摊销。用于销售的4S店及门面工程成本分别于第一年和第二年结转696万元（包括土地费用158万元）和595万元（包括土地费用133万元），不纳入计提折旧固定资产总额。 纳入折旧的设备原值：283万元；
纳入摊销的土地使用权原值：6750-158-133=6459（万元）；
纳入折旧的建筑物原值：11184-283-6750-（696-158）-（595-133）=3151（万元）。
1-5年每年折旧和摊销总额336万元，6-10年每年折旧和摊销总额282万元。详见附表13-3“折旧及摊销测算表” 9.房产税和土地使用税(包含在管理费中) 房产税和土地使用税两项合计每年130万元。 成本费用详见附表13-4“总成本费用预测表” （六）营业税及附加测算
营业税按5%，附加税费为15%，所得税按33%测算。详见附表13-5“营业收入、税金及利润测算表”
（七）损益分析及利润分配
盈余公积金（含公益金）按税后利润的15%计提。各年的利润总额、所得税、盈余公积金和未分配利润等的计算和金额，详见附表13-6“损益及利润分配预测表”。
四、财务评价
（一）借款偿还期分析及偿还时间安排
据保守测算，该项目贷款工程竣工后4年内偿还完，第一年偿还500万元、第二年偿还2500万元、第三年偿还3000万元、第四年偿还1600万元。在借款期总的偿债保证比为1.725，偿还贷款后盈余资金为5511万元。详见附表13-10“长期负债偿还预测表”和附表13-11“长期贷款偿还时间表”。 （二）现金流量分析
财务净现值=10548万元(其中：基准折现率10%) 财务内部收益率 =29.379% 投资回收期（动态）= 4.8年
详见附表13-7“项目财务现金流量表” （三）资产负债分析
项目计算期各年资产负债情况见附表13-9“资产负债表”，第一年资产负债率50.87%，第二年资产负债率30.95%，第三年资产负债率为11.54%。无流动负债。
五、风险分析
（一）主要风险因数识别
该项目风险因数主要有：4S店及门面销售价格，汽车展场、展场办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。 （二）不确定性分析 1.盈亏平衡分析
盈亏平衡点：出租率露天展场12.1%、棚盖展场及门面15.6%、展场办公室13.9%、4S店13.0%，其他各项收入完成预期的17.3%。盈亏平衡点收入为1146万元。
当露天展场、棚盖展场及门面、展场办公室、4S店出租率分别达到12.1%、15.6%、13.9%、13.0%和其他收入完成预期的17.3%时，该项目可保持盈亏平衡，超过时该项目可盈利。 2.敏感性分析
根据会计分析的基本原则，对该项目的敏感性进行了分析。分析时对不确定性因素作如下假定：（1）租金及售价下降10%；（2）租金及售价下降20%；（3）经营成本上升10%；（4）经营成本上升20%；（5）固定资产投资增加10%；（6）固定资